7月下旬，你还相信房价会涨吗？
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这两天最有看点的新规，莫过于财政部网站公布的关于《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》向社会公开征求意见的通知。
明确土地增值税仍实行四级超率累进税率，并以转移房地产所取得的增值额为计税依据。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。《征求意见稿》明确计算增值额时准予扣除的项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转移房地产有关的税金；（五）国务院规定的其他扣除项目。
看点1：
拟升级的土地增值税条款，一直包含了个人出售房产同样需缴纳以上累进税金（不可谓不巨大），只是依据2008年的财税137号文：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
那么这个暂免这次会不会延续下去？
提这个问题，是因为征求意见稿并没有说延续免征！！！所以感觉，默认模式是开征。
上层一直在呼吁全国“房住不炒”，但我们也看到实际情况中，根据不同城市的不同情况，炒房现象依然屡见不鲜（最近还有朋友打电话给我提议一起去炒浙江湖州的房价），赚快钱的价值观已经在越来越多的人群中生根发芽。当然，我一直认为任何投资行为的本身逻辑都无可厚非，该真正施展权衡的还是监管部门。
拆分房住不炒，分为买入、持有、卖出三个环节。
买入，可以选择一手房或者二手房。对于很多人谈论的土地财政经济论而言，驱赶符合购房资格的个人更多的购买一手房肯定是更加有利于去库存和卖地皮。目前这块的政策以引导为主。
但引导又怎么抵御得了摆在面前已十年的“房价赚钱效应”。
于是对于持有环节“房产税”的出台一直备受瞩目。很多人都预测“房产税”将终结房价暴利的最后一丝幻想。也有人提到“羊毛终将出在羊身上”，一旦持有成本提升，房主必然会将该价格转嫁至房客身上。（其实不会，因为房产税也是累进税率，如果A有2套房，1套自住，1套出租，那么比如出租房的房产税率对应5%，他或许可以试着将5%的部分乃至全部转嫁，但如果A有3套房或者更多，第3套的税率达到10%，第4套达到20%，第5套达到30%，那么我相信A的魅力再怎么足够，也无法将如此高的税率再转嫁出去）
昨天和电商行业的朋友聊天，他告诉我一个行业的后台数据，就是全国使用拼多多下单次数最多的地方，竟然是上海浦东。不免让人思考虽然浦东的房价不菲，我们以为住的都是富裕阶层的新中产们，但是他们对价格依然敏感得很。
再者是卖出环节。我们看到了比如苏州压制投资过热采用的是“买入后禁售5年”之类的强行措施。但此类措施虽然非常符合监管要求，但对于税收是一个不小的浪费。与其这样，何不开征“土地增值税”，不仅能取得一样的压制效果，还能从中获得一部分税收收益（炒房者选择出逃）。
看点2：
这次似乎是以法律的形式明确了房地是一体的。
名为土地增值税，但是可以对转移的房产征税（土地使用权及上建筑物）。如果这个概念没有问题，那么大家一直以来所吐槽的“房产税”无立法基础的疑惑，也就顺利解决了。
房产税出不来，大家都认为一是因为技术问题，二是因为人为阻力。如前一篇文所提，目前《个人破产制度》也准备完善，房产信息登记也已落地，现在该法律又明确了房地一体的概念，似乎房产税的技术问题已不复存在。
现在假设B名下有4套房产，土地增值税提高了其转让的成本（一般来说，B已经属于中产及以上人群），房产税提高了其持有的成本，那么对于B来说，最好的处理方式，就是在今年下半年快速处理掉不自住的房产，套出现金，然后流向上层指引的下一个“赚钱效应”载体。
其实土地增值税从本质来说，就是资本利得税。今年早先在新西兰关于资本利得税是否会出已经引起过一次类似的讨论。因为这几年来新西兰的房价也是节节攀升，各路炒房客赚得盆满钵满，而踏实工作没有炒房的人竟然最后沦落到买不起房，且规模不断扩大，所以新西兰政府主张用资本利得税33%来调节财富分配（基数为卖出房价-买入房价）。
我们比较一下土地增值税和房产税（猜测）的税率，应该还是前者更高，这样有利于抑制可能出现的房价崩塌（因为B觉得卖出要交那么多税，很多人资产多，但现金流和存款少，也交不了那么多的税，所以会选择持有，那么就还是税负较轻的房产税的纳税人，这样供应不会一下子大幅度上市，造成供需严重不平衡）
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之前已经说过对于地产商们的融资限制，也提到过部分地区抬高了房贷利率（增加买房成本），也讲过了房产商们如饥似渴地成批投资新能源产业；其实还有几条新闻也挺有意思。
1）
这个做法让信息更加不透明。而使其不透明的初衷，肯定是避免市场因价格产生剧烈的预期波动。而炒房或者炒任何一种投资品，炒的就是一种预期。今天如果盖掉了上证股票的指数，还怎么买入，还怎么因为红色的数字跳动而兴奋不已？
2）
有人认为房住不炒一直以来有一个实际问题没有解决，就是租售不同权。比如为什么学区房那么火热，就是因为一所好的学校所对应的小区房子是有限的，而且必须什么户口、什么提前多少年等一连串看似有理、实则莫名其妙的规定。
住建部最近称将立法明确租售同权，那么学区房还有没有那么重要的价值？租赁是不是有了更好的机会？也需要时间继续走着看。
3）
对于房产“游戏”参与者来说，买地、造房、出售肯定是第一选择，而发展住房租赁，实践中不可避免地会产生很多“非快钱”地困扰。这时，如果政策愿意引导，甚至在财政补贴上予以支持，那么就会产生一些积极地推动作用。这一块不可小觑，拭目以待。
4）
7月19日，河南开封取消新建商品住房限售令的消息被刷屏。
紧接着在7月20日：
它又撤销了。背后发生了什么窗口指导虽然不清楚，但地方的无奈和妥协是可以通过数据看到的。
网上有报道称，今年3月，有市民向开封市市长投诉称，开封恒大文旅城2018年6月开盘时，精装修高层售价9500-10800元，2019年3月以特价房名义，以7200-8700元的价格，暴跌促销，抛售房产，多次爆发业主大规模维权。
恒大、三四线城市，这在以前的文章都讨论过了，三四线房价的噩梦才刚刚开始。
5）
售房环节的监管也开始趋严（配合融资收缩，本意让地产商的现金流流得更加健康一点），令人比较担忧的是这两年因为房产商利润下行，会不会影响其建造成本和材料选择，进而导致那么高层楼房得质量下滑，这个应该也需要好好监管。
6）
官方的数据，越来越多的城市二手房价同比下调。
一切的政策都在去房子的金融属性，都在使其二手房价格长期更贴近于消费属性，所以二手房的价格下行（阴跌）可能会慢慢从一线城市向下蔓延，当越来越多人都意识到房子像车子一样，买入后就开始折旧跌价（而不是越来越值钱，与M2收缩匹配），那么调控的效果就真正达到了。
最后
很多金融圈的朋友都说这次是“最后的战役”（对房子），如果这次喊了那么久的房住不炒再次食言，那么我估计再也不会有人相信以后从上层传递的任何喊话了。
所以，面对如此密集的政策调控和如此恐怖的税收立法，7月下旬，你还相信未来房价会涨吗？
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