想降房价，NO WAY！

8月11日，湖南岳阳住建局发布了一份公告，名为《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，其中写道：

新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得低于备案价格的85%，否则一律不予网签。

用白话来翻译下——

想降房价，NO WAY！

扒下公告背后的来龙去脉。

首先是人口，最新7普数据显示，岳阳的常住人口为505万。

往前翻到2019年底的公开数据，当时常住人口还有577万，一对比，少了72万。

要知道岳阳可是湖南省内第二大经济城市（全国三线），GDP仅次于长沙（车程1.5个小时）。

照样人口净流出。

实际上根据7普数据，整个湖南省净流出了650万人，比岳阳更惨烈的是邵阳、衡阳、永州，都是100万+的流出规模。

全省只有长沙，是净流入的，可见分化（认知）之严重。

再来看房价。不得不提5年前惊心动魄的“涨价去库存”给它带来的影响。

为什么当时一些炒房不那么严重的城市会突然有了热情呢？

因为货币化棚改，拆迁，撒钱，大力出奇迹。

16-17年，岳阳从棚改中尝到了甜头，全城总动员，货币化处置的比例达到85%+，把主城区的房价推到了一个个新高，破9K/平。

但这剂猛药的副作用随之出现。

房价，是要靠后面的购买力来维持的。也就意味着，要么城市里的钱（人）越来越多，要么把货币化棚改政策一直延续下去。

前者看人口，后者明显不可能。所以2018年，上头对此喊了刹车。

也在第一批聪明人的内心中，定下了“下行预期”的基调。

时至今日，根据报道，岳阳的平均房价已跌至6.5K/平：

相对于高点（8K），已经跌去了整整2成。

再看债务率。

岳阳广义债务率146%（2019年），从全省对比来看，并不算高的。

最高的是湘潭430%，果然非标金融上也接连违约：

而财政自给率上，岳阳虽然处于全省中游，但只有28.1%：

这个比例太低了。

所以当目前15号文压制隐性新增债务的背景下（逐渐掐断融资现金流），经营现金流就非常重要。

什么是地方的经营现金流？

土地出让收入，已经名正言顺。

保房价，就是在保地价，就是在……

无独有偶，就在同一天，昆明也发生了同样的新闻（限价令）：

（网传当地闭门会议内容）

作为云南省会，昆明在人口上应该也有着对省内其他城市虹吸效应的优势。

但最近却也摊上了房价下跌的烦恼。

均价跌得太猛，有些楼盘已经不是20%范围内。

已经上车的不干了，拉横幅、闹情绪：

现实太魔幻。

背后的逻辑是什么呢？

1、金融供给侧改革，重点是把金融资源往实体、科技等方向上引导。但众所周知，实际上的金融资源大部分流入了地方YX债务、房地产和G企，所以逼得监管层不断出台收紧政策，这三个中最好下手的，是房地产，现在连商票都要管了，基本上已经触及其现金流核心，逼得高杠杆房企不得不加速资金回流，也就是降价卖房；

2、而此时终端，监管层又提高了买方的房贷利率，变相增加了其购置成本，还打击了经营贷，也就是变相提高了首付比例，这两个政策，瞬间把房企降价的利好对冲了。增加了房企回收资金的难度。

3、于是大降价出现了。都是做生意的，能降5%为什么要降20%？除非5%不顶用。要降就搞大的。而且会挑那些当初拿地价格相对便宜的，前景相对模糊的地方，优先大甩卖。这些地方是哪里？当然是当时靠打鸡血（货币化棚改凶的地方）把价格撑上来的三四线城市。

4、监管层双手插袋（因为要稳居民债务率和供给侧改革），表示可能还会继续加房贷利率，这样房企流出的“既得利益”，流进了另一个地方。

5、但地方受不了这种降价。房价=地价预期=财政现金流，于是可想而知，越来越多的三四线城市，会加入这个“价格管制”行动。但这种行动本身，不可能不对市场带来一定的副作用，关键是房企们自救的紧迫感。

6、博弈可见会持续存在于ZY和地方、ZY和房企、房企和地方。这种预期传递到终端，可能会进一步影响各个地方的人口分化。短期内利好头部城市的吸引力。

除非热点城市更有觉悟一些。

以后404的文章，会贴在小号：

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