商业地产正经历着多年来最动荡的时期，但这并没有阻止伦敦的投资顾问为客户推荐一项看似不太可能的投资：牛津街。牛津街曾被认为是英国零售业皇冠上的明珠，但是在疫情期间，牛津街的游客量骤减，难以恢复人气。两年前，工人们拆除了一座25米高、搭建在脚手架结构上的山丘，当地政治家曾希望这座山丘能吸引游客回到牛津街的西段。当时大理石拱门山丘(Marble Arch Hill)覆盖着腐烂的植被，被评论家嘲笑为做作、俗气和昂贵的摆设——绝对不是一个全球知名购物区想要被人联想到的特质。2023年1月，伦敦牛津街的一家糖果店。摄影：Tom Skipp/Bloomberg这标志着牛津街进入了低谷，人流量依然低迷，许多店铺空置。据一位房地产银行家称，牛津街受到了美式糖果店的拖累，这些店铺后来因涉嫌逃税而遭到突击搜查，商业投资几乎完全停滞不前。从那时起，商业开始稳步复苏。伊丽莎白线是一条耗资190亿英镑（约合239亿美元）建成的新地铁线路，在2022年下半年启用了当地车站提供服务，而知名零售商纷纷在此开设新店，牛津街还计划投入9000万英镑进行改造。牛津街仍然是欧洲各国首都中最繁忙的零售商圈。“牛津街的状况非常好，在过去的12个月里发生了巨大的变化，”房地产经纪公司第一太平戴维斯集团(Savills)英国零售业务主管艾伦·斯宾塞(Alan Spencer)说，“这真的是一次非同寻常的转变。”
去年到访牛津街的游客数量强劲反弹，东段客流量与2022年相比增长了19%，成为伦敦西区增长最快的主要街区。新西区公司(New West End Company)的报告显示，游客数量的增长“总体上归功于零售和休闲组合的改善，”该公司是由零售商和业主组成的游说团体，负责编制这些数据。该报告还将此归功于伊丽莎白线，这条地铁线每天为该地区带来数十万额外的客流量。伦敦交通局发现，伊丽莎白线最受欢迎的五条线路都包括位于牛津街东段的托特纳姆法院路站。
尽管如此，牛津街的客流量仍低于疫情前的水平。新西区公司的数据显示，在整个牛津街，2023年的客流量比去年同期增长了12%，但与2019年相比则下降了23%。法国巴黎银行(BNP Paribas)房地产业务的伦敦市中心投资主管弗格斯·基恩(Fergus Keane)表示，租金也有所下降，他说英国零售业“经历了调整”，目前看起来颇具吸引力。“很多投资者，尤其是那些想在伦敦小试身手的全球投资者，现在都回来投资零售业了，”他说。2021年1月，牛津街一家用木板封起来的商店，上面绘有支持英国国民保健制度的涂鸦。摄影：Chris J. Ratcliffe/Bloomberg零售业的低迷始于新冠疫情前，当时消费者越来越多地在网上购物，而疫情加剧了这一趋势。然而，高利率和远程办公的持续流行，最近压低了全世界（尤其是美国）写字楼的价值。在一些市场，零售业突然出乎意料地成为对房地产投资者更具吸引力的选择。在经历了“七八年的绝对打击”之后，英国零售业“可能已经找到了自己的定位，正在反弹，”基恩补充说，“这个行业正在起死回生。”总部位于伦敦的房地产投资公司Great Portland Estates Plc的零售业务负责人萨拉·戈德曼(Sarah Goldman)说，该公司已经做出了一项战略决定，将在伊丽莎白线沿线进行投资。这包括牛津街沿线的街区，当地聚集着珠宝零售商潘多拉(Pandora A/S)等品牌。戈德曼说，去年在牛津街沿线达成了“惊人”数量的租赁交易，她补充说，随着每一家新门店的开业，这个购物区的复苏速度应该会加快。基恩说，2023年的投资额约为1亿英镑，他预计今年的数字将是去年的三到四倍。
