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重磅!住建部发话:住宅应按套内面积交易!买房有望告别公摊

山东广播电视台


提到公摊面积,

几乎每个购房者都有一肚子的抱怨

——花了100平米的钱,

却只买到一个70平米左右的房!


从1998年进入商品房时代开始,

“公摊面积”

一直为人诟病。

如今好消息传来,

以后的住宅交易有望全部按照套内面积来计算。



“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”


2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》


记者注意到,在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”



媒体指出,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。


此外《住宅规范》还有以下几点值得关注:


1

新建住宅要全装修交付


所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水、排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。同时,《住宅项目规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。


2

四层楼以上应安装电梯


由原七层及以上或超过16m设置电梯进行调整,新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定:


四层及四层以上住宅建筑或超过9m的新建住宅建筑应设电梯;十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台;新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。


3

住宅使用年限不能低于50年


住宅建筑设计工作年限应符合以下规定:


结构设计使用年限不低于50年,地下室防水不低于结构设计工作年限↓



据媒体报道,住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草的《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。


“凭什么掏了100平米的钱,房间里只有70平米大?”


公摊面积,

是分摊的公用建筑面积的简称,

它与套内面积之和

构成了一套商品房的建筑面积


事实上,对于我国大部分省市来说,

目前购买的房屋面积包括两个部分:

即:套内面积+公摊面积。


2018年,

有关住房公摊面积曾经引发广泛讨论


2018年7月,“瞭望智库”微信公号发表文章谈到:提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房!


文章里提到:“公摊”的内容,包括以下两大部分:


第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;


第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。



 “取消公摊会推高房价吗?” 


《规范》一出,

也不乏有人担心,公摊取消了,

会不会让开发商忽视公用设施部位建设、

降低环境配套等公共公用设施质量,

甚至进一步推高房价。


消息一出,

引来极大关注。

专家认为,


著名房地产政策专家、住建部政策研究中心原副主任王珏林对此表示,当前,文件仍是征求意见的形式,还未最终确定,以套内建筑面积进行交易对市场产生的影响有待验证


对此,山东大学经济学院教授李铁岗表示:


这一规定主要是考虑到我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,而开发商和消费者在“公摊面积”上常常存在异议,很多房产纠纷的原因都和“公摊面积”有关。住宅建筑以套内使用面积进行交易,确实意味着以后买房不用考虑公摊的问题。以后买房需要多大面积,会有多少预算,都会有一个清晰的直观感受,不会再出现对于公摊面积的异议了。同时也可以预防房产公司乱分摊的现象发生,避免开发商把本来不属于买房者承担的部分分摊给买房者。住宅建筑应以套内使用面积进行交易,将会寻找到一个买卖双方都公认的、公平的标准衡量尺度,对买房者和售房者都有利。在以前不标准的衡量尺度下,由于买卖双方信息不对称,买房者总会存在吃亏的现象。而在标准衡量尺度下,对掌握信息相对较少的买房者来说会更有利。


山东省房地产业发展研究中心主任孙大海表示:


这只是一个工程建设规范公开征求意见,目前还不不确定是建议标准还是规定强制标准。同时,建筑面积计价和套内面积计价都有一套专门的计算法则,以前买房是按建筑面积计价,规范实行后按套内面积计价,公摊面积的价格自然会分摊到套内面积的价格上来,这只是换算方法的不同。这会有一个缓慢的调整过程,虽然每平米的单价会有提升,但是房子的总价不会产生变化。


那么,

住宅建筑应以套内使用面积进行交易对房地产市场而言,

有哪些值得关注的地方?


会不会让买过房的人资产缩水?


苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出,目前,中国的住房自有率其实非常高,虽然大家对房价过高一直诟病不已,但实际上我们大部分人也都是处于有房的状态。但是公摊面积并不会让已经买房的人资产缩水呢。


江瀚表示,因为无论是公摊面积还是使用面积,这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响,对房地产的总价并不会有太大的变化。举例来说,假设原来100平方米的房子售价在400万,每平方米的单价大概是4万元左右,但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米,那么在这次改革之后,房子总价值的总价其实是不变的,但是每平方米的单价将会进行一定的变化,也就是折合成每平方米售价约5.7万元,所以并不会影响大家的实际财富。


而对于已经办过房产证的老房子来说,一般情况下大家的房产证上面都会写明建筑面积和实际套内面积,所以交易的时候,只要根据实际套内面积进行交易就可以了,如果房产证上并没有实际写明套内面积的话,相信房地产部门也会在交易过程中对这个面积进行一个明确的界定,不会对大家的日常生产生活产生什么明显的影响。

取消公摊面积导致房价上涨?


《新华每日电讯》曾评论指出:公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。


开发商过度挤压公摊,可能导致社区品质下调


中原地产首席分析师张大伟分析指出,是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。


张大伟称,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。


对于购房者而言,张大伟称,套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。


取消公摊面积意义在哪?


江瀚表示,取消公摊面积的意义在于,一是杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间不同来获取不当利润。二是让所有人真正能够享受到你买房所使用的面积,就是你买房的面积,避免出现我花大价钱买了100平米的房子,实际上居住的只有70平米的这种尴尬境地。


不过,此前业内也有不少观点认为,对未来房产税的出台进行一定的铺垫。


张大伟也表示,羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。


从未来趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。


“取消公摊”喊了二十年,

这次真来了!


来源:齐鲁网 综合 南方日报、澎湃新闻




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