Deal后，2020房价猜想

这两天，ZY经济工作会议和第一阶段deal都落地了。前者表现了“即又还”要的一贯超人论调，后者则略显狼狈。

我翻了下墙内关于MYZ的关键信息（扩大购买），基本都被屏蔽。所以，估计现在大部分人是不知道具体的协议文本内容（我们的让步），符合ZZ局会议提倡的“稳”字诀。

这两个内容在星球都做了分析，然后看看房价在此宏观波动中会产生什么样的走势。

先看下，购买力。

我查了下历年前三季度央妈发布的货币运行报告，将居民部门的存款余额、贷款余额数据挑出来建表如下：

• 从2007年至今（除08和12），存款增速普遍低于贷款增速。（买房加杠杆的过程）

• 2019年前三季度的存贷差额，低于2014-2016年的同期差额，差不多是2013年的水平。这还是在今年大规模减税降费的基础上：

（加上社保降费2700亿，则在个人身上的现金变相增多了约7000亿元）

所以，有人揣测上层“以时间换空间”的想法有点过于单纯，从目前的状况来看，上层对于房价的控制，属于无奈（懒惰）操作，大框架不允许炒（不让居民杠杆大幅上升），也不下痛手来调整结构问题（比如房产税等快速立法），防止在金融风险（企业端）没有出清的状态下，又受到个人端的波及。非战略，实无奈也。（网上有人测算按这个速度，8年之后，贷款余额会超过存款余额）

而个人端的敏感，就在于存贷差额，处在高度负债压力的边缘。

官方数据显示，为了维持居民部门贷款增速不要太快，2018年的房地产销售增速是明显放缓的，同比增速较17年分别低6.4个和3.1个百分点。今年亦是如此：

贷款余额增速同时受到房价增速和销售面积增速两者影响，TJJ每个月发布的70城房价数据并没有显示上或下的长期趋势，所以现在，贷款增速完全靠降低销售面积增速支撑着。

TJJ网站上显示，房地产施工面积累计值高达85亿平方米。

其中住宅类约60亿平方：

而1-10月累计住宅销售为13.3亿平方，相减之后尚有46.7亿平方待入市。

算平均80平一套房子，大概等于5800万套，3口之家=1.7亿人。这还是只是时点数据，因为新开工施工面积的增速大于竣工面积增速和销售面积增速，且未计算房企的已购置土地储备。

影响价格的长期决定因素，就是供求，随着人口增速放缓、老龄化、生育率降低，再大兴土木建造大批空屋出来，似乎会出现供大于求的情况。（不要和14亿人比，真正具有购房能力的人/家庭有多少？）

从这个维度上看限购、限贷、房住不炒，尤其是城市圈引流，是不是也有相当无奈的意味在里面。

但我们目前对房子的认知，就是土地财政的工具，只要地方ZF的财政收入疲软+绩效指标考量，他们就有动力去维持或拉高当地的房价。有一种“ZF意志论”在坊间传开，颇有道理，为一件商品定下一个锚。只是忽略了一点，如居民部门的存贷款差额一样，不远处有一个天花板罩住，能想象有一天央妈发布的金融报告里面，居民存款余额竟然低于贷款余额吗？

用白话翻译下就是，如果靠房价就能繁荣，那凭什么别的国家有的不弄或就地爆仓了。

难道是我们的砖头特别好？

这一点通过另两个数据可以侧面看到：债务收入比和房价收入比。

央妈之前发布《2019金融稳定报告》中，被提及比较多的是居民杠杆率60.4%，但这个数据是和GDP比，对于居民来说，更恰当的应该看和可支配收入比。

住户部门的债务收入比高达99.9%，同比上升6.5个百分点；考虑贫富差距的影响，年薪低于6万的家庭，债务收入比竟然达到285.9%，那还消费什么鬼。

再看下房价收入比：

深圳不吃不喝36年，北京、上海不吃不喝要24年，如此高的房价压力，不吃不喝完好像就要退休了。这里面如何挤出资金来投入养育孩子、赡养父母和其他开支？

根据美国国际公共政策顾问机构Demographia一年一度的《2019年全球住房可负担性调查报告》数据，全球目前房价收入比最高的城市是：香港，20.9年。

这份报告没调查中国大陆的情况，如果调查的话，前15妥妥的都是我们包圆了。

排在第二的温哥华，12.6，还低于佛山的12.7。

为什么要管控房价，因为房价增速如果还高于收入增速，那么这个不吃不喝的年数会越拉越大。

城镇居民前三季度可支配收入增幅扣除价格因素，实际增长5.4%，房价如果也涨了5.4%，那么意味着边际增长等于停滞。

星球里讨论过收入GINI的问题，如果把这重因素再叠加上去，房价估计连涨都不能涨（很多人这两年工资是没有增长的，还要防失业）。

所以，ZY经济工作会议，继续提到房子的管控，而不是如之前大家所预料的放松。我一直认为，不是他们不想放松，从动机上是绝对想放松的，但是客观不允许。

地方ZF隐性债务是一颗大雷，他们连这个都能偷偷埋下，当然不会在乎房价对于个人的幸福指数。所以就看到很多地方不断尝试放松政策，又被监管叫停的新闻出现。

而按照上述指标，即使不叫停，很快也会因杠杆率而被迫停止，悬在高位，造成更严重的消费挤压现象。

那么昨天签订的这个“看完快要炸了”的deal，对未来房价会有什么影响呢？

我在之前的文章说过，在RMB国际化自由流通实现之前，我们的软肋肯定是外储，越管制越外流，从服务贸易的报告里面就看出来了。

现在有几个可能，第一，出口、进口同比增加（或都不增加），那么外储不动，对房子没外部影响；第二，进口多了，那么外储减少，带动汇率下行，资产随之价格滑落。第三，进口多了，但是外资开放顺遂，资本进入暂时抵消进口加多的影响。这样也会逐步搞成一个大的以后清算。

所以，我在昨天《2000亿加到哪里去》里的结论是，这一次deal要么从一开始就打算赖账，不然这+2000亿实在不好随便折腾，做好随时恢复关税制裁的准备。

也就是基于外部贸易和外储的压力，我认为房价之上的政策在2020年不会出现大范围的松动，哪怕地方ZF再怎么缺钱，deal换回来的时间应该用在正途上。