华夏时报记者 冯樱子 北京报道
“激动，房贷利率终于要降了。”9月24日早上，广东深圳李女士刚刚坐到工位上，就看到媒体关于存量房贷将要下调的报道，她第一时间发了朋友圈，并配了上述文字。
9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜表示，将降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约0.5个百分点。潘功胜提到，此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。此外，有银行工作人员向《华夏时报》记者透露，已在进行系统调试。存量房贷利率将下调50个基点
今年以来，新发个人住房贷款利率持续走低，新旧房贷之间的利差扩大，市场上关于存量房贷利率下调的呼声再起。在发布会，潘功胜提到，今年5月17日，全国房贷利率的政策下限放开之后，新发放贷款利率在市场报价利率基础上减点幅度扩大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房贷的利差。潘功胜表示，对此，人民银行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整。同时，他强调，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，因此预测下降幅度为平均水平，预计平均下降幅度0.5个百分点左右。截至目前，尽管LPR已多次下调，部分存量房贷利率仍然处于高位，尤其是在2018—2022年时间段的购房者，首套房贷利率下限水平多为LPR+30BP，二套房政策利率下限为LPR+60BP。而人民银行数据显示，2024年7月新发放个人住房贷款利率为3.4%，比上月低9个基点，比上年同期低68个基点，处于历史低位。9月20日，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。总体来看，新旧房贷之间存在60—80个基点的利差。中信首席经济学家明明对《华夏时报》记者表示，需求侧层面，在LPR下调的基础上压降存量房贷利率对基准利率的加点，将大幅改善购房者负债成本，减少提前还贷的压力。在国新办举行的新闻发布会上，潘功胜表示，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。简单测算，若平均降幅在0.5个百分点，那么对于100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少300元。“这是国庆前夕，央行给居民家庭发放的大礼包。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者提到，央行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用，同时有助于持续带动居民消费，是迄今为止力度最大、惠及面最大的一项房贷政策。对银行收益影响中性
“在政策调整方案设计中，人民银行技术团队经过多轮认真地量化分析评估，这次利率调整对银行收益的影响是中性的，银行的净息差将保持基本稳定。”潘功胜说道。实际上，银行财报显示，新旧贷款的利差，也推升了居民房贷早偿率。以国有大行为例，截至2024年6月，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行个人住房贷款合计减少约3254.71亿元，其中工商银行个人住房贷款减少约1230亿元；农业银行减少1006亿元；建设银行减少764亿元；中国银行减少471亿元；交通银行减少16亿元。分析观点普遍认为，个人住房贷款余额下降的原因来自两方面，一是商品房销售下滑，信贷需求随之减弱；二是客户提前还贷，造成余额进一步缩减。国泰君安宏观研究团队7月发布的研究报告指出，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。不过，对比历史同期，当前居民早偿率仍处于较高水平。潘功胜介绍，下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款。同时，他表示，央行降准相当于为银行直接提供低成本、长期资金运营，中期借贷便利和公开市场操作是央行向商业银行提供中短期资金的主要方式，利率下降也将降低银行的资金成本。此外，潘功胜提到，预期贷款市场报价利率、存款利率将会对称下行，前几次存款利率下行形成的重新定价效果也将累计显现。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华曾对《华夏时报》记者表示，下调存量房贷利率对净息差造成的压力整体可控，同时，银行需要进一步优化资产负债结构，根据市场情况充分利用存款利率市场化调节机制，加大实体经济薄弱环节与重点新兴领域支持，推动轻资本业务发展等。在国新办举行的新闻发布会上，金融监管总局局长李云泽表示，会配合人民银行积极地推进，稳妥降低存量房贷的利率，以进一步减少居民的房贷支出，提高人民群众的获得感。“近期会正式发布相关文件。因为涉及的借款人很多，银行也需要一定时间进行必要的技术准备。”潘功胜表示，下一步，人民银行也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。对此，有银行工作人员向《华夏时报》记者透露，已在进行系统调试，细则或将很快出台。招联首席研究员董希淼对《华夏时报》记者表示，房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其健康平稳发展对经济恢复回升具有重要意义。促进金融与房地产良性循环，既是房地产市场健康平稳发展的需要，也是防范化解金融风险的需要。另外，中国银行研究院研究员梁斯对《华夏时报》记者提到，新动能、新产业、新模式在加速形成，但对产业的拉动效果尚无法完全弥补房地产业下行带来的缺口，经济仍处于转型阵痛期，经济发展基础有待进一步夯实。这需要进一步采取措施提振市场预期，改善有效需求，推动经济景气度稳步回升。梁斯表示，其中存量房贷利率及首付比例下调等政策持续显效，有助于缓解居民债务偿付压力、提振居民购房需求，促进房地产市场尽快回暖。