智库焦点 | 学区房这次彻底要凉？深圳拟推重磅新政暴击学区房！比北京更狠！

学区房是楼市“一大顽症”，也是很多家长心中的痛。深圳曾有学区房价格飙升到30万元/平方米。最近，深圳拟出台新政，从根本上铲除学区房派生的种种弊端。

继7月初北京西城区全面实施多校划片，为“学区房热”退烧之后，8月2日，深圳也放大招，官宣拟推行大学区招生！

日前，为了加强深圳经济特区社会建设，提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理，深圳市人大常委会社会建设工委组织起草了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（下称《草案征求意见稿》），共五章七十三条细则，正公开征求意见。

其中，《草案征求意见稿》在义务教育和住房保障方面提出了一系列完善改革措施，包括要规范学校运行经费、推行大学区招生、建立教师交流制度、完善二手房参考价以及建立租赁房参考价等。

此外，《草案征求意见稿》还提出要扩大普惠性幼儿园数量和覆盖面，探索开展小学暑期托管服务，建设婴幼儿照护托育体系，建立3岁以下分层照护托育模式等措施，并将进一步完善社保、养老、就、社会福利、民办教育等领域的相关制度。

深圳将建立义务教育学校教师交流制度

今年以来，打击学区房炒作是各地监管部门的重要工作之一，教育资源紧张的一线城市尤其如此。上海、北京在今年纷纷通过“教改”的方式，以教育均等化为方向，试图打破学区房机制。而本次《草案征求意见稿》也针对入学政策进行了完善，并均衡了教育资源。

在公共教育方面，《草案征求意见稿》提出了三点内容：

深圳市、区人民政府应当促进义务教育均衡发展，实行义务教育学校设备设施的标准化配置和统一的学校运行经费生均拨款标准，建立学校运行经费生均拨款标准调整的长效机制。

深圳市、区教育部门应当优化义务教育积分入学政策，综合考量户籍、居住时长、社保年限等因素，确保公平合理。

深圳市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

简单来说，本次新政分别从规范学校运行经费、多因素入学政策以及义务教育学校教师交流制度三方面入手，合理均衡配置教育资源，优化教育结构，促进教育公平。同时，深圳也以“教改”的方式打击了学区房炒作。

今年3月，深圳龙华区教育局曾修订了《深圳市龙华区义务教育阶段大学区学校积分入学办法一览表（修订稿）（征求意见稿）》，完善了入学积分的标准计算、大学区与单片区加分项等。而在本次入学政策上，也进一步提出要推行大学区制，明确将通过户籍、居住时长、社保年限等考量来计算入学积分。

对于义务教育学校教师交流制度，中国人民大学经济研究所联席所长、教授，中诚信集团董事长毛振华就曾表示，教育的不均等问题将会给未来收入分配调整造成很大的障碍，比如学区房问题就导致了富人阶级更容易得到更好的教育，一个解决办法是同一区域内采取教师轮岗制，比如三年轮换一次，这样名校教育资源将会得到更加均衡的分布。

何为“大学区制”？

即将周边3-4所学校所在的范围组合成一个“学区”，学区内实行电脑派发学位，实行相对就近入学。“大学区”内的三四所学校可以实现教育资源共享，教育氛围互相影响，从而提升学校的教育质量，最终实现教育相对均衡。

实施大学区招生后，家长可自愿在学区内为孩子报读2-3所学校，按志愿次序和积分高低依次录取。

建立普高与中职学籍互转机制

高中教育阶段，重点引导教育多样化、特色化发展，除加快公办普通高中学校建设，在中职学校探索开办综合高中班的基础上，还将建立普通高中与中职学校课程互选、学分互认和学籍互转机制。

高等教育阶段，则推动创新开放发展，鼓励扩大高等学校办学自主权，支持高等学校自主设置和调整学科专业，建立学科专业增设和淘汰动态调整机制。鼓励引进境外优质教育资源，开展高水平中外合作办学。

