人间清醒：10个房价的是与非
是与非之一：以时间换空间
非
这是很多砖家喜欢用的概念，意思是房价虽然有泡沫，但是不能硬着陆，一定要软着陆。
怎么软法？就是在一段时间内，想办法提高居民的收入增速，并阻缓房价上涨的幅度。这样一来，泡沫慢慢变小，直至最终消失。
听起来很有道理很美好。但仔细一想，似乎并不成立。
原因很简单，房价增速只要低于收入增速，同时为了抑制房价增速启用了较高的贷款利率，大部分人就不会着急买房。意味着楼市的接盘侠会锐减。
我们知道房价等于一个城市的股票，当股票后续流动性不足时，股价自然下跌。
这就又形成了降价逾期（股票就是下行通道打开），进一步反馈到接盘的行动力上面。
所以，这些年热点城市的房价上涨，完全是靠“高利润率”的正反馈机制（即赚钱效应）维持住的。
一旦高利润率预期消失，大部分人都会在所谓收入边际提升之前就为泡沫恐慌。
再者，居民的收入增速是与GDP增速&CPI增速有关，尤其是前者。
无论是央妈的论文还是中国财政科学院上周的蓝皮书都显示，2021-2025年国内的GDP增速将继续放缓至5%左右（L的一竖尚未结束）：
意味着居民部门的收入增速估计也很难达到前几年的高度。（这也是调节分配提出的重要起因）
是与非之二：房子是蓄水池
非
提出房子是蓄水池的头排砖家，肯定是希望大家多关注它的好处。比如，钱在发毛，货币超发，没有房子作为英雄，舍己为人的吸收这些流动性，你们吃的馒头、咸菜不得暴涨？
这里面有两个小问题。
第一，我们的现状是有效需求不足（通缩），进而供应（产业）过剩的；但凡市场有点需求侧的流动性（即购买力），很多公司的利润、员工的工资都会有所改善（即领导提的内循环框架），离暴涨还很远（那时倒是需要供给侧改革了）；
第二，房子并不是全款购买的。无论是一手房还是二手房，大部分人都是贷款，在金融没有严格管控的背景下，不少还是高比例贷款，不少炒房的还是100%杠杆。
所以，真相是房子更多时候不是蓄水池，而是印钞机。砖头作为抵押品，在金融系统内无中生有的派生出了信用货币。
更广义的来说，不仅是房贷为“高货币”做了大贡献，其上游的整个产业链，甚至名义上看起来完全不相关的信贷产品，也都是“货币超发”的元凶。
举个例子，N年前我调研一家工厂，看报表不差钱。但老板愿贷，还想出表，我也纳闷。几番来去熟络了之后，他透个底就是去“房产投资”。
所以，如果上层严控房价，短期内新增信贷数据不好看，着实不用惊讶。
是与非之三：房产税会转嫁给租客
非
这种论调在网上也颇多。仔细想想，其实都忽略了最重要的一个核心。
就是——财产透明。
因为征税的前提是，必须得知道每个人、每个家庭，都有多少套房子，市值各是多少。
往深了说，这绝对是利国利民的大好事。
你懂的。
再者，上海重庆版的房产税实际效果确实一般。所以目前所呼吁的版本，匹配上层想要“调节分配”的想法，最合适的就是按套累进税率。
以家庭为单位，一套免征，两套意思一下（比如0.3%/年），三套稍微凶一点（比如3%/年），四套及以上可以下重手了（比如10%-40%/年）。
现在正好评估价也陆续开始推广，很多人或许现在觉得评估价太低，等到以此为税基的时候，又会觉得评估价太高了。
从租客角度上，只要市场供应充分，那么就不会转嫁到成本。这也吻合了上层准备大力推动公租房供应的政策。
是与非之四：大城市最抗跌
非
炒股的朋友肯定经历过，在一个白马股（或题材股、价值股whatever）下跌之前，所有的分析不管基于基本面还是情绪，都是利好的。
茅台曾经就是这么优秀，不管什么新闻，投资客都会半开玩笑半认真的说：利好茅台。
在城市股票的认知中，也是如此。
大城市有绝对的人口吸虹效应，很难想象会跌。
但我们如果重新阅读日本当年的泡沫崩裂，就会发现，东京等大城市，反而是跌得最凶的。
为什么呢？
因为大城市的杠杆（绝对值）一般也更高。杠杆就是居民债务，就是居民挪用未来的收入，当收入随着危机发酵而预期悲观时（比如企业裁员），小城市的储蓄反而能略微扛一扛，而大城市动则每个月还2-3万的，很难支撑下去。
到那时，踩踏出现，谁还关心之前彩虹般的基本面分析？
当然，当危机熬过去之后，大城市的收入恢复（岗位）也是相较于其他城市更快，所以房价会更好的复苏。
