最新公报案例的警示：购买存在租赁的房屋，承租人履约能力属商业风险范畴，买受人需自行审查并承担租金难以收取的后果

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最高法院公报2020年第2期

购买存在租赁的房屋，承租人履约能力属商业风险范畴，买受人需自行审查并承担租金难以收取的后果

——唐学富、庞华与合肥建鑫房地产开发有限公司给付瑕疵担保纠纷案

案例要旨：

买卖尚处于租赁期间的房屋，出卖人应当告知买受人房屋租赁合同的内容，但承租人的履约能力属于商业风险范畴，不属于出卖人的先合同义务，买受人应自行审查与承担。租赁期间房屋产权发生变更，除当事人有特别约定外，租金自产权变更之日归买受人所有。买受人在产权变更后，因租金难以收取，以出卖人有缔约过失、交付房屋存在瑕疵为由，要求出卖人承担租金损失的，不予支持。

再审申请人(一审原告、二审上诉人)：唐学富、庞华（唐学富之妻）。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：合肥建鑫房地产开发有限公司（以下简称建鑫公司）。

再审申请人唐学富、庞华与被申请人建鑫公司因给付瑕疵担保责任纠纷一案,不服安徽省合肥市中级人民法院于2016年10月28日作出(2016)皖01民终3976号民事判决,向安徽省高级人民法院申请再审。

唐学富、庞华申请再审称：

二审法院作出不利于唐学富、庞华的认定,缺乏证据证明,属认定事实错误。

一、在《抵房补充协议》签订前,案涉房屋承租人合肥君悦公司管理有限责任公司(简称君悦公司)已欠一个月租金未付,建鑫公司明知租金难以收取,却不告知唐学富、庞华。故二审法院作出建鑫公司不存在故意隐瞒或虚构事实,造成唐学富、庞华误认为案涉房屋租金可观,并同意以房抵债的认定错误。

二、建鑫公司在承租人严重违约时,本可解除合同并收回房屋,但其仅发函催收,未在案涉《商品房买卖合同》签订前将该商品房上的权利负担消除,将不能收取租金的风险转嫁至唐学富、庞华。故二审法院作出的唐学富、庞华不能收取租金责任在于自身,与建鑫公司无关的认定错误。

三、在案涉房屋签订《商品房买卖合同》后至产权变更到唐学富、庞华名下前,建鑫公司采取垫付租金的方式隐瞒承租人长达八个月未交租金的事实;在房屋产权过户后,建鑫公司起诉要求承租人支付房租,并申请查封该房屋内的财产,客观上对唐学富、庞华收回房屋造成影响。故二审法院认定建鑫公司申请保全案涉房屋承租人财产不构成对唐学富、庞华合法权益之损害错误。

四、建鑫公司在转让案涉房屋时,未告知承租人享有优先购买权,致承租人以不知案涉商品房被出让为由,不认可唐学富、庞华之出租人身份而拒付租金。至于唐学富、庞华起诉承租人后,又撤回起诉,系对其自身权利的处分,不影响其有权向承租人索要租金的实体权利。二审法院认定唐学富、庞华在权利被损害时未依法积极作为错误。

故，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第二项、第六项之规定,请求撤销安徽省合肥市中级人民法院(2016)皖01民终3976号民事判决,改判支持唐学富、庞华的诉讼请求。

再审法院查明：

2012年7月,唐学富、上海绿地建筑工程有限公司合肥分公司(简称绿地建工合肥分公司)、建鑫公司三方就绿地建工合肥分公司拖欠唐学富工程款事宜签订了《抵房补充协议》,协议确认建鑫公司应付绿地建工合肥分公司工程款3482万元;协议同时约定绿地建工合肥分公司购买建鑫公司开发的位于合肥市产(面积共2543.13平方米,总价31297281元)转让给唐学富,购房款从建鑫公司应付给绿地建工合肥分公司的工程款中冲抵。

2013年3月29日,唐学富、庞华与建鑫公司签订了15份《商品房买卖合同》,合同约定建鑫公司将标的房屋出售给唐学富、庞华。每份合同的最后一页补充协议栏均有建鑫公司员工书写的“客户已知晓房屋已租赁,并承诺原租赁合同继续有效,原租赁合同编号:HAID08001(TJ)”字样。2013年4月10日,建鑫公司向唐学富、庞华转账支付了8个月的房屋租金1258712元(2012年8月1日至2013年3月31日期间)。2013年6月4日,唐学富、庞华办理了上述房屋产权登记手续。

2013年3月5日,唐学富、庞华向建鑫公司发出一份催告函,要求建鑫公司支付租金1404396元及滞纳金140439元。2013年4月23日,唐学富、庞华通过律师事务所再次向建鑫公司发函催要房租,建鑫公司拒付。2013年7月23日,建鑫公司向合肥市包河区人民法院起诉君悦公司,请求判令君悦公司支付拖欠的租金1404396元(含之前其垫付的租金1258712元)及违约金,但并未按租赁合同约定诉请解除合同。同时,建鑫公司申请法院对君悦公司经营场所设备进行保全(查封)。2014年3月6日,唐学富、庞华向合肥市包河区人民法院起诉建鑫公司和君悦公司,诉请君悦公司支付拖欠的租金2039114.88元及违约金20391.15元。2014年10月10日,唐学富、庞华撤回起诉。