此外，配合国家三胎政策，拟规定政府应建设婴幼儿照护托育体系，建立3岁以下分层照护托育模式，培育标准规范、收费合理、便民利民的普惠性托育机构，降低市民生育、养育、教育成本。

完善二手住房价格引导机制

在住房属性定位上，《草案征求意见稿》明确，深圳市人民政府应当坚持住房的居住属性定位，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。坚持稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，有效防范化解房地产市场风险。深圳市人民政府应当加强商品住房建设和交易管理，完善二手住房价格引导机制。

今年2月，深圳住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，建立全市住宅小区二手住房成交参考价格。易居研究院此前指出，深圳二手住房成交参考价格的发布，有助于房东和中介等理性定价，是促进二手房市场稳定的重要保障。

不过，当前的二手房参考价机制也并非完美，中原地产首席分析师张大伟指出，由于本来二手房网签的价格就不是真实成交价，而实际购房者买的价格基本都不被所知，大部分中介有两套价格体系，网签与交易。房地产调控的核心是金融信贷，现在把新建住宅调控里面的“限价”挪到二手房，很可能带来更大的信息不对等。二手房中介在交易中的话语权更大。

张大伟认为，二手房限价需要与银行配合。如果二手房参考价成为按揭贷款和抵押贷款的指导价格，那么对于市场的影响就会明显出现，所以二手房限价归根结底要看银行对政策的理解与执行。

建立租赁房参考价制度

当前，大城市中的新市民青年人等群体住房困难问题日益突出。今年以来，从中央到地方都为增加保障性租赁住房供给密集出台政策措施。7月30日的中央政治局会议也提到，要加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

为此，《草案征求意见稿》明确，深圳市将提高居住用地和公共设施用地比例，并在新增居住用地中提高公共住房用地的比例。

在租赁住房市场上，《草案征求意见稿》还提出，深圳市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序，建立房屋租赁参考价格制度，引导房屋租赁当事人合理定价，对租金水平进行合理调控。深圳市住房建设部门应当会同市有关部门探索租售同权制度，逐步推动租房居民在基本公共服务方面与购房居民享有同等待遇。

诸葛找房数据研究中心指出，2021上半年，随着疫情影响消散，加之年初“就地过年”的号召带动下，租赁市场行情转好，5、6月份随着高校毕业季临近，市场迎来租赁旺季，加之政策红利下，整体热度走高，租金水平一路上浮。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，6月份一线城市租金均价创近3年月度租金水平新高，达85.56元/平方米/月，环比上升2.71%，同比上涨1.01%，上半年累计涨幅为5.74%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对证券时报记者表示，在十四五时期有必要对租赁市场的租金价格进行引导，防止租金过快上涨。租赁房参考价的出台将能够带动租赁市场更高质量发展，降低租客租房成本，有效缓解新市民青年人等群体住房困难问题，促进大城市吸引更多人才。在定价思路上，可以根据租客的承受水平和房东需求结合科学定价。

44平米学区房曾卖出1420万元天价

此前，学区房一直是市场炒作热点。

今年年初，深圳福田区一个44平方米学区房被曝出天价成交——成交价高达1420万元，即单价为32.27万元/平方米。

该楼盘为国城花园，地处深圳有名的学区房片区——百花，且有双名校学区“傍身”，因此即便楼龄已超25年，楼道昏暗，也并不妨碍该楼盘一房难求，频现天价成交。

彼时，有房产中介告诉中证君，以深圳福田区为例，一流学区房单价在22万元/平方米左右，二流学区房已超15万元/平方米，三流学区房单价为10万元/平方米左右。

在去年深圳房价涨幅较大时，学区房价格更是以“一骑绝尘”的姿态狂奔。

此前，乐有家统计了50个深圳关注度较高楼盘2020年四季度成交价格的同比涨幅。其中，罗湖的金丽豪苑涨幅高达66.58%，南山的中海阳光玫瑰园与世纪广场涨幅也超过了50%，前十名涨幅均超40%。

东莞发布“莞八条”