音乐零售商HMV于去年11月重返牛津街，取代了牛津街上一家声名狼藉的糖果店，而宜家(Ikea)的一家分店在推迟揭幕后，预计将在今年秋天开业。Krispy Kreme Doughnuts Inc.于2月16日为一家新店剪彩，店内设有一个网红工作室，计划营业到晚上9点，以吸引看完伦敦西区演出和附近餐馆出来的游客。其他近期入驻的品牌还包括Dr. Martens Plc、安德玛公司(Under Armour Inc.)、思美登公司(Steve Madden Ltd.)以及巴黎圣日耳曼足球队(Paris Saint-Germain)的一家直营店。宜家决定取代位于牛津圆环的Topshop门店，这一决定令人感到惊讶，这家瑞典家具巨头更多地与城外的零售园区有关联。然而，宜家是入驻牛津街的几家新零售商之一，这些商家认为购物者需要的是亲身体验，而不是完全依赖网上购物。2021年8月，伦敦的大理石拱门山丘。摄影：Hollie Adams/Bloomberg“我们的顾客想要闻一闻，尝一尝，”宜家英国和爱尔兰区负责人彼得·杰尔克比(Peter Jelkeby)说，“他们想要坐下来，想要触摸和感受。他们想要走出来，进行互动。”参观牛津街的体验，对这条街的商业复苏和复兴计划至关重要。牛津街西段正在开发一个由玩具和模型组成的“微型世界”，名叫“口袋星球”，希望能比大理石拱门山丘更加成功。与此同时，威斯敏斯特城地方政府正计划耗资9000万英镑对牛津街进行改造，将人行道拓宽40%，增加更多的座椅区、绿化和更好的照明设施。“我们已经设法让每个人对我们所在地区的投资和贸易充满信心，”威斯敏斯特城负责规划和发展的议员杰夫·巴勒克拉夫(Geoff Barraclough)说。宜家预计将于今年秋天在牛津街开设一家门店。摄影：Betty Laura Zapata/Bloomberg然而，牛津街的政治环境仍然充满挑战。作为英国中产阶级最喜欢的零售商，玛莎百货集团(Marks & Spencer Group Plc)因计划拆除位于牛津街的装饰艺术风格旗舰店进行重建，与英国政府陷入法律纠纷。去年夏天，英国住房和社区事务大臣迈克尔•戈夫(Michael Gove)阻止了这一开发计划，原因是担心对附近的地标性建筑和这座建筑的可持续性造成影响，玛莎百货首席执行官斯图尔特·马钦(Stuart Machin)称此举“非常可悲”。这场争端本周被提交至英国高等法院审理。玛莎百货因重建其装饰艺术风格旗舰店的计划陷入一场法律纠纷。摄影：Jason Alden/Bloomberg其他零售商纷纷对这项计划表示支持，玛莎百货称这对该公司在牛津街的未来和伦敦西区的繁荣发展至关重要。Great Portland Estates Plc的戈德曼对此表示赞同。戈夫的决定“让我们这些开发商对投资这座城市的信心有限，”她说。对保守党政府的不满还包括给外国购物者的税收优惠，这项优惠在英国退出欧盟后结束。时任英国财政大臣的现任首相里希·苏纳克(Rishi Sunak)拒绝恢复这项政策，而财政部认为这一政策成本高昂，可能容易出现欺诈。活动人士援引英国经济与商业研究中心(Centre for Economics and Business Research)的一项研究称，所谓的“旅游税”给英国经济造成了约110亿英镑的损失，每年使200万游客望而却步。2月早些时候，财政大臣杰里米·亨特(Jeremy Hunt)下令英国财政监管机构预算责任司(Office for Budget Responsibility)对免增值税旅游购物政策进行审查，审查结果将于3月6日公布。尽管如此，牛津街的大型零售商似乎很高兴待在这条街上。约翰刘易斯百货公司(John Lewis)是一家由其员工拥有的连锁百货公司，该公司表示，去年位于牛津街的七层旗舰店客流量有所增加，部分原因是游客到访，但也因为英国消费者在新冠疫情后“重新发现了亲自购物的乐趣”。音乐零售商HMV于去年11月重返牛津街，取代了一家声名狼藉的糖果店。摄影：Carlos Jasso/Bloomberg“牛津街的生意非常非常好，”拥有时装连锁店普利马克(Primark)的英国联合食品有限公司(Associated British Foods Plc)财务总监约恩·汤奇(Eoin Tonge)补充道，“在旅游业的帮助下，我们确实看到牛津街出现了很好的复苏景象，但总体来说这条街还是很热闹的。”法国巴黎银行的基恩认为，近年来的衰落提供了一个绝佳的买入机会。“我要告诉我的客户，现在就买进吧，现在是抄底，你会赚很多钱的，”他说，“这就是我告诉他们的建议——其中有些人听进去了。”
欢迎转发，如欲转载、合作等
请联系∶hewenxia@modernmedia.com.cn授权