Deal后，2020房价猜想

Original Jason不跪南半球聊财经

这两天，ZY经济工作会议和第一阶段deal都落地了。前者表现了“即又还”要的一贯超人论调，后者则略显狼狈。

我翻了下墙内关于MYZ的关键信息（扩大购买），基本都被屏蔽。所以，估计现在大部分人是不知道具体的协议文本内容（我们的让步），符合ZZ局会议提倡的“稳”字诀。

这两个内容在星球都做了分析，然后看看房价在此宏观波动中会产生什么样的走势。

先看下，购买力。

我查了下历年前三季度央妈发布的货币运行报告，将居民部门的存款余额、贷款余额数据挑出来建表如下：

从2007年至今（除08和12），存款增速普遍低于贷款增速。（买房加杠杆的过程）
2019年前三季度的存贷差额，低于2014-2016年的同期差额，差不多是2013年的水平。这还是在今年大规模减税降费的基础上：

（加上社保降费2700亿，则在个人身上的现金变相增多了约7000亿元）

所以，有人揣测上层“以时间换空间”的想法有点过于单纯，从目前的状况来看，上层对于房价的控制，属于无奈（懒惰）操作，大框架不允许炒（不让居民杠杆大幅上升），也不下痛手来调整结构问题（比如房产税等快速立法），防止在金融风险（企业端）没有出清的状态下，又受到个人端的波及。非战略，实无奈也。（网上有人测算按这个速度，8年之后，贷款余额会超过存款余额）

而个人端的敏感，就在于存贷差额，处在高度负债压力的边缘。

官方数据显示，为了维持居民部门贷款增速不要太快，2018年的房地产销售增速是明显放缓的，同比增速较17年分别低6.4个和3.1个百分点。今年亦是如此：

贷款余额增速同时受到房价增速和销售面积增速两者影响，TJJ每个月发布的70城房价数据并没有显示上或下的长期趋势，所以现在，贷款增速完全靠降低销售面积增速支撑着。

TJJ网站上显示，房地产施工面积累计值高达85亿平方米。

其中住宅类约60亿平方：

而1-10月累计住宅销售为13.3亿平方，相减之后尚有46.7亿平方待入市。

算平均80平一套房子，大概等于5800万套，3口之家=1.7亿人。这还是只是时点数据，因为新开工施工面积的增速大于竣工面积增速和销售面积增速，且未计算房企的已购置土地储备。

影响价格的长期决定因素，就是供求，随着人口增速放缓、老龄化、生育率降低，再大兴土木建造大批空屋出来，似乎会出现供大于求的情况。（不要和14亿人比，真正具有购房能力的人/家庭有多少？）

从这个维度上看限购、限贷、房住不炒，尤其是城市圈引流，是不是也有相当无奈的意味在里面。

但我们目前对房子的认知，就是土地财政的工具，只要地方ZF的财政收入疲软+绩效指标考量，他们就有动力去维持或拉高当地的房价。有一种“ZF意志论”在坊间传开，颇有道理，为一件商品定下一个锚。只是忽略了一点，如居民部门的存贷款差额一样，不远处有一个天花板罩住，能想象有一天央妈发布的金融报告里面，居民存款余额竟然低于贷款余额吗？

用白话翻译下就是，如果靠房价就能繁荣，那凭什么别的国家有的不弄或就地爆仓了。

难道是我们的砖头特别好？

这一点通过另两个数据可以侧面看到：债务收入比和房价收入比。

央妈之前发布《2019金融稳定报告》中，被提及比较多的是居民杠杆率60.4%，但这个数据是和GDP比，对于居民来说，更恰当的应该看和可支配收入比。