将发布二手房指导价

8月2日凌晨，东莞市住建局官网发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，正式出台房地产调控新政，同步发布官方政策解读。

本次调控新政针对当前东莞市房地产市场和土地市场的新情况新问题，在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面提出一揽子措施，加大调控“组合拳”力度。主要措施包括：

（一）稳控住宅用地价格。实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，强化房地联动机制。严格购地主体资格审查，非房地产开发企业不得参加住宅用地竞买。建立有效的企业购地资金审查制度，对购地资金来源进行穿透式核查，确保竞买企业购地资金依法合规。

（二）强化住房限购措施。将“法拍房”纳入限购范围，暂停向个体工商户销售商品住房，对弄虚作假骗取社保证明的购房人禁止5年内在我市购买商品住房。同时对新入户购房的认定条件作出适当调整，使相关政策的衔接更合理。

（三）加强金融规范管理。严格银行业金融机构房地产贷款集中度管理，加强房地产金融监测分析。严格执行差别化住房信贷政策，严格审核购房人首付资金来源，从严查处消费及经营用途贷款违规流入房地产领域的行为。

（四）加大税收调节力度。借鉴部分房地产市场监测重点城市做法，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年，加大交易转让成本，抑制“短炒”投机行为。

（五）发布二手房指导价。在前期发布成交活跃二手楼盘网签交易价格的基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，并加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。

（六）加强认购销售管理。首次将商品住房认购环节纳入监管，建立购房意向登记系统，对热点楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房、延长限售年限等，促进公平公正销售，遏制收“茶水费”等乱象，支持刚需自住购房需求。

（七）持续规范市场秩序。加大房地产市场惩违治乱力度，严厉打击房地产开发企业和中介机构违法违规行为。切实管好中介等市场机构，加快完善信用管理制度。强化部门联动加大执法力度，发挥行业组织协同治理作用。

（八）完善住房保障体系。加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。认真落实国家、省相关部署要求，加快发展保障性租赁住房，坚持小户型、低租金，注重实现职住平衡，着力做好新市民和青年人的住房保障。

“莞八条”立足于稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，进一步查缺补漏，压缩投机炒房空间，综合运用土地、金融、税收、市场监管、信息公开等手段，引导好市场各方预期，同时完善住房保障体系建设，特别是加快发展保障性租赁住房，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。

接下来东莞将继续完善一城一策、因城施策、城市主体责任的调控长效机制，加快建立多层次全覆盖可持续的住房供应体系，促进房地产市场健康平稳有序发展。

不再保证稳上“牛校”

学区房迎来降温

实际上，今年以来，全国针对教育改革动作非常大。深圳推行大学区制也不是第一个吃螃蟹的人。就在7月初，北京就“多校划片”动真格的了，对今年9月份入小学的孩子来说，2020年7 月31日（以下也简称“7·31”）后新购置的西城区房产不再对应单校登记入学，而是学区内甚至是跨学区多校划片。

北京西城区教委去年4月30日发布了“7·31”入学新政。这一政策规定，2020年7月31日后新购房屋或户籍从本市其他区迁入西城区的家庭适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

近日，该区结束了2021年小学多校划片入学意向填报工作，“7·31”的靴子正式落地。一些家长发现，其房屋对应登记入学学校已无多校划片计划，甚至学区内所有学校均无多校划片计划，只能填报相邻学区学校。此前受到追捧的优质学区德胜、月坛、金融街(5.720, 0.06, 1.06%)等片区均出现此类情况。

“‘牛小’和‘直升校’都没有多校划片名额留给去年7月31日之后买房的家庭了，欲哭无泪”，去年底在德胜片区买了学区房的钟先生表示，一打开志愿填报的网站，登记入学学校和学区内学校都因为没有入学计划不能填报了，原先买学区房想让孩子上的第二实验小学德胜校区、三帆中学附属小学等都去不了了，只能去相邻学区的小学。“去年买房时已经知道有新政策了，但还是存在侥幸心理。现在觉得这套1000多万买的学区房有些不值了。”钟先生说。