另查明,2008年3月19日,建鑫公司(甲方)与君悦公司(乙方)签订一份《租赁合同》,合同约定乙方承租甲方开发的案涉房屋(建筑面积2973.83平方米),房屋仅限作为娱乐休闲等相关服务。甲方自2008年4月1日前向乙方交付房屋。租赁期限自2008年4月1日起至2018年3月31日止。租赁期限10年,2018年3月31日到期。租金不包括乙方使用该房屋而产生的物业管理费、水费、电费、煤气费等费用,该房屋每平方米建筑面积起始月租金为人民币42元,从第三年起递增,按8%年递增。乙方逾期支付,需按所欠缴租金与物管费额的10%交付滞纳金。合同签订后,建鑫公司君悦公司交纳保证金,建鑫公司承租的房屋用于经营餐饮、KTV项目。期间,建鑫公司君悦公司支付了部分租金,尚欠2012年3月、2012年8月至2013年3月31日的租金。

再审法院认为：

建鑫公司因欠付工程款,经协商将案涉房屋转让给唐学富,购房款从建鑫公司应付的工程款中冲抵,双方当事人协议的实质是一方交付房屋,另一方用对方欠付工程款抵扣房款,故案涉《抵房补充协议》性质上属于房屋买卖合同,此后,双方当事人签订了15份《商品房买卖合同》确认房屋买卖的事实。

合同法第一百三十二条第一款的规定,出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。第一百四十八条规定,因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。从上述法律规定可知,买卖合同中,出卖方对标的物负有权属保证义务和质量保证义务。就本案而言,出卖人建鑫公司负有对房屋权属及质量的担保责任,对此部分,即建鑫公司合法持有案涉房屋所有权,以及房屋的质量符合交付标准,双方当事人并未产生争议。

产生本案纠纷的根源在于案涉转让房屋系被建鑫公司出租的房屋,在承租人欠付租金的情况下,建鑫公司将该房屋进行转让是否损害了买受人唐学富、庞华的利益,是否应当赔偿其租金损失。对此,综合本案的查明事实及相关证据,本院认为建鑫公司不应承担赔偿租金的责任。原因如下:

一、合同法第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。据此,租赁物在租赁期间内,所有权可以转让;所有权发生转让后,原租赁合同继续有效。也即,买受人若购买被出租人房屋,需接受原租赁合同的约束。本案中,双方当事人签订买卖合同时,在补充协议栏均注明“客户已知晓房屋已租赁,并承诺原租赁合同继续有效,原租赁合同编号:HAID08001(TJ)”字样,唐学富、庞华在本案二审期间亦认可其知道房屋已租赁的事实。从案涉合同中载明的上述内容及唐学富、庞华自认,以及其同意购买该房屋的行为,可以认定唐学富、庞华愿意接受租赁合同约束。

二、唐学富、庞华申请再审称建鑫公司故意隐瞒承租人未按时交纳租金,导致其在购买案涉房屋时不知此处潜在的风险。对此,本院认为,租赁合同中承租人不能按期支付租金并非个例,作为出租人而言,对此种情况应当有所预判,故租赁合同条款中通常会约定,出租人不按期交纳租金,出租人可享有的权利及承租人应承担的违约责任。因此,对出租人而言,不能按期收取租金属于市场风险。本案中,唐学富、庞华愿意接受租赁合同约束,也就同样需承担此类商业风险。

三、建鑫公司是否存在故意隐瞒租金未收取的事实。本案中,建鑫公司于2008年与承租人君悦公司签订租赁合同,2012年7月其与唐学富等签订《抵房补充协议》,虽案涉房屋办理产权登记的时间为2013年6月,但从双方当事人履行协议的情况看,自2012年8月起案涉房屋的房租即开始交由唐学富、庞华,而此时唐学富、庞华并非房屋所有权人,其无权直接从承租人处获取房租,故建鑫公司向唐学富、庞华支付自2012年8月至2013年3月止的房租符合情理,建鑫公司替承租人垫付租金的行为本身并不能证明建鑫公司具有刻意向唐学富、庞华隐瞒承租人拖欠房租的主观故意。

四、对承租人欠付的到期租金唐学富、庞华有法定的救济渠道。2013年6月,唐学富、庞华取得了案涉房屋的所有权证,成为房屋所有权人,从其领取产权证始,唐学富、庞华即具有合法的收取案涉房屋租金的权利。该权利既为合同权利亦为法定权利,唐学富、庞华作为案涉房屋的受让人直接承继了原房屋所有权人对房屋所享有的权利,若承租人不支付租赁费,其可以依据租赁合同约定办理。本案中,唐学富、庞华曾于2014年3月起诉承租人要求支付租金,但此后又撤回起诉。诚然,唐学富、庞华撤回对承租人的起诉为其法定权利,但同时,唐学富、庞华亦需承担对自己权利放弃而带来的法律后果。况且,如唐学富、庞华申请再审称承租人以其优先购买权被侵害为由,拒付租金,更应通过人民法院的审理从而查明事实、解决争议,而不能将承租人不交付租金的责任直接转移给建鑫公司。故唐学富、庞华在撤回要求承租人支付租金的起诉后,要求建鑫公司承担赔偿相关责任显难以得到支持。

五、建鑫公司起诉承租人不构成对唐学富、庞华权利的损害。2013年7月,建鑫公司起诉承租人要求其支付拖欠的租金。该诉讼行为是建鑫公司在承租人违约的情况下,运用法律手段解决纠纷,保护自己合法权益的正当方式。在案件审理阶段,建鑫公司依法申请人民法院查封了承租人在案涉房屋内的财产,符合法律规定。建鑫公司起诉承租人与唐学富、庞华能否从承租人处取得租金,并无直接因果关系。且从法律层面上讲,亦不能因需要保证唐学富、庞华的权利行使,在建鑫公司无法定义务或约定义务的前提下,而要求建鑫公司放弃自己依法享有的权利。

综上,唐学富、庞华的申请再审理由不能成立,不予采纳。安徽省高级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定驳回唐学富、庞华的再审申请。

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