谈中国房地产的未来

之前我谈了一下我对中国房地产的看法，前两天太原传出要对二手房的增值部分征收20%的个人所得税，对于太原的消息我不太关心，因为对于房地产政策，能够决定中国近期走向的政策，不太可能由太原这种边缘城市开始试点。

当然了，太原市政府随后出来辟谣了，说没有这事。

中国的房地产政策最早是跟香港和新加坡学习的，而且是由深圳去学习了香港的些房地产的商品化，市场化，包括房地产行业的预售制，包括公摊面积等等，都是深圳去学习香港拿过来的，再推广到全国的。

而且我们知道，深圳是所有城市中最土地财政依赖度最低的城市，中国的房地产商品化，市场化走到尽头的时候，房地产政策要转型，最好的试点城市我认为是深圳。

我们不可否认的是，房地产其实的发展，确实为中国积极立下了汗马功劳，带动了房地产上下游几百个行业的蓬勃发展，而且也带动了中国的城市化的高速发展，包括我们城市的基建，这些都有非常大的进步，是我们的房地产立下了不可忽视的功劳。

房地产的市场化，商品化即将走向末路，即将难以为继，接下来房地产的职能应该怎么转变？

我个人认为肯定是从市场化，商品化变为让老百姓居者有其屋的种状态。那谁来保证老百姓居者有其屋，当然是地方政府来保证，我觉得是房地产政策的转变也跟我们国家的住房不炒的政策是吻合的。

那政府强调了几年，住房不炒，但是没有出台住房不炒的细则，以及明确房地产日后的走向是怎么样的，我们从深圳出台的一些政策，我们可以看出一些端倪，深圳的房地产政策的发展会吸取一些新加坡的经验。

新加坡的房地产到底是怎么样的？

新加坡的房产可以分为住屋，公寓以及有地房屋三个性质。

住屋你可以把它理解为是新加坡的保障性住房，是由政府新建，政府严格控制价格的一种房屋，新加坡的已婚公民有一次可以购买住屋的权利，价格是30-60万新币之间。新加坡的人均收入的中位数是4000-5000新币，两口之家，他的月收入达到8000-1万新币还是不难的，30-60万新币的房屋的价格对新加坡当地人来说是非常轻松的状态。

那新加坡90%的住屋都是政府修建的，住屋五年之内是不能够上市交易的，五年之后你可以上市交易，如果你条件好了，你可以把住屋卖掉，去购买条件更好的房屋，比如购买公寓或者是购买别墅连排等。

外国人去新加坡购买房屋，只能购买公寓，除了要缴纳30%-40%的基础印花税之外，还要缴纳30%的额外印花税。对于新加坡的有地房屋，只有新加坡公民可以购买，新加坡政府建立了多元化的种房地产供应措施，来满足不同人士的需求，但是他最大的力气还是花在住上，保障新加坡的公民居者有其屋。

我们再来看看深圳在住房政策上，又有哪些调整。

首先深圳计划修建大量的公租房，公租房的租金是市场价的1/3，也会在未来修建大量的安居房，安居房的价格也是市场价的1/2左右，还会修建大量的人才房，人才房其实也是一种公租房，但是是政府分配给企业的一种公租房；

还有一种可授信人才房，授信人才房比安居房的地段要好一些，品质也会高一些，它的价格是当地的价格的六折左右。还有公有产权住房，公有产权住房也比当地的市场价格更低，而且你只需要付一半的钱就可以率先入住。

虽然现在这些房子都是需要摇号或者是排期的，但随着未来供应的增大就能够实现居者有其屋。深圳政府表示，未来这种保障性的住房要覆盖到60%的人口，当然不是完全意义照搬新加坡的模式，因为新加坡政府在住屋上是不赚钱。它对住屋的定价并不是由于建设的成本，而是由于当地的居民收入情况定价。

深圳虽然说没有像新加坡的住屋制度做的么好，但是我们可以预见的是，未来些政策逐步落实也会大量的减轻我们普通老百姓的购房压力，保障普通老百姓居者有其屋，对于房地产政策还是恢复到以前随意炒作的种地步的可能性几乎是没有的。

深圳的这些试点当取得成效之后，全国也会陆续的进行铺开的，房地产市场化，商品化，房地产作为中国的支柱产业即将成为历史，房地产还是回归它的居住属性，让政府来保障老百姓居者有其屋。

我们也看到最近有大量的国有银行给房地产企业授信，以我的判断，在房地产转型的关键时段避免房地产行业硬着陆，避免房地产行业硬着陆也是需要代价的，最近两三年购买新房的这些韭菜就是地产行业软着陆的代价。

这是我个人对房地产的看法，仅供大家参考。