“棚改”声又起，这次房价会翻倍吗？
很多人都在讨论这两天的新闻——城中村改造，大部分人都表现出“隐隐的恐惧和担忧”——
我觉得别担心。
为什么别担心？
如果宏观要复制棚改，就直接告诉市场“各就各位，我又要棚改了”，这种“拉动市场”的效果肯定更显著。
说不定都还没真正棚改出台，预期拉满的各种需求就都已经激活。
学美联储搞预期管理（托美债美股），无招胜有招，不是更好吗？
我在2年前的文章中解释过“不可能三角”——用房地产拉动经济、房地产挤出实业（压制消费和居民可支配收入）、降低系统性风险（居民债务率抬高），无法都全。
要都全，欧美早就打压我们的房价，而不是打压我们的科技了。
而且我做了一张表，来让大家更清晰透彻的比较下现在VS 2015年那一轮棚改前夕有什么不同？
我一条条来解释。
最核心的，无疑是居民债务率（指居民可举债空间）。
2014-2015年，居民债务率（居民债务/可支配收入）的比例还只有80%左右，算比较健康，所以那个时候央妈等都提到了我国居民部门有加杠杆的空间——
但那一轮加杠杆，一加就不可收拾，直接窜上了120%+——
日美房地产泡沫破裂的区间，就在120-140%之间。
显然，任何一个经济体进入该区间，就要碰运气不要遇到地雷。
2021年上半年，居民债务收入比到达140%的上方，于是宏观决心进一步收紧控制杠杆，所以自那以后，居民债务率趋于平稳，并在今年略有下降。
我认为这个指标只有重新掉落至80%左右，宏观才会相对放心。
在此之前，“房住不炒”这四个字不会轻易摘掉。
由居民债务率引申出来的两个数据，分别是房贷挤出可支配收入的比例&房价收入比。
前者量化了居民部门的实际购买力多少被提前挪用，后者量化了楼市新增入市者要面临的压力。——
这次城中村提到了一些特大超大城市，正是房价收入比比较高的地方。如一些人担忧的，再次推高房价，则会进一步推高房价收入比，这会产生严重的副作用转嫁（年轻人和新入城者）。
让城市病变得更严重。
所以我认为宏观的意图并不是要推高房价，而是要稳住固定资产投资和托市（对冲下二手房挂牌量不断激增的趋势）。
毕竟最近不断有一线城市房市萧条的新闻出来。（资金在套现外流）
我们接着看看房价收入比强相关的总和生育率。
2022年，总和生育率掉落至1.15左右，而2015年，专家们还在摩拳擦掌的表态二胎政策可能会显著拉高全国出生人口。（彼时总和生育率1.5-1.6）
令人唏嘘啊。
生育率因为挂钩着未来的经济中枢，肯定会影响到现在的房地产政策。
2015年，上海的总和生育率还在1左右，去年上海的总和生育率只有0.7了。
试想一下，上海如果房价再翻一倍，上海的总和生育率会跌到什么样子？
再往下，房价多/空比已经掉头，央妈季度的城镇居民调查报告，这是2015年二季度——
而2023年二季度——
人们的预期发生了更大的变化。
央妈也不再po出对房价的看法了。我估计肯定不止51.5%的人觉得房价难以接受。
而城镇化率也有了近10个点的增加——
之前也po过机构对年轻群体城镇化的比例，早就达到目标的上限（剩余年长群体或不会选择进城）。
即使从总体来看，我也查找过日本的城镇化数据（66%），去年已基本同步。
人均住房面积也超过了40平。
再看年轻人规模，2015年能棚改，也是看在年轻人口还在上升期——
2015年25-39岁到达了顶峰，但之后就开始下行。
同样，2015年城镇就业人口还在增加，但去年出现了首次减少——
人口结构对房地产的影响之前解释过很多次，不赘述了。
基尼系数略过（我认为现在中下方的购买力应不如2015年）。
外储/外债比这几年也有了很大的变化——
虽然债务结构看起来在优化，但外储-外债差是相比2015年有了明显的收窄。
房地产再怎么做，也无法出口（赚不到外汇），铁矿石还得消耗进口，所以在财政空间有限的前提下，这块的系统性风险也会审慎应对。
最后是外部环境。
2015年常提的还是外汇操纵等次要摩擦，现在早已升级为【全面】。
不过我之前一直说，美说客（不管是基辛格还是布林肯），只要看到国内重启房地产，就能减缓对技术方面的“担忧”和因此条件反射的“压制”。
日美都吃过房地产的苦。
知道它对经济的破坏力。一个消失的30年（经济下降），一个QE的15年（信用下降）。
现在合力搞事情。
但宏观肯定不会重蹈覆辙，把自己逼上天台才开始注重产业升级。
试想如果现在喊出棚改2.0或Plus（名字无所谓），谁还愿意搞什么技术？还不趁这几年的机会赚一波快钱然后移民？（KK）
地方的财力又是否能支撑撒水？
动用PSL是否又挤占了其他财政支出空间（我之前解释过四本账视角的宏观现金流）？
这些问题，都是2015年没有的，或者当时不重要的。
综上，我只把这次这个方案，作为宏观内部博弈后的一个“单纯”的应对困境措施，并不具备很强的历史复制能力。
之前我聊过JPM的电话会——
现在还是防御阶段。就像这两天转变对民营的态度一样。
至于能不能防住。
话说哪个经济体不想呢？
只是要掌握这个力度，实在是太难了。（本质是超额利润率与挤出之间的平衡）
所以我当初才画了那个《房地产能不能软着陆》的视频。
往下看吧。
至少目前官方的口径还是“大家不要怕”——
除非......
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