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实探“上海房东免费送房”小区,中介:或只是“搞噱头”,上海二手房挂牌增速在放缓

李贝贝 华夏时报 2024-01-01

华夏时报记者 李贝贝 上海报道

高境二村小区大门。李贝贝/摄

日前,网传消息显示,宝山一名房东称,自己于2020年耗资265万元购得高境二村一套住宅。因2023年遭大幅降薪,现无力支付房贷,担心影响征信,但房子又卖不出去,所以只要有人愿意承担后续房贷,就愿意把房子免费送给对方。

为确认上述信息的真实性,《华夏时报》记者实地走访了高境二村。有中介表示,对比2020年的销售价格,该消息或为房产中介“搞噱头”。目前该小区在售房源挂牌均价仅4万余元,即使是2020年的最高成交单价也只是48988元/平米,与网传约6万元/平米的房价存在较大差距。

尽管暂时无法确认消息的真伪,但目前上海二手房市场颇冷。连日来,“顶级学区房一夜降300万元”“浦东金融民工一夜回到解放前”“买房送奥迪”消息层出不穷。而从上海中原地产二手房价格指数来看,11月继续下跌,跌幅为3.88%,“并且价格指数创这轮下跌行情以来的新低”。

天降馅饼?不要首付免费送房

近日,一份由业主签字按手印的“买房送首付”承诺书在互联网上流传,但业主姓名及承诺时间均被隐去。

该名业主在承诺书中称,其系宝山区高境二村业主。2020年,自己购买高境二村45平米5楼一室,房价265万元,购买当初为毛坯房,自己花了20万重新装修了一遍。

当时买房子的时候,首付按照国家政策35%,自己首付93万元,贷款172万元,又从银行贷了30万元装修贷,用来交税及中介费还有装修。其中,装修贷10年,利率5.5%,月供4200元,房贷30年,利率4.35%,月供8700元,两笔贷款月还款1.29万元。

业主声称,随着2023年大幅度降薪,自己目前已经无力承担后续月供,又担心断供影响征信,影响下一代。现在只要有人愿意承担自己后续贷款(装修贷+商业贷款),自己直接过户,无需首付,且签约支付2%佣金。

这份承诺书所言是真是假?12月4日下午,《华夏时报》记者赶到宝山高境二村实地进行了解。整体来看,这座建于1993—1997年的“老公房”小区如今已十分老旧,但幼儿园、广场、健身器材等各类配套、公共设施一应俱全,且距离地铁3号线殷高西路站较近,周边商业配套纯熟。

高境二村小区内景。李贝贝/摄

在小区内,对于记者展示的网传图片,几名高境二村的居民均摇头表示不清楚,“没有听说过”。小区门口一家“夫妻老婆店”的中介老板则向记者直言:“你敢信吗?这事不可能是真的,大概率是一些中介搞噱头。”

这名中介老板解释说,主要是因为“价格对不上,不可能有6万元(单价),现在基本上4万多块钱不到5万元一平吧,属于一个比较平稳的价格了”。其称,高境二村小区目前在售多套一室户房源,面积段集中于40—60平米,可选择范围较大,建议记者从正规渠道购房,不要轻易相信来路不明的网传消息。

高境二村小区内景。李贝贝/摄

根据承诺书的说法,该名业主的购入价约为5.89万元/平米。而在“贝壳找房”APP,该小区目前均价为4.99万元/平米。截至目前,该小区共成交了168套房源,其中一室一厅户型成交了84套。

这其中,总价最高的一套为284万元,均价50860元/平米,于2023年9月成交;单价最高的一套则是在2021年11月13日成交,总价247万元,单价57955元/平米;2022年,高境二村成交了20套一室一厅房源。其中,2020年11月2日成交的一套总价单价均为全年最高:总价283万元,单价48988元/平米。

在贝壳找房APP上,整个2020年,高境二村都没有45平米的一室户成交。不过,记者根据“承诺书”提供的装修贷、商贷款利率等信息进行计算,装修贷月供约为3255元/月、商贷月供约为8562元/月,与网传信息差距不大。

上海二手房持续放量

截至目前,上述“买房送首付”消息仍未被确定。但可以肯定的是,上海二手房市场仍缺乏暖意。

上海链家研究院的监控数据显示,今年10月份,上海全市共成交二手房1.33万套,环比下降13%,同比下降19%;成交均价40670元/平米,环比下降3%,同比增长3%。彼时,有业内人士指出,“认房不认贷”政策的出台,很多置换性的需求尤其是首套置换需求增加,导致挂牌量大幅上涨,给二手房造成较大的压力。

进入11月,上海二手房市场成交量略有回弹。据上海中原地产数据显示,2023年11月上海二手住宅成交1.41万套,环比增加5.89%,同比减少12.62%。而从上海中原地产二手房价格指数来看,11月继续下跌,跌幅为3.88%,并且价格指数创这轮下跌行情以来的新低。

事实上,一段时间以来,“两年血亏300万元,上海福外学区房1000万元直接跌价到600万元”“买房送名下奥迪、再送苹果手机3台”的说法在上海楼市已经不是新鲜事。

《华夏时报》记者在市场走访中发现,成交价明显回落的同时,部分小区的挂牌价甚至已经跌破几年前的成交价。例如,位于闵行区七宝镇的某次新小区,2016年12月一套81平米、二室一厅房源成交单价为5.12万元/平米。今年11月20日刚刚挂出的同户型房源,单价仅为4.74万元/平米。

与之相对应的是,上海二手房还在持续放量。据上海中原地产统计,网上房地产数据显示,当前二手房的挂牌量超过41万套,继续在历史高位盘整。

不过,上海中原地产分析师卢文曦向记者强调,“好的苗头是,挂牌增速在放缓”。其介绍说,据上海中原地产监测数据显示,进入11月份后,每周新增挂牌大约在1.1万套左右,并且每周新增量下降趋势已经出现,考虑到年底,挂牌活跃度不会太高,新增挂牌持续减少是大趋势。“当然,从绝对新增量来看,仍属于正常范围,毕竟年底第十二批房源已经亮相,而且不少楼盘有优惠折扣,所以还有打新意愿在支撑。”卢文曦称。

为激活楼市热度,12月3日,上海再上新19个商品住房项目,共55.8万平方米,合计5247套。截至目前,上海2023年共推出12批次新盘,合计315个项目、86368套新房源。不过,从近期上海新房市场的表现看,出现了“红盘难卖”的情况。以前滩豪宅项目世纪·前滩天汇为例,11月13日项目结束认筹,认购率为58%。

“市场处于僵持的背景下,房东要促成交易,必定在价格上做更多让步。挂牌价打8折甚至更大的折扣才会激起买家兴趣。此外,一旦有交易案例,成交价格低于小区平均价格,也会导致其他业主主动下调挂牌价格,否则没有性价比的房源是不会被关注的。”卢文曦表示。

记者在走访中获悉,近日,位于浦东三林的一套房源挂牌价1080万元,挂牌2周后以990万元顺利成交。而在该套房源成交后,该小区部分房源紧随其后调低了价格,但同时不少房东则选择撤回房源、继续观望。

卢文曦判断,临近年末,在市场趋势没有明朗前,观望气氛又开始增加,“所以,交易量不会有明显变化,最后一个月收官大概率还是平稳过渡”。

本期编辑:李云鹏

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