不能说的秘密：决定房价背后的空置率
每一条财经新闻，都会让你的生活变得更好
或者，更坏
我们知道，从经济学来说，一件商品的价格，供需是重要的决定性因素。供大于求，价格下跌；供小于求，价格上涨。
房价也是如此。
本文会罗列一些数据，来尝试解答利益链条都极力隐瞒的——不能说的秘密。
（有一只手让市场信号失灵）
首先要弄清楚国内到底已经“生产”了多少房子？
那就要从官方（统计局）口径里面去扒一下数字。
首先，2010年第六次人口普查里面，有一项是住房数据：
通过这张表格，我们可以大概了解到2010年前的住房数据：385.13亿平方，住了12.39亿人口（4亿户家庭），这个数据我认为是偏向保守的，因为它是根据人——住房，显然这个数据没有包含当时空置的房屋。
（2010年的新闻也说明这点）
既然没有官方资料，那么就只能借助侧面数据了，2017年，有一份空置率报告引起了社会各方的热议：
报告得出的结论是2011年城镇空置率在18.4%（不算农村）：
我们再略微保守一点，按照15%来推算2010年被“忽略”掉的空置面积：
385.13*15%=57.77亿平方
那么2010年及之前的存量房子，得出总共442.9亿平方。
接着统计局每年的年报里面都有新增的“住宅竣工面积”，把2011-2019年全部统计出来，合计约66.71亿平：
还有在建面积（开工未竣工），根据2019年公报，上年末，住宅在建面积是62.76亿平米：
把上述三个数字相加：
（2010年存量入住+空置面积442.9）+（2011-2019竣工面积66.71）+2019在建面积余额62.76=572.37亿平。
参照2019年统计年鉴，查阅竣工面积和竣工套数的比例关系，得出平均值约100平/套（2010年普查算出来应该是90平+/套），选择再次保守计算，将572.37亿平/100平/套=5.72亿套住宅。
这个数字仍然保守的另一个原因是，没有计算2011-2019年新增的小产权房及保障房规模。
我们目前国内的住房供应分为四类，分别是历史遗留的已购公房、商品房、保障房、小产权房：
保障房，由于宣传需要，查找数据比较简单：
根据去年官媒的一篇报道，截至2018年，保障房存量约7000万套。
恒大研究院之前也有一个数据：
为了方便计算，把2009-2017年的6137万套，作为2011-2019年的基数（两段时间长短一致），并保守按照80%来算，即4800万套。
至此，5.72亿+0.48=6.2亿套。
最后，是2010年之后新增的小产权房，要计算这个数据，难如登天。虽然手机偶尔会收到类似这种广告：
索性就不做计算了（因为没有相关数据可以类比），不过我认为它的数量一定很大。
我们再计算下开发商目前手中的库存土地规模（未开工）：
拿去年7月的数据做个推演，按照容积率1.5（11层的小高层，相对舒适）来粗略计算，大概10.6亿平建筑面积，继续按100平摊下来是1000万套，很保守的计算，这还只是40城（非全国）。
以上都是存量（土地、在建、已建）的数据，值得注意的是前两周有一条土地增加供应的重磅文件出台，如果执行到位，会进一步影响中长期的供需格局：
好了，房子的供应计算如上，只看这6.2亿套住宅，100平可以住三口之家（保守计算，不算二胎家庭了），那么可以满足 18.6亿人口。
即使把尚未建成的6300万套先放一边，还有5.57亿套，够16.71亿人口居住。
接着来再算下需求。
需求分为两点：人口、购买力。
截至2019年底，我国的人口超过了14亿，如果简单对比16.71亿的“可住人口”，肯定是供大于求的，过剩比达到1.19，多出来9000万套房子。
