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上次回老家和发小聊天，大家说起房子的事儿，有个思路让我一直很震惊。他们有个很奇怪的观念，就是买一套房就能住一辈子了，后面还可以传给自己的子孙。事实上熟悉我们的读者都知道，我们的思路是一套房子的生命周期，分了青年中年和老年。通常青年是五到八年之内，中年是十到十五年之内。二十年以上的房子，就步入老年了。一般青年期的房子如果小区和配套不错，可以叫做优质次新。中年期的房子价值会不会衰减，就要看看物业维护的怎么样了。如果一套房子已经步入老年，物业又维护的不太好，价值就会开始直线衰减。
北上广这种一线城市，都有不少几十年房龄的老破小。如果是物业不好的那些老破小，通常公共区域黑乎乎脏兮兮的。这些一线城市，还有不少二十多年房龄的老高层，也是差不多的状况。这些房子虽然老，但价格也不便宜，动不动就大几百万上千万。不过因为这些房子处在一线城市，电梯什么的都还能维持养护，到期了也能更换一下。然而未来很多三四线城市的高层住宅，房龄上来以后就没这么幸运了。毕竟这些地方可能物业费都很难收齐，你还想提取维修基金更换设备？这些三四线城市的老高层，很可能随着房屋老化贬值，逐渐成为持有人的财富吞噬器。以前到三线城市去办事的时候，见过一个20年前的老豪宅小区。小区里最小的户型，也是三房两厅两卫，在当时算是大户型了。绿化在那个年代也过得去，在那个年代算是妥妥的高品质住宅。现在这个小区的情况什么样呢？有钱的早就搬走了，剩下的都是没办法搬走的。很多房子都被隔成了几间，变成了群租房。一楼的车库很多被租出去，做了仓库。物业费还是二三十年前的标准，六毛钱一个平方，当时算比较贵的物业了。现在这点物业费，也就能雇两个看大门的保安，和几个打扫卫生的清洁工。所以小区想要维护的像样点，根本就不可能，因为收的那点物业费，根本就不够。想要提高物业费？那需要大多数业主的同意。有很大一部分业主早就不住这里了，谁会同意提高物业费？想提取维修基金就更难了，高层电梯房如果到期没法更换电梯，还会有不少安全隐患。毕竟任何设备都是有其自身寿命的，保养好的话能多用几年，保养的不好，自然就用的时间短。如果观察十几年前那些老小区的住户，会发现一个有意思的现象。通常住在这些小区的人，手里有点钱的住个十年八年，一般就搬走换新房了。往往是那种手里资金不太够，或者年纪比较大的人。才会一直不做置换，住在老小区没有搬走。如果你的经济条件尚可，一套房子最多也就住十五六年，这个时候就需要做置换。只有在房子步入老年期之前做好置换，你手里的房子才能维持保值的状态。绝大多数的高层住宅，尤其是非一二线的高层住宅，如果物业一般的话，再过几年会成为吞噬居民财富和幸福生活的黑洞。
高层住宅老化以后，除了少数大城市的繁华地段，最终多数都会沦为贫民窟，这是全世界的规律。因为楼层太高，三四十层旧改的拆不起，去拆也不划算。水电气，管道和结构老化以后，又很难集资修复。有能力的住个十年八年，就已经置换搬走了。剩下的要么是没能力搬，要么不愿意多花钱。一二线城市因为产业优势，每年都有大量的外来年轻人涌入，到这些城市就业。这些城市房子老化以后大不了租出去，自己去别的地方住，大城市始终是有租赁需求在的。未来三四线的那些三四十层的高层，才是真正的财富黑洞。租又很难租出去，卖也卖不起价钱。这里可能有人要说了，既然一线城市老房子也没问题，那么我可以不可以买老破小呢？一线城市的老破小从未来方向上看，拆迁的可能已经不大的，大概率都是搞旧改。拿上海来说，内环内的老破小随着旧改和城市更新的推进，后续的状况肯定比现在要好。未来大概率会增加电梯，增加配套。住在里面的人居住体验，也会比现在要好 。不过即使在一线城市，如果条件允许的话，我们依然不建议大家买老破小。甚至手里有多余老破小的，在目前的大背景下，我们还支持大家卖掉做置换。过去20年很流行的一个概念是：先上车在置换，这个观念至今影响了很多人。所以很多人初次在一线买房，会考虑先买老破小过渡，但是现在大背景已经变了。未来随着房住不炒和房地产税的持续，首套和二套信贷政策的不同。多数客户买房做选择的时候，都会尽自己最大的能力，更倾向于一步到位。争取一次性买到那个，自己能够着里面最好的，而不是先过渡再置换。在加上这些老破小一般房龄很长，对于购买客户的信贷要求，会越来越高，流动性会变得更差。所以如果可以的话，尽量还是要买不错区域的次新或者品质住房，老破小只能当做最后的选择。全文完，感谢阅读！！如果觉得写的不错，那就点个赞或者“在看”吧。
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