小心！央行又发话：新西兰房价可能大跌！隔壁加息超预期，房价也要猛降15%？
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首先来分析一下新西兰：房价虽然下跌，但依然超出可持续水平，不过央行再次释放信号。
央行金融稳定性报告指出，虽然房价缓慢调整到一个更可持续的水平更有利于金融体系的稳定性，但大幅扭转（房价暴跌）的可能性依然存在。
再来分析一下澳洲：澳洲央行面对超出预期的局面，只能认错，180度大转弯后，会对市场带来什么程度冲击？
通胀压力之下，澳洲央行只能认错：在本次货币政策会议上，澳央行除加息25基点以外，还需要拿出停止债券收益再投资。
这是12年来澳洲央行首次加息，幅度超过市场预期。
今天干货多多，财哥带你慢慢说。
图片截图自Google Earth
01新西兰金融体系能承压吗？
新西兰央行表示，在新冠疫情、乌克兰战争、高通胀带来更多重大挑战的时刻，新西兰的金融体系依然能够很好地支持经济。
央行今日发布了半年度金融稳定性报告，其中研究了新西兰金融体系应对各种压力的准备有多充分。
央行行长Adrian Orr表示，全球疫情继续给经济和金融带来复杂的挑战，其中包括对生产和供应链的持续影响。与此同时，旅行限制也限制了劳动力供应和生产。
“俄罗斯入侵乌克兰让挑战进一步恶化，其中包括对人员造成的重大影响。经济制裁和物流问题严重影响了贸易。俄罗斯和乌克兰是全球能源和食品的重要生产国，这次冲突也推高了全球商品价格。”
商品价格的提高和供应链的扰乱推高了通胀，导致全球货币条件的收紧和利率的上调。
Orr表示，全球疫情和战争的综合影响是巨大的挑战。
“但我们有信心，新西兰的金融体系对于一系列潜在后果是很有韧性的。”
新西兰边境的重开预计会提振旅游业和餐旅业。
Orr还提到，资产价格也逐渐从峰值回落，因为投资者上调了利率，新西兰的房价从去年11月开始就一直在下跌，虽然已经下跌4.3%，但前两年上涨48%之后，目前依然超出了可持续水平。
02新西兰房价暴跌风险依然存在
该报告指出，虽然缓慢调整到一个更可持续的水平更有利于金融体系的稳定性，但大幅扭转（房价暴跌）的可能性依然存在。
为了方便准确理解，财哥在此附上报告原话：
“House prices remain above sustainable levels despite recent declines. While a gradual adjustment to a more sustainable level is desirable for the stability of the financial system, a larger correction remains a possibility.”
“最近才买房的资产有限的人，对房价下跌最脆弱。此外，房价暴跌将会让房产财务大大缩水，可能导致消费者开支的紧缩。”
“随着利率和生活成本的上涨，一些新近贷款人可能面临难以偿还债务的困境。”
这份报告还提到，俄罗斯入侵乌克兰意味着利率的上浮可能超出此前预计的水平。
“可能导致劳动力市场的放松，综合起来会给家庭还贷能力带来风险。”
新西兰Omicron疫情也压抑了开支，给本就面临供应链问题、人手短缺和高商品价格的企业带来了更多压力。
“对那些受影响最严重的企业的针对性的财政支持依然还在，但财政支持结束之后，部分行业的根本的脆弱性将会暴露出来。”
副行长Christian Hawkesby表示，银行和保险依然能够很好地支持经济，并且依然有利润，资本也充足。
“我们的行动正在保障经济和金融的稳定性。货币政策委员或通过提高官方现金利率，暗示进一步的收紧来对抗不断上涨的通胀预期，来最大化地降低未来产量、利率和汇率方面不必要的动荡。”
“我们的贷款价值比要求也限制了高杠杆贷款的积累，打造了经济和金融的韧性。”
央行正在设计房贷的债务收入比（DTI）框架，到2022年底将会敲定，以便如果需要的话会在2023年年中引入。
同样，附上英文原文：
“We are also designing a framework for operationalising debtto-income (DTI) restrictions. We intend to have the framework finalised by late 2022, so that restrictions could be introduced by mid-2023 if required. Given slowing credit growth and an increase in banks’ serviceability test rates, we do not see an urgent need to impose an interim test rate floor at this stage, but we are monitoring the situation closely.”
【天维网Elton报道】面对通胀和工资上涨的压力，澳洲央行昨天发布新的货币政策，其政策力度超过市场预期。
这是澳洲央行自2010年以来的首次加息，除了预期中的加息0.25%以外，还增加了到期债券收益停止再投资的举措，对于未来的政策路线也发出了持续加息的信号。
澳洲的OCR从0.1%变成0.35%，仍旧处于低位。这是因为澳洲央行一直坚持说通胀是短暂的，即使是旁边的新西兰央行已经在半年前就开始加息步伐，澳洲也丝毫不为所动。
澳洲的CPI则已经处于5.1%的位置，远远领先于利息，而最近一次的2022年1季度CPI环比数据高达2.1%，远远当时市场超过1.7%的预期，如果把2022年1季度CPI做环比年化处理，其增速高达年化8.4%。凸显出澳洲的通胀压力。
澳洲央行面对这样的局面，只能认错。在本次货币政策会议上，澳央行180度大转弯，除了加息25基点以外还需要拿出停止债券收益再投资。这个所谓的债券收益再投资是QE的一种，今年到期的债券并不多，实际市场影响机会没有，作用主要还是用来表明一个态度。
除此以外，澳洲央行还发出了将会持续加息的强烈信号，至于有多强烈，可以通过下图来看看市场展现的信息。
在利率决议公布后，3年期澳洲国债收益率上涨大约16个基点。当前债券市场发出的信息是认为到年底澳洲OCR将达到2.5%，意味着将有接近9次25基点加息。
也就是说，未来每个月要加25基点的意思。这已经超过了市场之前最激进的预期范围（紫色区域），形成一条陡峭的上升曲线（虚线部分）。
04澳洲房价将跌15%？
这种认错，市场虽然早有准备，但也是冲击巨大，汇率已经跳高。但对澳洲房产持有者，现在最应该做的是立刻打破原来的贷款期限，去固定长久期比如3-5年的利率。
因为这个基本意味着，在短短的6个内，2年期贷款的利率将从2.5%迅速飙升到5%， 涨幅将高达100%。
这一幕在新西兰发生过，也在澳洲会发生。
如果以100万贷款余额计算，一旦动作缓慢错过更换的窗口期，可能会导致未来2年每月按揭增加接近2000-2200澳元。这是一个相当惊人的数字，抵得上家里的半个人工作的收入了，同时也会对澳洲的房价产生冲击。
在金融稳定评估中，这样的加息幅度，将使得澳洲房价未来1年出现“实际”15%的下跌。这个“实际”的意思是，预设未来1年的通胀是5%，而房价跌10%，所以是“实际”15%。
过去2-3年，澳洲房价出现大幅上涨，涨幅大约是35%。跌去10%，也是让各城市回到大约8-12个月前的房价，可能拥有房产的人也不会有特别强烈的感觉。
由于是资源国，通胀影响相对较小，如果经济没有问题，出现工资、通胀和利率同步上涨的局面，则相信可能房价的涨幅会在未来5年左右消化。这个或许可以参考2003-2008年的状况，下图中，紫色的是2003-2008年的工资收入曲线WPI。
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