看起来有点恐怖，但联系网上之前对于空置率的一些半官方数据， 其预估值也是在20-30%之间：
这篇报道，从IMF、国家电网、北京公安、西南财大、ZY党校、腾讯六个不同的机构得出接近的答案。
还有一个可以作为佐证的点是之前用的“黑科技”——多个城市对比一年前链家的挂牌房源量：
广州：上面一张是3月份的截屏，下面一张是去年5月份的截屏，可以看到挂牌房源多了2万套，依照这个办法同样查看其他城市，成都一年多了4万多套二手房房源，上海、北京都是增加2万+。
总之，站在一个买房人的角度上，房子的供给增加，无疑说明了买方市场在建立。
如果说在这个时点，房子相对多了，未来会不会随着人口增加而趋于平衡呢？
那就要来做另一个推演——净人口增减趋势。
目前我国的平均寿命是77岁：
我们来推算2030年（10年后）的死亡人口，可以参照统计局2018年给出的65岁以上人口规模：1.66亿。
而出生人口呢？
有很多文章都分析了我国历次婴儿潮的情况，十年前第四次的消失，已然说明了一些问题。2019年全年出生人口不到1500万，这是在鼓励二胎的方针下，却连年下滑。
所以假设2020-2030年的11年间，保守估计每年出生1500万整，那么合计应是1.65亿，在不计算其他死因的前提下（比如疫情、生病、意外等），略低于死亡预估量1.66亿，即很有可能在2030年前后，我国人口开始出现总量减少的拐点。
这是联合国对于我国人口做出的预测，可以看到其标明的拐点也是在2026-2030年，按这个趋势，到2100年，预估中国人口将下滑至10.65亿。
2100年太远了，惦记房价的人最多看到2030年，而拐点后，房价可能会发生巨变。因为新增的房源仍在源源不断地开盘、“抢购”，而“住”的需求底部逻辑已经不存在了。
再来看购买力，数据是最好的线索——社会消费品零售总额：
通过这张表，发现每年的消费增速都在边际下滑，这与每年名义增加的可支配收入形成强烈对比，原因是1）通过CPI每年购买力贬值是复利的概念；2）经济下行加速，总之，居民部门消费意愿和能力受到了很大的冲击。
再追踪一些其他数据。
根据央妈的报告，2019年末，住户存款高达81.3万亿；
而贷款呢，55.3万亿，两者相减剩余26万亿：
算上银保监会数据：银行理财、信托的40万亿（粗算），大概66万亿：
再加上公积金余额5.8万亿（2018年数字）：
这样合计72万亿左右的购买力，分摊到14亿人，大概5万/人。就算把学生3亿剔除掉：
那么每人平均也只有7万左右的可投现金。也就是说，现在要制造房子热销的场面，必须要搭配PSL（货币化棚改拆迁）模式，不然仅靠居民部门自己的购买力，是很难的。
但“平均”算法有一定的局限性，因为我们整个社会的贫富差距正越拉越大，关于基尼系数的讨论，请参见《数学题：同学，答案借我看一下好吗？》这篇文章：
千分之二拿走72万亿里面的1/3，剩下48万亿/10.78亿=4.5万/人。也就是说，之前某砖家提倡掏空6个口袋去买房，也就凑了首付27万，首付三成，刚好购买一套总价90万的房子。（这也是消费数据连年下降的重要原因）
既然供需（房子存量VS人口&购买力）数据如此悬殊，为什么房价没有暴跌呢？
第一，上述算的只是全国总量，每个城市的情况又各不相同，去年一度热门的鹤岗，那真的是房价如葱啊：
但我们很多人不会选择去居住，这个是人口根据城市化流动的结果。
城市化，本质就是让存量的人口，尽量多地流入自己的地盘，在有限的局部区域里面暂时形成了供需平衡，甚至供不应求。
这是各地拼命出政策拉人头的原因。
而硬币的另一面，必定有很多城市人口流出，不仅失去了刚需房价堪忧，更重要的是缺乏年轻人口就业会导致城市老龄化加速、抚养比危机。
