存量房贷调查：有消费者称，“有多少钱就还多少钱”，“降利率”呼声再起
深圳房贷利率又降了，而这成为推动张迪（化名）提前还贷的最后一根稻草。
5月底，深圳工作的张迪在朋友圈看到地产中介连发多条消息：首付最低20%，房贷利率降至3.50%，深圳楼市的春天来了！
看着“热闹”的朋友圈，张先生思考再三还是决定申请提前还贷。6月9日，张迪对《华夏时报》记者表示，现在手机就能预约，而且不用等太久，一个月左右就能排上。
“大概是有还款能力的人都已经提前还了吧。”张迪介绍，他2018年买房时贷款利率5.39%，2023年存量房贷利率下调过一次，加上LPR的调整，目前贷款利率已降至4.25%，为LPR+30BP。
但这份“小确幸”很快就被后续连翻下行的房贷利率打破了，截至6月7日，深圳地区首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP。
这意味着，张迪的存量房贷利率，比如今新发放的首套房贷利率高出了75BP（即0.75%），这之间的差距让张迪无法忽视。
在《华夏时报》记者调查过程中，有许多与张迪类似情况的购房者。近期，深圳官方回应暂不调整存量房贷利率加点后，他们当中不少人将“提前还贷”列入了计划。
但同时记者也注意到，此轮关于提前还贷的讨论与去年不同。张迪介绍，所谓“提前还贷”并不是全部还清房贷，而是有几万元还几万元，因为他“真的没钱了”。
“深圳年轻人胆子太大了。”6月9日，在互联网企业工作的张迪对《华夏时报》记者介绍，深圳房价自2018年起一路上涨，周围没房的朋友都着急上车，贷款几百万元很正常。
1990年出生的张迪，2014年硕士毕业后来到深圳发展，不同于老家北方县城的就业环境，深圳企业的高工资水平满足了他对大城市的想象，于是也想买套房子在深圳稳定下来。
“前几年房地产太火了，房子一天一个价，我们小区一名房东上午刚签了买卖合同，下午退给对方双倍定金，房子不卖了，因为已经涨钱了。”张迪回忆道，当时身边所有认识的朋友都在考虑买房，认为此时不赶紧买房上车，这辈子在深圳买房就无望了。
张迪房子选在南山区，总价500多万，贷款350万元25年期，此时年利率5.39%，每月还款超2万元。虽然贷款额度高，但此时张迪并未觉得压力太大，因为他以为，“经济会一直好下去，工资也会年年上涨。”
他表示，350万元贷款在老家亲戚眼中是天价，但在深圳根本“不算什么”，他附近小区房子都在1000万元以上，有朋友贷款七八百万元。
此外，在张迪看来，他们都跟银行签了“霸王条款”，贷款类型强制选择等额本息，“如果选择其它还款类型，银行不批贷。”
等额本息的还款方式需要在前期还更多的利息，张迪表示，自己贷款300多万元，还了6年本金还剩300多万元，还的全是利息。
但张迪也表示，当时敢贷款那么多钱是因为大家都觉得能还得起，但现在因为高额房贷而焦虑的人越来越多。受到经济下行周期影响，深圳很多民营企业裁员或降薪，大家对未来的信心有些不足了。
截至目前，尽管LPR已多次下调，部分存量房贷利率仍然处于高位，尤其是在2018至2022年时间段的购房者，首套房贷利率下限水平多为LPR+30BP，二套房政策利率下限为LPR+60BP。
对此，有市民就调整优化个人住房贷款利率下限咨询“深圳12345热线”。深圳市住房和建设局、人民银行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局在回复咨询时表示：2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。
“深圳官宣存量房贷利率不调整，主要原因是目前银行存贷利差降至历史最低1.48%，在强化银行利润考核、拨备计提的情况下，在增量贷款已充分降低的情况下，在去年已经降了一波的情况下，很难在短期内再降。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称。
近期，降低存量房贷利率呼声再起，而导火索正是由于“房贷利率的下行。”
今年，5月17日，中国人民银行宣布取消首套和二套住房商业性个人住房贷款利率的全国下限。此后不久，上海、广州、深圳等多个城市迅速响应，调整了新发房贷利率政策，存量房贷利率与新发放房贷利率之间的差距也进一步扩大。
以深圳为例，该地区首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10个基点调整为LPR-45个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30个基点调整为LPR-5个基点。
调整后，深圳首套和二套房贷利率下限都下降了35个基点。目前，5年期以上LPR为3.95%，这意味着，目前深圳首套房贷利率为3.50%，二套房贷利率为3.90%。
以首套房100万元贷款30年期计算，此次调整后月供将从4688.08元降至4490.45元，每月可节省197.63元，30年利息总额将从687709.64元降至616560.88元，共减少利息支出7.11万元；100万30年期的二套房贷累计减少利息支出7.3万元。
此外，《华夏时报》记者调查中了解到，湖南省常德市取消个人房贷利率政策下限后，一国有大行常德分行首套房贷利率下调低至3.1%。
“首套基本都是刚需，但目前存量首套房贷利率比新发放二套利率还高。”张迪对《华夏时报》记者表示，这是他觉得最“难以接受”的地方。
面对这种差异，利率“高位站岗”的购房者们呼吁，再次下调存量房贷利率。其中包括“降低存量首套LPR加点”，以及“请求将降低贷款利率加点的政策扩展至2019年10月到2023年9月买房的存量贷款用户”等。
李宇嘉认为，如果不降低存量房贷利率，估计又会迎来新一轮的提前还贷潮，或者是借道经营贷、普惠贷等置换房贷等。
就在深圳房市新政出台的第二天，网上就有大批购房者表示要提前还贷。与张迪情况类似，另一名购房者也对《华夏时报》介绍，现在存下一些钱就会预约还贷。
在《华夏时报》记者调查过程中，也有购房者认为，应该具有契约精神，会继续按时还贷。
有专家提到，再次降低“存量房贷”利率的时机已到。其中，中原地产首席分析师张大伟近日发文呼吁再降存量房贷利率，他认为，存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及到多方面的利益和市场预期，当下房地产市场最缺的是“信心”，稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点儿，普通老百姓每个月就可以有更多钱去消费。
但目前，业内多位专家认为，短期内，商业银行继续降低存量房贷利率的动力不足。
“除非再次出现大规模的提前还贷潮，否则单独调降存量房贷利率的可能性不大。”星图金融研究院副院长薛洪言指出，大型银行房贷占比较高，若再次下调存量房贷利率，将对银行息差稳定性带来更大压力。
2024年一季度商业银行净息差为1.54%，较2023年四季度的1.69%下降0.15个百分点，首次跌破1.6%关口。从近日公布的上市银行一季度年报看，上市银行净息差普遍出现下滑。
“银行作为金融机构，也要考虑自己的经营情况。”6月11日，一名银行内部工作人员对《华夏时报》记者透露，目前情况下，银行需要的是增量房贷，监管也更希望通过政策刺激刚需住房需求。因此，在息差下行压力中，资金更向新发放贷款倾斜。
今年3月，有股份制银行管理层表示，银行作为一个经营单体，如果息差下降过快或者跌破某个临界点之后，会导致其内生资本补充能力的下降，进而影响到长期支持实体经济的能力。
而面对深圳存量房贷利率当前不会变化、仍保持“高位”的现实，张迪说，他计划“有多少钱还多少钱。”
本期编辑：孙琪
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