成交跌回10年前，但接下来有可能大反弹

风向变了，人心也开始变化。

最近，留言问我看不看好某个城市的问题突然多了起来。

在多重利好之下，市场隐隐有了升温苗头。人们又开始头疼：现在能不能买？哪里能买？

我非常能理解这种挣扎又纠结的心情，所以，这一篇文章不为别的，就是专门来解答粉丝疑问的。

今天要聊的城市，是佛山。

如果你们有想了解的其他城市，也可以去评论区留言，我都会看。

另外，我拿到了一份全国爆雷与健康房企名录。

说实话，这两年爆出有资金问题的房企越来越多，截至今年8月份，短短两年间公开“爆雷”的大型房企多达30余家。

我买的房子能不能安全到手？成了萦绕在购房者心头的又一大不确定因素。

看完这份名录，哪些暴雷的房企不能买？哪些房企还安全？基本心里也都有数了。

买了房但还没交付的，可以看看你选的房企安不安全；还没买房的更该看，把危险扼杀在摇篮里才是最稳妥的做法。

现在，扫码加我微信，免费把这份名录赠送给你。

只要有利好，佛山楼市就很能打。

很多人在看到这张表格的第一眼就会皱眉：

啧，这成交量怎么忽高忽低的？下半年还一路走低，是不是不行了？

还有人拉了一张表，以此证明佛山今年的成交量已经跌回10年前。

我不否认这是客观事实，但我认为，说这些话的人，都犯了一个常识性错误：

大部分人只看到数据展现出来的表象，他们没有看到背后的真相。

这往往会造成对市场认知错误，进而做出令人懊恼的决定。

所以，我给你分析分析那些隐藏在数据里的秘密。

从月度成交量来看，佛山楼市可分为上半场和下半场。

上半年曲折的起伏程度像极了心电图，这与佛山的救市政策息息相关。

3月，放宽人才T卡政策，3月的成交量猛增了一波。

4月底，出了满5年商品住宅不限购的政策，刺激了5月，成交量冲上10166套。

6月初，佛山解除8区域限购，市场继续猛攻，成交量直达13253套，也成了今年的成交顶峰。

每一次松绑都是对市场的一场刺激，救市效果十分明显。

可以说，一旦春风吹起，佛山楼市就能崛起。

下半年一路低走，原因也不是不行了，主要是受到广州疫情的影响。

如果你去过佛山和广州，或多或少都会有一点认识：广州和佛山，真的非常非常非常非常近。

从地图上来看，广州与佛山的城区紧密相连。

在全国所有城市中，广州和佛山是两座市中心距离最近的城市，市区直线距离仅20公里左右，甚至坐一趟地铁就可以直达。

如果你在佛山搭上一条地铁，可能一不小心就到了广州。

根据广州市规划和自然资源局发布的《2021年广州市交通发展年度报告》，广佛每天跨城通勤的人口有33.3万人。

从广东省内城市间出行分布情况来看，广州与佛山的联系最为紧密。广州全市78条对外衔接通道，佛山就占了37条。

广佛一家亲，不是说说而已。

放到今年，这样亲密的距离也成了负担——

广州爆发的疫情，很容易影响到佛山。

一是感染者可能外溢到佛山，二是居家隔离带来的市场寒潮。

我跟佛山的中介小哥聊过，他是这么说的：

不过，这些都已经是过去式，现在广州解封，佛山也跟进解除临时管控，这都会给佛山楼市带来正面影响。

再加上最近佛山市场又有传言：佛山12月将全面解除限购。

大致内容是这样的：

省住建厅已经内部批准祖庙、桂城、大良三个街道的解除限购，预计会在12月10号-15号正式公布，目前已有部分楼盘在偷偷执行。

说的有鼻子有眼的，可咱得冷静：只要没官宣，那就是谣言，请以官方消息为准。

其实早在今年8月底，这个传闻就已经在坊间传开，现在4个月了依然没有实锤。

现在没必要纠结，反正已经7号了，等上几天也不吃亏。

如果消息为假，我确实对佛山坚定坚持房住不炒的定力表示钦佩。

如果消息为真，看着之前佛山市场在政策刺激下的表现，我已经可以想象到佛山楼市的后劲了。

所以，对于佛山而言，短期内下降的成交量，问题不大。

佛山的房价，依旧有盼头。

我从中国房价行情网上把佛山最近2年的房价走势都扒了下来:

可以看到，过去2年，即便行情再难，佛山的挂牌价却是扎扎实实的在上扬的。

一路从1.35万/㎡涨到了现在的1.66万/㎡左右，高峰期曾经去到1.67万/㎡。

虽然这只是二手房挂牌价，反映的更多是业主的信心，可业主们的报价为什么越来越高？

说白了，还不是佛山给的信心。

① 人口增长带来的购买潜力

人才吸引力是城市竞争力的重要体现，而在最新的《中国城市95后人才吸引力排名：2022》上，佛山排名已经上升到第10。

截至2021年末，佛山常住人口961.26万人，比上年末增加9.38万人，增长0.99%。

按照这个趋势，大概再过个4、5年，佛山人口就能突破千万大关，那又是另一个全新的舞台。

不断增加的外来人口，也为佛山带来了可观的置业需求。

② 民营企业强大，藏富于民

佛山靠什么吸引人口？

说高端点，是产业。说简单点，是好的工作机会，因为这代表高收入。

这900多万人靠什么吃饭？

不靠自然资源，不靠贸易，也不靠金融，而是靠工业

——靠每一间厂房、每一台机器，一毛一毛地挣出来的。

初到佛山的外地人，可能以为这就是珠江畔的一座小城市、大广州身边一个不起眼的穷小子

——毕竟这里连一个正经的CBD都没有。

在这之前，他们对佛山唯一的印象可能就是孩童们打闹时嘴里的一句“佛山无影脚”。

实际上，中国没有任何一个省会城市的工业产值能比过佛山。

佛山靠制造业立市，是国务院批复确定的中国重要的制造业基地。

2021年佛山规上工业增加值总量为5442.13亿元，比2012年增加2140.03亿元，增速高于全国和全省平均水平。

先进制造业是佛山经济的压舱石。

今年前三季度，佛山GDP达到8850.10亿元，排名雄踞广东省第三，仅次于广深，占全省GDP总量的9.66%。

在疫情冲击之下，佛山前三季度GDP名义增速到达4.25%，同比增速2.9%，已经算亮眼了。

分产业来看，佛山第一产业增加值162.79亿元，增长5.7%；第二产业增加值4899.51亿元，增长3.9%；第三产业增加值3787.79亿元，增长1.5%。

在投资增长方面，疫情冲击下，只有第三产业下降6.8%，可见佛山的经济基本面十分扎实。

更可怕的是，佛山几乎是民营企业的天下。

家电：美的、格兰仕、科龙

房地产：碧桂园

物流：顺丰

食品饮料：健力宝、海天

日用品：蜂花

这些耳熟能详的企业，都诞生在佛山。

民营企业做大的典型结果就是“藏富于民”。

2021佛山全年全体居民人均可支配收入61700元，比上年增长9.7%。

其中，城镇居民62942元，增长9.6%；农村居民37607元，增长10.8%。

佛山人的富裕程度足以媲美很多老牌经济强市。

况且，佛山还有老大哥——广州罩着，广佛同城10多年已经非常成熟，未来不会差到那里去。

这样的佛山，怎么不吸引人呢？

尽管佛山很好，可楼市依然分化得很明显。

佛山房产的价值判断逻辑尤其复杂，因为五区经济发展极其不平衡。

南海和顺德，佛山最强的两区，经济实力一骑绝尘。2021年南海和顺德GDP分别为3560.89亿和4064.38亿，总共占据佛山整体GDP的63%，甩开政治中心禅城一大截。

最弱的小弟高明和三水，GDP加在一起也只有南海和顺德的三分之一。

放到楼市，造成了佛山楼市极其割裂的场面。

南海区千灯湖板块保利天悦可以高达5.3万/㎡，部分户型冲8万。

顺德区北滘新城的美的云悦江山等盘均价2.8-3万/㎡。

禅城区石湾的泷景花园均价2.1-2.2万/㎡。

高明荷城的金科卓越集美江湾0.78万/㎡。

三水区的时代云图0.48万/㎡。

佛山5区，20余镇，房价从四五千到七八万，丰俭由人。

既有不少板块一直维持在低位，静候购房者上车。也有一些板块能随大行情上扬，让一些人满意离场。

但这愈发考验购房者的眼光——

买对了，时间会带来回报。买错了，只能被套牢。

现在佛山的房价梯队分化已经越来越清晰，各板块入手价值已经逐渐清晰。

房价高的镇街，往往都是涨价主力。

房价垫底的镇街，跌幅也最大。这类房子，基本和楼市周期没有太大的关系，即使成本价入手，也缺乏足够的人口来接盘。

至于到底该怎么选，这篇文章不做广告，如果你真的有在佛山买房的打算，可以扫码加我微信，我们直接聊。

还可以领取一份《佛山在售新盘清单》，我梳理了佛山五区目前在售的所有新盘，按照不同价格区间区分开来，就连最低首付门槛也给你计算好了。想在佛山买房的，错过真的很可惜。

老规矩，送给加了我微信的粉丝朋友。

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