知乎答：2019～2020这个时间段适合买房吗？

Original Jason不跪南半球聊财经

答：不知道从什么时候开始，社会上对于房价的走势流传着一句口诀：

短期看金融、中期看土地、长期看人口

这三个东西看似互相独立，然而背后都挂钩着：政策。

短期看政策、中期看政策、长期还是看政策

那先看短期。

一个是住建部在各地的价格指导，一个是银保监会出台的各种管制措施，包括：

房贷利率加息、收掉开发商融资、调节信贷结构等。

前者在稳房价，后者在逼开发商降价。看起来有点矛盾，实际在顺序上有个渐进过程。

这个过程的终端，是财税部门，将房产税和土地增值税出台。

其实，终端已经在这两年被讨论的沸沸扬扬，基本上是确定一定会有，只是其出来的时间大家还不能确认。

因为不能形成恐慌。

买房，考虑房价，无非就是预期。如果没有涨价的预期，那么花费那么多的钱（钱就是工作时间，工作时间就是挤占其他自由时间）好像有点不划算。

所以，在预期这一块，暂时不能让所有人都预感到降价。

如果眼前有三支队伍，一支看涨，一支看跌，一支观望。现在要做的，就是让观望的人慢慢流入到看跌的队伍去。

预期战。

改变预期最好的方式，就是政策。一开始喊“房住不炒”，但聪明的国人早就参透了“不要看它们说什么，看他们做什么”的道理。所以，只能做了。

做了后效果如果一般，就再加重。

那么为什么要这么做呢？因为实体产业。

我有幸做了十年的实业产业金融（后面3年开始涉及地方政信项目），做我们这行的人，特别悲观。因为实体凋零的速度太快了。

我自己曾经做过一次简单的调查，就是去每个工厂授信调研期间，打趣地问老板们未来工厂是不是交给下一代管理，得到的80%以上的回复是：他们不会接的，实业这么辛苦，又赚不到钱，做做你们这个金融蛮好的。

这就是现实。产业空心化，我们看到的媒体数字过于美化了。

金融业这几年赚翻了，但它本身其实是不创造价值的。必须依附在实业上面，这个道理某不靠谱也懂。

郭树清在上半年的会议里说，要让居民感到以投资房产作为理财不划算，而且要改变房地产挤占过多信贷资源的局面，现在就真的在这么做。

我算过上海最近2年的房产投资收益率，大部分是负的。可见专栏里《上海买房的年化收益率》。

实体不好，那么经济衰退；经济衰退，那么上面搭建的各种服务业也会萧条；一旦萧条，那么大家的可支配收入必定受到影响（或者失业）；受到影响，那么哪里来现金流支付房贷；没有现金流，那么这些房子就会抛售，价格就会下降。

所以与其等这个流程走到这个地步（无法挽回），那么还不如早一点下手管控。

我在公众号里，一直追踪产业经济数据，就是这个原因。房价的逻辑，在于政策，而政策的逻辑，就在于经济数据。

关于土地和土地财政，在其他的回答里看到了很多讨论，没错，土地财政确实支撑着最近几年的经济结构。但，可悲也可悲在这个支撑，因为它的对价，就是透支未来的购买力。于是我们看到，消费数据起不来了。

极致的土地财政模式，就像现在对岸的HK，贫困率高达20%，贫富差距巨大，超级地租让很多年轻人看不到明天的希望，不然，谁会.......

土地财政的转换，需要时间。这个收入数据今年上半年同期对比是下滑的，也看出了上层的决心。棚改发钱今年也腰斩不止，不把房地产再作为短期刺激经济的手段，说明什么呢？是药三分毒，何况本来还不是药，本来就毒。

最后是人口。1-5月份，重庆出生人口同期降了30%。2018年比预估的大幅减少。不止出生率，结婚率走低，离婚率攀升，整个社会的价值观，滑落到一个不利于经济发展的困境中。

所以人口，砖家们肯定会做出更多精确的计算。它和房价的关系？也不一定是毁灭性的，因为长期还是看政策。

深圳、上海，最近都在试水“新加坡模式”，就是未来可能80%的群众走向公租房，20%住在自己的豪宅里。也就是我判断未来房价可能会两极分化。

这一点，上半年有幸见过一个北京体制内高层（吃饭），他也和我确认过，因为上层已经看到之前涨房价去库存提前收税的模式不能再走下去了。

有钱人、知名商人，其实早就收到了风声，他们比谁都清楚现在的这个房价到底有没有泡沫，能不能持续，所以前几年都在往外走，造成这几年贸易顺差这么大的情况下，我们的外汇储备反而从巅峰的4万亿美元降到了现在的3万亿美元（台面上）。

规模不小啊。

该高层说，房价越涨，资本流出的越快，而且涨的部分，由于6个钱包的购买力被透支，还搭上了年轻人未来的消费力，在经济数据上体现为“高杠杆风险”，很不划算。

而把这列开错路的快车给降速转轨，需要智慧。

好了，最后回答题主的问题，2019-2020这个时间是否适合买房？

看你的储蓄和未来的收入信心指数吧，因人而异，但肯定不用担心今年不买，明年就不是这个价那种被迫上车的焦虑感。

从容一点。

深圳大湾区也好，上海临港升级也好，确实都是利好消息，但主旋律不是为了拉房价，相反，越是热点，今年管控的力度越大。不着急。

关于资产的定义是，能给你带来现金流回报的才叫资产。

现金流对于生活，很重要。

答：因为央妈改变了我们的价值观。

我是土生土长的上海人，很多人觉得上海发展的越来越好，但其实依我来看，上海已经不是我喜欢的那个城市。

这里的人，越来越为”钱“而活。

前几年我去某公证处办事情（出生公证，忍不住吐槽下这种“要证明我手上的官方材料是真的”这种套利机制），一连去了3次：咨询材料、办理、取报告。这3次我都”恰巧“看到公证处里其他家庭的激烈争吵，比如老人还坐在轮椅上，几个子女在讨论遗产怎么分；以后住谁家照顾；结婚财产怎么安排（还没结婚就想到离婚）等等等等。

我想，如果有人去拍公证处大厅的那些故事，肯定精彩极了。

人们爱钱，却又不信任钱。

现在但凡有人把钱存在银行利买个定期，一定会遭到别人的耻笑说：放在银行连物价都跑不赢，存多久亏多久。

话是事实。

所以，我才说，央妈改变了我们的价值观。它通过08年之后的天量放水，推高了资产价格，现在轮到了物价。

而价格只是一种表面现象，实质是，我们都不再信任本币的信用。

贬值、贬值、贬值，只有不停的投资（被割韭菜）、不停的赚钱（出卖自己的时间）才能看似减轻这种焦虑。

爱情美好吗？当然，结婚是爱情的一纸证书。

但你有车有房吗？没有，对不起，爱情经不起现实的打击。而所谓现实，说穿了就是一种价值观，最后的操纵者：

就是那个放水促使本币信用受损继而贬值的人——央妈。

它让每个人都焦虑起来，名义却是为了大家好的“经济发展需要”。

所以，每个人都该关心经济，那才是影响我们生活方方面面的始作俑者。