2019年广州楼市预测：首套房贷利率可能放松，南沙、番禺货量增加
来源：网易房产 合富辉煌研究院
合富辉煌研究院日前发布研究报告，对2018年广州楼市进行了回顾。
报告显示，虽然广州楼市去年总体偏冷，成交下滑，但中心城区置业门槛明显提高，总价300万以下物业成交大幅下降。而在郊区，150万/套以下的低总价物业成交比例下降20%。
购买能力不高的刚需买家，正在被挤出广州一手住宅市场。
楼市成交萎缩20%
2018年，广州先后出台了各项调控政策，调控力度堪称近七年最严。
受此影响，2018年广州楼市总体偏冷，全年商品住宅成交890万㎡，同比2017年下降8%。
合富指出，如果剔除前两年成交的滞后网签，成交同比萎缩将高达两成。
第一、第二季度，广州楼市量价还算平稳。到第三季度，市场明显遇冷，个别房企小幅降价促销，降幅普遍在10%以内。至第四季度，优惠力度进一步加大，楼市成交开始低位回升。
买房门槛提高 部分刚需买家被挤出广州
从价格来看，2018年，广州中心城区置业门槛明显提高，300-800万/套的成交比例大幅上升28%，总价300万以下物业成交大幅下降。
与此同时，二手市场成交低迷，进一步阻挡了“卖一买一”的换房型买家，导致中心区成交放缓。
买不起市中心，还能买郊区？从数据来看，情况也并不乐观。
研究报告显示，去年外围区域成交总价也明显上升，150万／套以下的低总价物业，成交比例下降20%——这意味着，囊中羞涩、购买能力不高的刚需买家，正在被挤出广州一手住宅市场。
千万级豪宅不愁卖
普通人为郊区置业发愁，有钱人接连购买豪宅。
2018年，广州排名前十的千万豪宅项目，一共卖出了474套。其中，最贵的项目卖出了40套，每套单价平均接近3800万。
政策：首套房贷利率可能放松
展望2019年楼市，报告预测，2019年广州楼市政策环境优于2018年，但难有大幅放松。针对首套的房贷执行利率将会有松动；房企资金面预计仍然紧张，规模房企仍将主动走货加速回款。
预计2019年上半年为2018年政策调整的“观察期”，如果经济及市场持续下行，不排除2017年加码的317、330政策会作出调整；但限购、限贷政策难取消。
供应：南沙、番禺货量增加
全市供应总量较为充裕，区域不均衡持续，个别区域供应过于集聚现象有所改善。
比如南沙，金洲蕉门河仍是主力，黄阁、东涌、明珠湾三大板块供应明显提升，一定程度上缓解高度聚集的局面。
比如番禺，长期缺货的南站万博汉溪长隆、市桥及周边新货补充，一盘独大局面有所改善。
亚运城供应将缩减，长期缺货的南站万博汉溪长隆、市桥及周边将有不少新项目补充。2018年末出让的广州地铁陈头岗地块、保利／珠实华龙镇现代产业园地块，或有望于2019年四季度入市。
价格：中心市区房价难以下调
中心区拥有最成熟的交通、配套（教育、医疗、商业）资源；天河、越秀的经济实力更是位居全市前三，近年政府着力推动城市更新，资源增效，城市价值凸显。
纵观2016-2018年近三年的楼价走势，中心区相比外围更为稳健；从趋势来看，中心区供应稀缺，地价高企，中长期楼价存在实际上升压力，短期局部区域由于去库存致楼价受压，但价格下调空间有限。
番禺／黄埔：产业强区优势持续，随着主城区扩容至黄埔、番禺，配合交通及生活配套的不断完善，黄埔、番禺的城市价值将受到更多的关注及认同；同时随着区域新增供应的减少或持续低位，预计价格稳中有升。
增城、花都、从化：作为广州外围城区，是承担主城区疏解和来穗人口合理分布的地区， 但目前与主城区交通连接的便捷度较低， 2019年区域内项目如能积极对接刚需客户，市场成交有保障。
南沙：南沙作为国家自贸区、粤港澳湾区门户及广州唯一副中心，受政策实效的影响更大。如果缺乏实效利好支撑，面对供应持续增加的竞争态势，稳价走量将无法避免。
来源：网易房产 合富辉煌研究院
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