人口变化带来的供需逆转。。
过去十几年因为楼市一直处在长牛状态，所以多数人有钱就拿去买房。
在城镇化率不断提高和人口红利的背景下，大家都获得了不错的收益。
投资买的房子也像自己的存钱罐，这个存钱罐里面钱的增值速度，也远远超过了通胀，大家都还是比较满意的。
不过未来随着老龄化和出生率的不断降低，可能过去延续多年的玩法发生了变化。
就像郑秉文演讲里面说的，今年可能会出现人口负增长，所以不管是养老金还是房产影响都会很大。
前段时间我们也看了个数据，把这个数据拿出来摆一摆，可能大家一看就很容易明白。
从统计数据上看，结婚数据的峰值是在2013年，这一年结婚的人数是1350万。
到了2019年，这个数字掉到了950万。从降幅上看，其实已经相当大了。
不过到了2020年的时候，这个数字是800万。在刚刚过去的2021年，这个数字变得更加惨烈，只有700来万了。
等于说2021年结婚的数字，和刚刚过去的2021年比的话，已经差不多腰斩了。
按照中国人的传统，多数人是结婚以后才去生娃的，单身生娃的人数量相对还是比较少的。
这也意味着结婚登记的数据，和未来几年生娃的数据，其实是密切相关的。
所以如果从结婚数据来推算的话，未来几年生娃的数据，一定是不太乐观的。
新生儿出生率的大幅下滑，带来的后续影响是一连串的，贯穿了这代人整个生命周期。
因为所有东西都逃不过供需两个字，这一代人新生儿少了，意味着市面上整体的需求少了。
后续我们会看到，从新生儿刚出生带来的奶粉尿布需求，到后面的童装早教幼儿园，都会逐年减少。
之后就是小学入学人数的减少，这一代青少年时期整体消费的减少，长大以后买房买车的减少。
需求下降以后，自然原来的供给就显得过剩了。所以供给侧的产能，我们也会看到逐年过剩加剧。
体现在人们的感受上，就是除了少数新兴产业，做啥传统生意你都会觉得越来越难做。
从经济学的角度讲，一部分产能如果过剩没办法盈利，下游需求又在缩减的话，那么逐渐缩减供给端产能就是必然的。
如果需求减少，导致缩减供给端的产能，意味着供给端能提供的新增就业少了。
这时候很多行业都会出现老人退休了，但是没有新增岗位给新人的现象。
因为反正供给也过剩，所以这部分老人退休了，索性就不需要招新人填坑了。
因为这部分产能从供给端就直接砍掉了，也并没有腾出来更多的就业岗位，给后面的年轻人。
出现在这个状况的原因，一方面是因为GDP增速放缓以后，提供的新增岗位少了。
因为按照之前的统计，GDP增速每提高1%，意味着能多提供200万就业岗位。
GDP增速放缓以后，能提供的就业岗位自然就没以前那么多，大家就业也就变难了。
另外一点就是我们前面说的，出生率降低导致需求减少了。这一点从数据上，其实也能看出一些端倪。
大家知道我们国家的婴儿潮，其实是从1963年开始的，从这时候开始每年出生人数都接近3000万人。
到了2023年这波婴儿潮的人开始逐步退休了，也就是一年差不多有3000万人退休。
按照道理说，这部分人退休腾出了岗位空缺，应该有后来的人进去填充他们的岗位吧。
但是从大学毕业生的直观感受上，大家并没有觉得退休这么多人以后岗位变多了，反而多数毕业生觉得找工业难度更大了。
体现在数据上，就是考研人数的持续增长。过去几年考研人数的低谷在2015年，人数是165万。
到了2017年，这个人数增长到200万人。2019年的时候，这个人数增长到290万人。
到了2020年的时候，考研人数突破了340万。2021年的时候，这个人数是377万。
今年是2022年，如果没意外的话，我们甚至可能看到考研人数有可能会突破400万。
越来越多的人涌入考研，你说就业竞争的压力是更大了？还是更小了呢？
和考研状况类似的还有考公，越来越多的大学毕业生不断加入考公大军。
我们以前写过篇文章叫《越来越多人开始求稳了》，其实说的就是这个事情。
你说需求下滑以后，是不是能给你提供的就业岗位少了，大家的竞争压力变大了。
我们知道通常大学生毕业以后，很多人都愿意跑到经济相对发达的地方就业。
如果我们用大学毕业生的总数，来计算未来楼市购买力的支撑，也会看到一个有意思的数据。
目前我们大学毕业生总数大概是1000万左右，如果减去考研的400万人的话，那么每年进入劳动力市场的毕业生总数是600万。
也就是这600万毕业生，算是每年产生的增量，也就是说这部分人是可能的潜在购买力。
这里为便于计算，我们认为这部分人都具备基本的购买力，但实际上根本不可能。
这里我们再假定这部分人，全部跑到发达地区，那么我们会看到一个有意思的结果。
基本上就是北上广深和国内10来个二线城市，来瓜分这部分新增的购买力。
多数三四五六线城市，由于就业和产业没啥优势，其实是从这部分人口增量里面，分不到什么羹的。
所以从投资保值角度能看的城市，除了北上广深这些一线城市，就是10来个强二线城市。
而且未来不光要选人口流入的城市，在城市里还要选高薪人群和优质产业能够聚集的板块。
因为在目前楼市分化的背景下，就是板块选的不好，最终想要做到保值都不容易。
所以这里按照我们的预计，如果人口出生趋势在未来几年，没有发生肉眼可见的逆转
那么在这种背景下，由于产业聚集和人口虹吸效应，未来一线城市还是龙头。
我们之前说的《未来大多数城市，都很难靠房产保值了》很多人不明白，这么一算应该比较容易懂了吧。
点击下方的图片，可以直接下单。或者页面左下角“阅读原文”也可以下单。
或者在当当搜索《看准》，也可以购买。期待大家读完以后，给我一些反馈。
全文完，感谢阅读！！如果觉得写的不错，那就点个赞或者“在看”吧。
如果转载本文，文末务必注明：“转自微信公众号：饭爷的江湖。”
点击关注下方账号，获取最有用财经信息和投资趣闻，每篇文章都有彩蛋或者惊喜！！
延伸阅读：