那么，多少人能熬过去呢？就是从自己家庭财务帐本出发，债务结构较低的那部分人。
是与非之五：房价是最好的避孕药
是
参考《未来年轻人买房搞不好要打对折》：
人口结构问题非常严峻，它已经切实的开始影响到了每个人身上。
所谓996，我们经常只看到需求侧的过剩（比如人太多了），但没有考虑供给侧的衰弱（岗位供应太少了）。
为什么岗位供应少了，因为内需被（房价）压制，外需又在吵吵。
外需如果是历史必然，那么内需问题则可以大做文章。
很多上班族都觉得工作没有什么尊严。因为可替代性很高，因为不敢轻易跳槽。这又在经济层面之外，在精神层面影响了生育意愿。
总之，房价是最好的避孕药，此鲸不落，万物难生。
是与非之六：用过去的经验证明房价永远涨
非
王菲早就唱过：相聚离开，都有时候，没有什么会永垂不朽。
当然，房价也是有周期的。
周期的基准线，就是居民部门的收入债务比。
以我的测算，2013年这个指标不到80%，而去年，已经跃升到接近140%。（举个例子，一个人借信用卡本来下个月工资能还掉，现在可能一年也还不清）
这就是为什么2016年，周掌门还能说+杠杆。
而到了2019年，郭老板就反过来要抑制居民杠杆了。
日本是离我们最近活生生的例子。
在崩盘前，所有人都在舞池狂欢，却没有发现居民举债已临近临界点，当经济增速一出波动，危机必然到来。
就算你赌了前99把都在赢，只要最后一把输了，也功亏一篑。
是与非之七：只有新房才计入GDP
非
存量房也是计入GDP的。
（摘录自统计局官网）
有了指导价后，其实便于统计局把成本法升级为租金法。这样GDP也能提高。
另外，政府配套公租房也是拉动GDP的一个办法。只不过不是使用居民部门债务，而是使用政府债务了。
所以，要拉动GDP，不是一定要以涨价的方式。
而如果要用涨价的方式，则一定控制不住居民债务。
是与非之八：房价下跌会导致金融系统崩溃
非
首先，你要明白，在未来数字货币模式下，银行挤兑这一最大的隐患，已经基本丧失攻击性了。原本的用脚投票，现在只是从一个虚拟账户A，转到另一个虚拟账户B。
而B又能做一笔账再把钱拆借给A。
后面还有永续债、保险等资本补充工具，无非就看要货币化到什么程度而已。
其次，整个房贷规模有多少呢？也只有43万亿。其中很多还是低房价的时候积累的房贷余额。
这两年，一些巨无霸企业摇摇欲坠合计起来的金额也已经不小。华融、清华紫光、海航、恒大、苏宁、北大方正、华夏幸福等等，全部债务算起来，小几万亿也是有的。还有更多包着。
随着非银管控、结构化发债禁止、自融性应收爆雷等出现，我们会发现更多的巨无霸。
这个能处理，房贷处理不了？还有房子作为抵押品呢！
我们信用机制的问题，恰恰在于抵押品太少。而抵押品太少，宏观看，是需求不足导致，中观看，是TAX机制还有很大要改进的地方，微观看，金融系统需要优化。
再看另一个夜壶，地方YX债务，规模也几十万亿，不也出15号文照弄。这个要比房贷严峻多了。
是与非之九：用阴阳合同避二手房指导价
是，也不是
确实，上海、深圳自从出了指导价之后，听说很多交易都是通过阴阳合同来操作，一份合同上，是满足核验价的。另一份合同上，孩子的画就得几十万。
我认为必然经历这样的过程。因为对于金融监管层，首先要做的，是压住居民债务率。限贷、紧信用、提高利率、延长放贷时间，都可以看作是压住居民债务率的具体工具。
出台指导价，就算阴阳合同，也意味着买家要支付的现金更多，而能贷的款却少了。意味着总的购买力，其实是收缩的。
一收缩流动性，房价自然会受影响，所以即使现在还有阴阳合同的存在，但只要政策不松，假以时日，指导价最终会变成市场价。
等待螺旋发生。
是与非之十：他们离不开土地CZ
非
如果对比主要几个国家的宏观债务数据，我们还是具备这样的空间优势。这个优势，正是居民部门给争取出来的。
当我们放下土地CZ的时候，意味着要重新开始审视广义财政的收入和支出。重塑价值观和现金流。这是好事。
砖家们都在唏嘘宏观经济数据，想要“放水”声此起彼伏。但很少有人为上半年的CZ数据鼓掌。
CZ不改革，所有的调整都是徒劳。现在是一个很好的开始。
那些大言不惭离不开土地CZ的人群中，有一些人混在里面，实际上非常惧怕它的改革。
还想着继续牺牲居民债务，好让他们大快朵颐。
该收手了。