房住不炒的现实案例
这是饭爷的江湖发出的第3篇文章。
今天到了长沙这个全国省会里面的洼地。
昨天和另一个城市的朋友聊天，听到一个有意思的事儿。
大概能诠释房住不炒杀死的是啥样的人。
他们是个投资公司。
几年前拿的商务楼，算是个强二线的大城市，哪个就不说了。
后面房价涨了不少，别人都觉得出手能大赚一笔。
不过出手的时候让他们大吃一惊。
他们这栋大楼估值和负债差不多8个亿。
基本都是高评高贷做的银行贷款。
年租金2100万左右吧。开始买方觉得，买下来再贷个5-6亿总没问题的，然后银行对大楼的评估是5亿。评估价和你能贷的款还是有差距的，得打个八折吧。
他们作为卖方开价7亿，等于拿了这么久，需要倒贴1-2亿才能把这商务楼卖出去，这可是当地最繁华的位置。
我本来觉得他们已经挺惨了，直到另一个小伙伴讲了自己公司的故事。
一个年租金5000万的大厦，他们按照当地房价估值18亿，这个大楼有8亿多的负债。想卖出去也需要打折，他们的心理价位是10亿。银行给的评估是8亿。
2300万租金给5亿估值，5000万给了8亿。
再算算账面回报率，得哭出来了。
这也反应了一个现象，现在所谓的有钱人，其实已经很少有人能拿出现金了。
所谓多少亿身家，那是按照之前的资产评估值来的。
这些资产回报率连银行利息都付不起。
付不起利息他们为啥要买呢？
因为前几年资产评估价格一直在上调。
原本5亿的东西能评估10多亿，从银行贷出来8亿，多出来3亿不就能拿出来投高回报的资产了嘛，实际上拿去投资的部分比3亿还要多。
然后你再想想，市面上有啥安全资产能投资呢？
多出来的3亿他们还不是去买房了嘛。
买房也不可能全款，买了以后立马抵押贷款，杠杆套杠杆，不断加杠杆。
只要快速上涨阶段，银行利息不是啥问题，房价随便涨一点就回来了，横盘或者回调的时候就完全不同了。
以前杠杆收购，自己是要先填一部分现金进去的。
需要套更多贷款也是要等涨一段时间的，转手就高评高贷的是少数。
绝大部分情况下，杠杆的本金部分其实跟买住宅的首付款是一回事。
银行愿意高评高贷的前提也是资产价格处于快速上涨的过程
哪天银行放出的新贷款没有以前的贷款加利息多，有人就得掏自己的腰包。
当然这时候有人赚钱，自然就有人还不起破产。
现在问题来了，银行估值给的更低了，有钱人又因为杠杆套杠杆，口袋空了，手里的现金基本都投出去了。
银行也怕风险啊，如果银行给的估值比卖价还低的话，那后面接盘的根本贷不到足额的钱，比如5亿的房子最多贷4亿，这种情况下，买方根本买不起接不动。
原来5亿真实价值贷了8亿那些业主，银行没催你还钱算客气了。
更别说大楼的租金根本还不起贷款利息，每年还利息都开始拆东墙补西墙了。
这些人想买什么东西，都需要把之前的资产卖了才买的起新的，问题是卖出去等于亏钱了。
银行贷款高评高贷的路子被掐断以后，很难弄出钱来，整个链条就断了。
只要银行不抬高评估价格，那各路土豪也只能认这个价格，毕竟钱是银行来的啊。
现在银行评估价格就是按照之前拦腰砍。
当时觉得很奇怪，就问他们为啥银行突然给了拦腰砍的估值？
他们说其实之前接触过不少买家，报价最多的没超过几年前评估价的6折，基本都是5折。
这些买家收购都是要银行杠杆驱动的，银行看到买家给的报价，自然只评五折。
万一未来抵押出了问题要处置资产，银行还是得卖给这批人啊，能出得起钱接的起盘的只有他们。
贷款会在这个基础上再砍。
银行指定的评估公司完全是按照银行要求出报告的，给这个估值就不意外了。
本来就是缺钱卖楼，现在银行给的估值，卖掉都还不上抵押贷款，到哪儿再拆钱填坑。
买方也接不动，不能高评高贷，每年租金利润连贷款利息都跑不赢，买来干嘛啊。
这还是城市的核心地段的商业。
这些写字楼和商业的出租率和租金都在下跌。
现在银行评估价格就是按照之前拦腰砍。
很多人觉得政府限价是怕涨，其实政府限价是怕跌。
当初如果不限价，可能短期涨幅更快更高，但是杠杆资金耗尽的更快，下落时候很吓人，就走成了那个经典的泡沫模型了。
限价延续了资金耗尽的时间，让曲线更平滑了。
房住不炒道理其实也一样，很多人各种贷款连环套，抵押贷信用贷把杠杆用到死。
一旦现金流跟不上或者高评高贷的路子断了，前面做高杠杆的耗几年就得死一批，调控的目标每次都是这批人。