第二，信息不对称（市场信号失灵）。即使在一线城市，想买房的人，也能感觉到挂牌的房源逐渐多了。但是由于官方层面不（愿）披露，导致个人无法获得住房、空置、供应等确切数据，并且利益链条一定会烘托“买房抗通胀”的致命武器，所以房价对于供需失衡的价格反馈实际上是迟缓的。
很无奈的是，过去的经验告诉我们，买房真的比起其他投资途径，不仅抗通胀，还安全，这些让人们建立了所谓的信仰——经济学者口中的房价韧性。
房价上涨的第二个秘密，掩盖了RMB对内贬值，而贬值的本质，不能多说。
第三，存量相对优势，并不一定意味着“有效供给”。比如前几年新闻里出现了很多“房多多”，一个人有几百套房子，我们暂且不管TA是如何有能力购买这些房子的，单论“投资惰性”，即使租售比只有1%，几百套也足够TA无忧无虑生活。
另外，之前的文章也提到过，除了个人以外，还有很多企业囤房的：
一家应该专注于制造业的上市公司，能一下子卖400多套，不得不说让大家开了眼。
有因必有果，我认为过去十多年这种发展模式，固然像司机利用房子这个工具踩了多次油门让车子（经济）加速行驶，但加速背后，埋下了高成本，这种成本潜移默化的让年轻人付出了沉重的代价。
第一个代价，就是生育率，大家不想生了，996，没时间，还要还房贷。价值观要沉重到什么地步，才会在“砖头”和孩子之间做这种选择。
第二个代价，消费降级，比如买车，可能有人会解释说，现在存量车那么多，本来就该下滑啊？但依照WZXH的一贯口径，我是年轻人，一辆车开一两年，如果购买力在，是一定会选择置换更好的车的。
第三个代价，负债（杠杆率）率提升：
这三个代价本来是“用房价透支经济”的果，但同时，又成为了抑制房价走向泡沫边缘的因。
有人上车，有人还没上，没上车的人就越发努力，让上了车想稍微舒服一点的人倍感焦虑，生怕中年被优化失业。于是教育孩子一定要努力读书，因为都很清楚，这个社会是内卷、强烈竞争的。孩子就很辛苦，自己不一定明白为什么一定要精英化。连续十几年的机械式应试教育后，跨入社会前却发现一定要硕士才能找到好工作了。大家毕业越来越晚，成家越来越晚，房子越来越贵，感情越来越变味，只能努力工作，所有人继续“追赶”循环，没有胜者。这大概就是当今社会的一个切面。
最后，想说说上层一直在喊“房住不炒”的深层次原因，就是他们不仅看到了供需严重失衡的数据（过剩、空置率），而且看到了房价信仰对经济、幸福指数的强烈副作用。
究其本质，我国的房价问题，实际就是“分配”问题，是贫富过于悬殊带来的“社会阶层论”，在香港这面镜子里，还看到了或有的社会不稳定地雷。
要解决好它，就是要从“分配”入手。那么，最好的方式，无疑就是出台房产税，来重新调配“多产”阶层和无产阶层之间的鸿沟。比如，2套以内房产不征税，2套以上累进（5-40%）征收，那么就是让炒房的人无奈只能选择将“闲置”的房产投入市场，增加有效供给，房价自然失去了重要的支撑点。这比一开会就喊口号（透支群众对其信用），是更加有效的方法。
而上市公司们呢？既然有了宝贵的金融资源和先天条件，用在囤积房子上面真的太空过于可惜了，为什么不用在研发发动机上面呢？
可以说，房产税如果出台，会重新让整个社会的价值观再一次重塑。制造业好好研发技术做出更好的产品给市场，而消费者因为RMB对内升值，有了更强大的购买力去提升自己的生活幸福指数，地方不用再苦苦用“土地财政+基建”来模拟数据。而对于软肋来说，不用再为资本外逃（因为RMB被高估）而伤神。
所有人一起跳出了那个扭曲的“恶性循环”。
孰是孰非，交给时间慢慢去给出答案吧。
重温一下《石头的故事——房价、股市的本质》。
往期文章回顾：
(欢迎来星球一起讨论）