房贷利率会降吗？专家：决定因素多！房价在下跌，但卖家坚持不降！投资者该“如何是好”？

本期，财哥和大家聊聊房市。

专家表示，影响房价的因素包括政治、货币政策、国际形势以及失业率等多重因素。因此，房价在接下来的走势并不确定，但总体而言，房价依旧依然处于下跌状态，不过房价跌幅终于有所下降。

但是，尽管数据显示房价有所下降，但真实房市的现状却是“卖家根本不肯降价卖房”。

多重因素影响房价

但现金依旧为王

CoreLogic于2月9日发布了一份房市分析报告。报告对目前新西兰房市提出了一些论点。

CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson表示，在过去几年中，摆在房产投资者面前的障碍越来越多。目前房市较为疲软，因此现在是投资者检查基本面的好时机。

Davidson说：“除非购买新建筑，否则投资者需要付40%首付款，且较低的租金收益率、较高的房贷利率、合规成本的增加等因素都是投资者们面临的‘挑战’。难怪数据显示，目前拥有多套房产的‘房贷族’的比重仅占所有‘房贷族’比重的21%，接近历史最低点。“

不过话虽这么说，但目前房市状况称不上是‘灾难’。21%意味着每5笔房产交易就有一笔出自有多套房产的投资者之手。”

“显而易见的是，一些投资者仍在寻找投资机会。投资者仍有有机会买到一些‘便宜货’。比如一些开发商希望尽快售出已经建好的房屋，以开始进行下一个项目，这就是投资好时机。”

报告还显示，拥有多套房产的现金投资者的比重已经又2021年底的约10%涨至现在的15%，这一数字创历史新高。

而这就说明“现金依然为王”。

报告称，如果目前房贷利率还没有达到顶峰，那么该利率将在未来几个月达到峰值。基于此，今年下半年的房产销售量将略有回升，而房价也将在届时触底。

除此之外，政治也是影响房市的一个重要因素，比如今年10月的大选便将对房价产生影响。

Davidson说道：“另一个影响房市的因素是购房首付比，但我个人预计今年今年该比率不会有任何变化。“

他最后表示，房市的走向不确定性非常大。不过目前净移民数量有所增加，这对投资者们是一个有利的因素，因为这将使租房需求和租金都有所上升。

新西兰央行加息步伐，很大概率还将继续。而这，将直接影响到房贷利率是否还会保持在高位，甚至继续上扬。

除此之外，Kelvin Davidson还于本周早些时候对目前房市发表了一些观点。

房价跌幅小幅下降

1. 新西兰央行将有“重大转变”？

过去一周里，关于经济和房市最重要的数据便是新西兰统计局发布的劳动力市场数据。数据显示，2022年第四季度的失业率从3.3%涨至3.4%。尽管失业率仅上升了10个基点，但这与央行此前对失业率将小幅下降的预期不符。

CoreLogic方面认为，央行将在在2月22日时“仅”加息50个基点而不是坊间此前预测的75个基点。此外，官方现金利率（OCR）的峰值很有可能达到5%或5.25%，而不是此前外界预期的5.5%。

Davidson表示，尽管浮动利率和短期利率可能仍将上升，但房贷利率可能已经达到峰值。这意味着房价跌幅不会像之前那样高。

但他还说，经济的不断衰退可能会延长经济低迷期，这意味着近期房价不会见底。

2.房价在上个月进一步下跌

CoreLogic房价指数显示，1月份新西兰房价再度下跌环比0.3%。奥克兰和但尼丁“表现平平”，而基督城和惠灵顿则“表现不佳”。

3.住宅许可量下降

数据显示，去年12月的住宅许可量比前一年下降了约16%，这是该数字连续第3次下降，也是自去年2月以来首次低于5万。不过，这一数字仍然很高。

“总而言之，2023年建筑活动和成本增长将放缓，但不会向2008年金融危机后那样明显。”Davidson说。

4.房贷市场较为“平静”

去年12月，房贷借款总额较为低迷。购房者们很难以低首付的情况下向银行借出贷款。不过数据显示，不包括新建房屋的情况下，首次购房者获批了约75%~85%的低首付贷款总额，每3个首次购房者就有1个以未凑够20%首付的情况下成功买房。

5.海外买家活跃在房市

“可靠数据显示， 2022年9月至12月，澳大利亚人在新西兰的购房数量有所增加。但澳大利亚人在新西兰购房的净负流量有所增加，这意味着在这3个月里，澳大利亚人在新西兰的持房量有所减少。“Davidson最后说道。

然而，尽管房价在1年内不断下跌，卖家们看起来似乎“并不买账”。

房市疲软！

卖家却说：不降价！

尽管房价在跌，代售房产也在减少，但这些都阻止不了卖家为自己的房子要高价。

根据realestate.co.nz网站上所有挂牌房产的数据，去年卖家的要价比2021年高11%，也就是125亿纽币。

奥克兰是唯一一个要价总额下跌的地区，年降幅为6.7%；而坎特伯雷的要价则翻番了。

Realestate首席执行官Sarah Wood表示，数据展示的是卖家的想法与市场走向之间的割裂。

“过去12个月，平均要价下行，但我们听许多中介说很多卖家还在指望高出当地市场价的价格。”

许多住房市场报告都得出过去一年房价下跌的结论，还预言房价还会继续跌。

Wood称，去年，挂牌的房产中有五分之二都跌价了，这个比例远高于2021年水平。

“这也反映了当前市场的状态，以及卖家需要根据市场行情来定价的要求。”

去年realestate网站的挂牌量降了4.7%，到103000套，这反映了房价下跌、利率上涨、难贷款以及高通胀之下的各种不确定性。

“因此，有些人会缓缓再挂牌卖房，这在经济动荡时刻也很常见。”

可是，根据过往的历史，市场总有一天会反弹。

“如果你等得够久，那么周期回来之后，又会看到房价上天。”

对于未来房价及房贷利率

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