未来10年房地产下行

李迅雷昨天的文章《促销费知易行难》提到了对房价的观点——

去年是房地产市场开始真正下行的第一年，未来我们可能会经历一个长达十年的房地产下行周期，速度会比较慢，但时间会比较长。中国的房地产市场是高度调控的市场。国际经验表明，在下行周期中，如果控制不好调控的节奏，房价的跌幅可能会比较大。

基本是我想法的偏乐观一面。

关于下行的趋势，参见我之前做的图——

逻辑很简单，刚需（举债）人群从2021年开始进入了乱纪元，2016-2020年是相对温和的“可售逃跑期”（因为刚需减少规模并不大同时知道未来的人并不多）。

如果撇去涨价去库存这种强行吹起的泡沫，可以发现居民贷款增速几乎和刚需规模增减同步——

不少人会误以为房地产周期只是受到了“3年怡情”的影响，而不愿意承认基本面的巨大变化和预期即将带给市场的冲击。

我举个例子。

如果一个明星要开演唱会，或者脱口秀，你能想象观众很少，黄牛却很多的情况吗？

黄牛会抢票（抬高了市场需求），是为了逐利（炒差价），它的出现，是基于观众的需求（大于门票的供应）。

但如果观众越来越少呢？

黄牛也会变少，因为套利的空间没有了。

（我画得粗糙，但理不糙）

观众+黄牛都一个方向，会增大总需求（票价）下滑的幅度。

那么如果房地产要进入乱纪元，地方收入怎么办？

2021年，土地收入占地方收入的40%+——

将近一半的收入如果随着票价下滑，会导致地方债务风险“被动”抬高。而地方债务又是地方银行的主要资产。

由此，我们可以看到居民债务-地方债务-金融风险的联动传导。

如果人口的基本面不可逆，如何切断传导链条将其对宏观的影响降至最小呢？

我们重新审视地方债务风险，它由两个面组成，一面是债务，一面是净收入（又=收入-支出）。

如果能控制债务的增速，同时提升净收入的“利润”，那么债务风险就可控。

于是进行再拆解。

1）增量债务，和投资有关，投资是经济逆周期的重要马车。需要用基建REITS等新模式来降低“目标的不可调和”。

2）存量债务，积淀的是过去投资的低效和臃肿，需要提效降本，盘活对应的资产。

3）收入，需要增设直接税来补充币值信用，并以此扩张内部信贷政策的空间（而非单纯以美元和黄金思考），直接税的另一重目的，是调节产业政策，为产业升级争取时间。

4）支出，四个字，“该降的降”。不要太臃肿，不要“狂飙”，不要做大“基尼系数”。

如果做好了以上四点，那么房地产周期的结束并不一定是“危”，也孕育着“机”。

经济有很多选择，再好的食物，盯着吃也会吃坏。

别说债务了。