房价下跌，高价买房的南加人紧张了
据洛杉矶时报12月11日报道 全美的房价在经历高速飙涨后如今迅速回落，房屋资产净值正在成亿地蒸发掉，这些情况都让那些在房价峰值期间入市的南加房主感到非常担心。
报道截图
抵押贷款利率上升削弱了购买力，拉低了房屋价值，南加州以及全美各地的房主们十年来第一次看到他们的资产净值全面下跌。
房地产分析师表示，预计资产净值损失将进一步增加，这可能会抑制经济增长，因为人们用于房屋装修、应急支付或企业投资的支出减少了。
市场的变化让一些最近买房的人感到不安，他们告诉时报，他们担心房价下跌会让他们陷入抵押贷款的困境，并对个人造成诸如预算紧张和推迟退休等后果。
虽然房价下跌可以帮助首次购房者进入市场，但也会限制目前的房主，因为要出售或再融资，借款人必须还清以前的抵押贷款，如果他们的资产净值为负，大多数人都无法做到这一点。
由于还需要支付数千美元（通常是数万美元）的初始费用和其他费用，即使那些拥有一些资产净值的人也往往无法负担出售或再融资的费用，并且可能会受到信用损害的止赎或卖空的影响，特别是在他们失去工作或有医疗紧急情况的情况下。
一项研究发现，在一个许多人缺乏储蓄、面临令人瞠目结舌的医疗账单的社会中，房屋净值的重要性得到了凸显。例如，没有资产净值的癌症患者比资产净值为正的癌症患者更有可能拒绝治疗和死亡，而资产净值为正的癌症患者往往会从房子得到钱，也更有可能接受治疗。
纽约大学金融学教授阿比特·古普塔（Arpit Gupta）说：“如果你有房子这样的资产缓冲，你就可以用它来应对意外事件。”
抵押贷款服务公司Black Knight 9月份的数据显示，总体而言，自5月份资产净值达到峰值以来，美国有抵押贷款的房主总共损失了1.5万亿美元的资产净值，降幅达8%。在全美范围内，资不抵债的房屋数量已经增加了一倍多，达到大约45万套。
目前，与大衰退（Great Recession）之后相比，几乎没有或根本没有资产净值的人很少，即使这一数字还在上升。
据Black Knight的数据，2011年，美国约有30%的抵押住房（1,600万套）资不抵债。截至9月底，这一比例为0.84%，大约回到了大流行开始时的水平。
风险最大的是今年买房的人。Black Knight的数据显示，在2022年以抵押贷款购买住房的美国家庭中，有8%已经资不抵债，而近40%的家庭净资产不足10%。
Black Knight研究副总裁沃尔登（Andy Walden）说，随着房价继续下跌，他预计未来几个月将有更多的人陷入资产净值不足的境地。但拥有极少甚至没有资产的人群不太可能达到上次房地产泡沫破裂时的水平。
沃尔登说，这在很大程度上有两个原因：这一次价格应该不会下跌那么多；人们本来就有更多的资产净值。
这两个原因在一定程度上都是由于2007-08年金融危机后实施了更严格的贷款标准。自2012年以来，房价稳步上涨，疫情期间房价上涨了43%，这也提振了房主的资产负债表。
沃尔登在一封电子邮件中表示：“借款人在应对任何即将到来的经济影响和/或房价疲软的影响方面都要有利的多。”
根据路透社最近的一项调查，经济学家预计，美国主要都会区房价从峰值到低谷的平均降幅为12%，约为本世纪初房地产泡沫破裂后降幅的三分之一。
Black Knight最近模拟了全美房价下降15%的情况。据估计，届时将有3.7%（190万套）的抵押贷款房屋资不抵债，这将使这些房主面临更高的止赎风险。总体而言，抵押贷款持有人的资产净值将减少4.5万亿美元。
波士顿大学经济学家古伦（Adam Guren）表示，房价下跌还将导致消费者削减开支，主要是因为他们可以通过房屋净值信贷额度和套现再融资获得的资产减少，但也因为随着房价下跌，一些人感觉自己变穷了。
古伦研究了所谓的住房财富效应，他警告说，15%的下降是一个“相当大”的假设，但研究表明，这将导致消费者减少大约1,935亿至3,225亿美元的支出。
他说“这是严重的经济逆风”，但也可能“没有那么糟糕，因为它有助于美联储稍微控制通胀。”
一些地区可能会受到更严重的打击。根据Black Knight的数据，美国房价迄今已较峰值下跌3.2%，洛杉矶和橙县房价下跌7%，内陆帝国房价下跌6.3%。
上个月，在整体房价下跌的情况下，30多岁的霍金斯夫妇以比要价低7%的价格买下了卡诺加公园（Canoga Park）的一套两居室共管公寓。但在可预见的未来，他们可能会受困于高额还款，因为如果房价持续下跌，他们可能没有足够的资产净值进行再融资。
37岁的迈克尔·霍金斯表示：“（我们的预算）目前没有多少回旋余地，我很高兴我们买了房子，但我对即将发生的事情超级担心。”
贾斯汀·布拉格（Justin Bragg）和他的妻子去年年底在博伊尔高地（Boyle Heights）买了一套房子。现在，在听说家附近的公园发生多起枪击事件后，他们怀疑自己是否做出了错误的选择。
42岁的布拉格是一名高中教师，他觉得带着3岁的女儿去附近的游乐场不安全。但他担心，他们将无法出售房屋，也无法找到支付的房租能够抵消抵押贷款的租客。
并非所有人都对此感到担忧。最近的一些购房者对他们房子的贬值漠不关心，他们相信从长远来看，价格会攀升到足以成为一项不错的投资的程度。
今年5月，40岁的迈克·帕克（Mike Park）在莱克伍德（Lakewood）买了一套价值777,500美元的房子。他提到了他所享受的所有非经济利益，包括他的车库，一个“巨大地块”上的院子，以及可以随心所欲地处置他的财产。
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