这份房价泡沫榜单，我不服

上个月，Bloomberg Economics搞了一份榜单，梳理了下全球房价泡沫，结果纽村荣登第一。

榜单如下：

评判的标准有5个维度，分别是租售比、房价收入比、真实房价增速、名义房价增速、年信贷（债务）增速。

其中，租售比是泡沫是否成型的重要特征，房价收入比和信贷增速是泡沫到底能吹多大的空间，这三者最为关键，房价增速则是过程（技术）指标。

但这份榜单并没有把中国大陆放在里面，我来做个手动补充。

既然纽村排第一，那么我们就以它为镜子。

房价收入比

先看纽村。这是REINZ最新6月全国房价数据，显示中位数从63.7万攀升至82万纽币。

然后查询其统计局最新工资（中位数）数据652/每周：

两者相除，得出房价收入比为24.18年。

但这并没有包括房贷因素。我们假设买房，是通过3成的首付，7成的贷款，那么贷款利息应该是这个房价的成本组成之一，应合并计算。

目前纽村的房贷利率在2%附近-以中行新西兰分行的2.15%等额本息为计算口径，则30年期应还本息为：

重新调整房价收入比的分子，得出30.24年。

这样看来，这个30年设定的还是很合理的。（以家庭一个劳动力偿付房屋贷款，另外一个劳动力支应家庭开支）

再查了下房均面积，统计局数据为158平：

除一下单价为5190纽币/平。（大概2.3万RMB）

再来看下国内。

根据统计局5月份的官方数据，全国房价平均数来到了1.0817万：

我们还是改为国内统计局口径吧，2019年末，城镇人均居住面积约40平，那么一个三口之家，以100平建筑面积（含公摊）（2.5人）计算。

收入方面，也选用较高的城镇可支配中位数收入4.0378万：

则得出国内的房价收入比为26.78年。

同样用房贷利率进行调整，目前国内首套房房贷利率为5.33%：

则30年等额本息合计金额为：

利息还超过了本金。

所以不要以为中介挂牌房价涨了才是涨了，当银行限贷或者提高利率时，房价也涨了。

只是涨得很隐蔽。

而银行的收益，是广义财政，和卖地（收入）是同一个口袋。

修正后的房价收入比来到45.65年（比纽村多出15年）。

意味着单靠一个劳动力是无法在指定贷款期限内用收入偿还本金的，必须加入另外一个劳动力的收入，并削减部分家庭（消费）支出。

即使把公积金组合贷款（低成本）因素考虑进去，房价收入比也只是略降到43.74年。

因为此次普查显示出未来劳动力隐忧（劳动力为经济引擎之一），所以上层现在打“三胎”牌，一家五口人倒是可以对应158平（改善型）面积（或两套房相加），则得出房价收入比为72.12年。

意味着按照全国官方口径测算，2个劳动力（不吃不喝30年）也是无法承担目前这个时点房价的。

所以，三胎政策，真的只是为少数人服务。

能抽烟，就多抽一点。

那么是不是可以通过降低房贷利率，来降低房价收入比呢？

在国内投资一根筋（没有多种投资选择）的氛围下，降息无疑会助推房价上涨得更迅速，很难说到最后对于房价收入比是提高了还是降低了。（同理用在纽村身上，如果房贷加息，那么房价会冷却甚至下滑）

租售比

租售比，是衡量房价是否有泡沫（或严重程度）的核心指标。

先看纽村，根据interest的数据得出5月租售比（租金回报率）为3.11%：

这里很有意思，联系上面的房价收入比可以发现，租金回报率超过了房贷利率。

如果把25740的年租金除以12个月，得出每月租金可得2145纽币。而前面30年连本带息方案中，每月的还款本息才2164纽币。换句话说，只差不到100人民币一个月，租金就可以完全覆盖本息。

移步国内，翻了统计局网站底朝天，没有相关数据。

然后找到一份易居的2020Q3-50城租金收益率：

由于房价涨得太快，收入增速跟不上，所以体现出来就是收益率一路下滑，目前在2.3%。

也和房价收入比做挂钩，则每月偿付本息远超租金收益（算了下是2.03倍）。意味着无法操作以房养贷。

这份报告也披露了一线城市的平均租金回报率，只有1.5%！

站在这个角度上，我也就理解了为什么彭博没有把中国大陆放入这份榜单，因为它不是完全市场化的。

在非市场化区域（包括资本市场），资产泡沫并未按照市场化逻辑运行，而变成了一种“变形”的怪物，服务目的完全不同。

有人因此会得出一个谬误：认为这种非市场化，是保护了群体。但当我们检视经济数据及底层本质或者生育率时，才发现非市场化这种资源错配导致的现金流负担，它的危害也是极其严重的。

为什么呢？

因为非市场化的一个重要工具，投射出来就是债务。

我们假定，那双手就是为了保住现在的泡沫而实施的各种微操，会出现一种局面，慢慢从热潮退去为有价无市。

就是短期保住了价格，但没有成交量了。没有成交量，价格上涨还有意义吗？怎么变现？搞成庞氏了。

而如果要放出成交量，那么就得用“超额利润”去影响买家预期（诱惑），不然为了1.5%的租金回报率，谁愿意高负债？

而超额利润，又带来了更高的负债。

要实现A的超额利润，必须有一个B愿意高负债，用一个人未来的时间来换当下的空间。

整体负债额就不断攀升。损害经济（压制收入）。

所以非市场化并不一定对整个群体有利，大部分时候只对少数人有利。

只涨不跌，就叫庞氏。

关于信贷（债务）增速，参见文章《房价套利、上限再测算及A股趋势》。

房价增速，我之前也做过一个对比（拿全国VS奥克兰VS上海）：

这篇不赘述了。

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