尖子生万科最新判断：行情“胶着”，市场已经跌过头｜清流·金融地产
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作者|王晓悦 主编｜赵妍
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“目前我们的判断是，市场已经显然是跌过头了。”万科董事会主席郁亮在2023年半年度业绩发布会上对房地产市场做出最新研判。他表示，目前市场处于“胶着”状态，面对市场超预期下行，万科将筑好最牢固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。
2023年上半年，万科实现营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%；归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。
对万科而言，这是一份难言乐观的成绩。但放眼整个行业，万科依然算得上是尖子生。上半年万科的销售金额在15个城市位列第一，在12个城市排名第二，在5个城市排名第三。
在近期召开的半年度业绩发布会上，万科管理层在两个方面提及“筑牢底线”，一个是开发经营服务业务的稳定增长，另一个则是万科稳健的财务状况。
据管理层介绍，随着战略调整，万科已经从以开发业务为主，转向了开发经营服务并重。上半年虽然开发业务承压，但开发经营服务板块取得不错的成绩，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。
财务方面，万科持有货币资金1221.8亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和457.0亿元。目前，万科已经连续14年经营性现金流为正。
财务负责人韩慧华表示，万科做了充分的前置准备，安全韧性在提升，公司有足够的信心，可以确保万科的经营安全。
上半年利润承压
“目前，行业处于调整期，公司经营安全是没问题的，但短期利润确实有压力。”万科总裁祝九胜在会上表示。
上半年，万科实现营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%，其中房地产开发业务结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%。2023年上半年，万科归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。
万科净利润下滑来自两个方面，主要是开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。
从结算规模看，上半年万科在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，累计营业收入1810.4亿元。房地产开发业务实现结算面积1241.9万平方米，同比下降5.2%，实现结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%。
从结算毛利率看，上半年万科的结算毛利率为20.3%，去年同期结算毛利率为21.9%。扣除税金及附加前，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为 19.3%，较2022年同期下降1.5个百分点。万科对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为 20.7%，下降1.3个百分点。
祝九胜在业绩发布会上表示，当前整个行业发生了深刻的变化，行业的毛利率也在不断的下降，过往靠高杠杆大量去买地、大量的销售扩张规模的方式已经难以为继。
分管开发业务的联席总裁张海在业绩会上表示，毛利率水平下降是当前行业面临的共同问题，近两年市场超预期下行，短期内销售毛利率较以往确实有更大压力，随着这部分销售资源逐步转入竣工交付，这些压力会在今明两年体现在结算业绩上。
祝九胜表示，万科近几年一直把工作重点放在三个方面：一是以客户为主，二是强调公司的经营安全，强调公司的安全韧性，三是提升业务能力。万科内部一致的看法是房地产还是国民经济的支柱产业，相信会回到正常的发展轨道上。
郁亮则用一个词概括对整体市场的判断，即“胶着状态”。他表示，市场低迷已经持续了一段时间，市场情绪已经受到了一定的影响，容易出现各种各样过度的反应。目前万科管理层的判断是，市场已经显然是跌过头了。可以看到，当前政策已经在发力。
“目前我们只是希望已经出台的政策能尽快落实到位，推动市场恢复到健康合理的水平。相信在各方面的努力下，随着经济态势的持续平稳改善，市场会回到健康合理的水平。”郁亮说道。
尽管销售下滑，但万科依然是行业内的尖子生。
上半年万科实现销售面积1297.0万平方米，同比增长0.5%，销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%。上半年万科的销售金额在15个城市位列第一，在12个城市排名第二，在5个城市排名第三。
上半年，万科新开工及复工计容面积约1196万平方米，完成年初计划的71.5%；竣工计容面积约1290.5万平方米，完成年初计划的40.0%。万科管理层预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
在新开工数上，郁亮预计，按当前下滑程度，预计今年全国新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。而根据国内城镇化率和城镇人口，按经验建设水平保守估计，未来10亿-12亿平方米的新开工是有保障的。
经营服务业务向阳
“在整体低迷的时候，向阳的一面会格外明显。”郁亮在业绩会上表示，有些市场会更加有韧性，新的业务机会在出现。即使是传统的开发业务，商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。
就万科自身而言，郁亮表示，随着客户对美好生活需求的多样化，公司已经从以开发业务为主，转向了开发经营服务并重。房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科将筑好最牢固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。
半年报也显示，万科经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%和 7.3%。
2023 年上半年，万物旗下的物业公司万物云，实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%，其中社区空间居住消费服务收入91.1亿元，占比56.5%，同比增长 12.6%；商企和城市空间综合服务收入56.8亿元，占比35.3%，同比增长11.2%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入13.2亿元，占比8.2%，同比增长 14.0%。
万科旗下的物流平台“万纬物流”，目前综合实力列行业第一梯队。上半年物流业务实现经营收入19.5亿元，同比增长17.0%，其中高标库营业收入11.4亿元，同比增长9.1%；冷链营业收入8.1亿元，同比增长30.3%。
万科旗下公寓提供商“泊寓”，上半年租赁住宅业务实现营业收入 16.4 亿元，同比增长 10.6%。
万科的商业物业开发与运营业务，则包含购物中心、社区商业等业务形态，“印力”为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。截至报告期末，万科累计开业203个商业项目，其中印力累计开业73个商业项目。上半年，万科商业业务营业收入43.0亿元，同比增长7.3%。
分管经营服务业务的联席总裁朱保全在业绩会上表示，“万科地产委托给印力的商业项目，整体进展顺利，今年上半年34个项目，收入同比提升约22%，NOI增长超过31%，收入及NOI实现稳步增长，符合‘专业的人做专业的事’。”而商业地产整体投资会比较重，回报周期比较长，但是随着未来REITs的出台，将为整个持有型、经营性不动产带来了春天。
连续14年经营性现金流为正
万科目前的债务情况和现金流情况，也是投资人关注的重点。
截至上半年，万科的有息负债合计3213.6亿元，占总资产的比例为19.1%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债457亿元，占比为 14.2%；一年以上有息负债2756.6亿元，占比为85.8%。
而截至报告期末，万科持有货币资金1221.8亿 元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和 457.0 亿元。
据万科执行副总裁、财务负责人韩慧华介绍，万科今年下半年没有境外债务到期，明年有三笔美元债到期 ，按照今天的汇率，整体折合人民币大概110亿元，万科已经对明年要到期的债务做好了充分的安排。
她表示，尽管目前短期市场有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备，安全韧性在提升。
韩慧华表示，有足够的信心，可以确保万科的经营安全。一是公司高度重视经营现金流的管理，报告期内，万科实现经营性现金净流入18.6亿元，经营性现金流连续14年保持为正；二是对高杠杆保持敬畏与克制，截至报告期末，万科净负债率为 49.5%，处于行业低位，三是始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用，保持行业信用等级。
融资情况方面，万科通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，2023 年上半年境内新增融资的综合成本为3.73%。
报告期内，万科分三次完成中期票据发行，累计发行金额60亿元，最低票面利率为3.07%（3年期）。7 月份，万科还发行了3年期的中期票据和3年期的公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。
此外，万科近期终止了A股定增计划，董事会秘书朱旭对此解释称，当前公司股价处于较低的价位，公司多次跟机构投资人进行了沟通，投资人对公司在比较低价位进行增发表示了一些担忧和不同的意见，出于对现有股东权益的保障，可能需要进行慎重考虑。
王晓悦是清流工作室资深作者，常驻广州。
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