上海买房的年化收益率

很多人开始犹豫买房是不是一件永远正确的事。

一方面，有很多没上车再也上不起的故事流传，另一方面，越来越多的信息也似乎暗示着买房要渐渐脱离其“保值增值”的属性。

郭大佬上次说一样东西不合理的时候，P2P果然就扑街给大家看了。因为他们看得到后台真实的数据，所以就能理解现在为何才6个月，全国喊了100多次“房住不炒”。

之前做过2018年1月和2019年1月的上海二手房房价对比。

今天心血来潮，准备跟踪一下，做一下2018年1月和2019年6月的对比。（18个月）

数据来源还是从链家上扒下来的即时挂牌均价，别的地方我不太清楚，但上海的还算靠谱，一般挂牌价和最后实际成交价保持在3-5%范围内。

为了更直观的来做决策分析，在最后一列中挂上了年化收益率概念，就等同于今天买房子的钱如果没有买房，而是放进了银行里面去做保本理财，最低3%的年化收益率还是有的。

于是我们把3%作为一个机会成本，只要在过去18个月里面，年化收益率没有达到3%的小区房子投资，经济上都不划算。（不考虑交易税费、房子折旧、装修等其他开支）

过程：因资源有限，这次随机抽取了上海的10个大区（黄浦、徐汇、浦东、长宁、闵行、宝山、杨浦、虹口、静安、普陀）中的539个小区来做样本。

结果：

• 仅有4 %的小区，其年化收益率超过了3%；其他96%都还不如存银行；

• 仅有15%的小区，在这个期间内房价是上涨的；也就是100个交易中，85个都是亏损；

• 有23.5%的小区，在这个期间内的房价跌幅超过10%；

• 其中跌幅最大的三个区依次是：宝山、虹口、浦东；最抗跌是黄浦、徐汇、长宁，好地段抗跌再次验证；

• 2000年以前的老房子普遍跌幅较大，远远超过2010年之后的房子跌幅。

• 大部分的数据都比2019年1月份的时候要好，说明这半年中，二手房价格还是稳中有升的。

根据上海二手房指数报告：二手住宅挂牌量为65822套，环比下降0.62%；同比下降24.19%。挂牌量持续下降达到23个月。而出售周期，最近的数据是142天，差不多5个月左右时间。

我并不觉得大部分房价在18个月里面下滑的现象不正常，要知道房子是会物理折旧的，按40年的建筑质量期来计算，差不多每年下跌个2%属于一个合理范围。

具体来看看小区的价格统计：

黄浦区

徐汇区

普陀区

长宁区

虹口区

杨浦区

宝山区

静安区

闵行区

浦东新区

上回说税和行政开支被删的文章我已放朋友圈了，要看的可以扫下面的微信。

这是Jason不跪的第130篇原创文章（被删了我也算）。

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