近半个月来，西城顶尖学区房价出现“松动”，甚至大幅跳水，有德胜学区内的学区房降价超100万甚至近200万元待售。据不完全统计，2021年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手，重拳整治学区房乱象。

据中新经纬报道，这轮房价上涨，很大程度来自学区房。从调控角度来讲，建议禁止学区房跟学校挂钩，采取摇号入学方式，直接切断学校和房子之间的联系。易居研究院智库中心研究总监严跃进也提出，对一些户型过小房屋，后续应限制获得学位等机会，防范此类房源炒作。诸葛找房数据研究中心认为，未来可通过发布小区住宅参考价格、推进教育资源均衡化逐步淡化学区房优势等方式，进一步整治学区房。严跃进谈到，近期上海等地推出的“名师下乡”，就有助于促进教育资源均衡化。

严跃进认为，未来学区房市场降温可能性较大。今年结合二手房的指导价政策，预计后续会呈降温趋势，进而带动价格下调。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池接受采访时指出，未来学区房是否降温，取决于教育体制的改革情况，优质教育资源是否能够均衡配置，并满足社会需求。诸葛找房数据研究中心也表示，长期来看，未来学区房价格或将逐渐回归理性阶段。

楼市降温明显 7月份百强房企销售

同比环比出现“双降

在多地加码房地产调控的背景下，刚刚过去的7月份全国房地产市场有所降温。克而瑞研究中心8月1日发布的最新数据显示，克而瑞重点监测的29个城市7月份商品住宅成交面积同比、环比分别下降12%和11%，较2019年同期下降2%。与此对应，百强房企7月份单月销售业绩表现不及上半年和历史同期，销售操盘金额同比、环比分别下降8.3%和33%。

据克而瑞研究中心统计，2021年7月，百强房企单月实现销售操盘金额8611.7亿元，环比下降33%，降幅较往年29%左右的水平有所扩大。7月，百强房企单月销售操盘金额同比下降8.3%，但较2019年同期增长15.3%。受房企货量供应不足、部分城市市场调整、房地产调控升级等多方面因素影响，二季度以来百强房企单月销售业绩增长呈放缓趋势。从累计销售业绩来看，今年前7个月，百强房企累计销售操盘金额较2019年同期及去年同期分别增长32.5%和29%，增速较1至6月也有明显降低。

7月，百强房企中绝大多数的企业单月销售业绩环比下降。包括几家龙头房企在内，部分企业的环比降幅甚至超过35%，仅龙光、融信、佳兆业、仁恒等少数几家企业实现环比增长。50强房企表现不及百强房企整体，逾六成房企单月销售业绩出现同比下降。此外，超九成30强房企7月份单月销售业绩不及上半年月均水平。

7月，全国多地房地产市场有所降温，克而瑞重点监测的29个城市商品住宅成交面积同比、环比分别下降12%和11%，较2019年同期下降2%。其中，4个一线城市成交整体仍处高位，环比下降17%，同比仍增长1%，较2019年同期也增长15%。25个二、三线城市成交适度回落，同、环比分别下降13%和10%，较2019年同期下降4%。近七成二、三线城市成交同比转降，其中不乏南京、武汉、佛山这类热点二、三线城市。

克而瑞研究中心总经理林波表示，整体来看，近年针对房企投、融两端调控力度的不断加强，意味着过去依赖加杠杆实现高增长的发展模式已不再可行，房企降杠杆势在必行。目前对于房企而言，一方面要积极供货、深化营销，将既有的货量有效转化为业绩增长，以提升现金回流、加快资金周转效率。另一方面，则是要更加关注产品升级、加强产品打造，在未来日趋激烈的市场竞争中不断提升自身品牌的核心竞争力。

来源：深圳市人大常委会官网、中国基金报、中国证券网、券商中国、中国证券网、深圳卫视深视新闻、深圳发布、证券时报网、每日经济新闻、东莞市住建局官网、上海证券报

｜中经报智库  CBJTHINKTANK  原创文章｜

往期推荐

  你有在看吗↓