房子太多，人不够用，楼市救不动了！
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疫情把我防在家，但房产中介还是挺努力的，我接到了好几个推销电话。
春江水暖鸭先知，房子肯定不好卖了。魔都也没能避免。
关于房地产，我不厌其烦地重复一个观点：刚需居住可以买，投资买房一定要远离。
今天不仅封小区，还直接封楼了。一大早全家人骂骂咧咧后，我闲来无事，去郑州房管局的网站浏览了一下。
先说住宅供应。2022年2月，郑州商品房预售面积34.71万平方米，同比（2021年2月）减少39%，环比（2022年1月）减少62%；其中住宅预售面积25.83万平方米，同比减少46%，环比减少70%。
脑海里就两个词：腰斩，暴跌！
住宅供应量的暴跌，无非两个原因：政府有意压缩供应，供过于求不利于房价稳定；开发商大规模撤离郑州，新房建设锐减，这在2021年的土拍市场就能看出来。
2021年，郑州进行了三次土地集中拍卖，第一次较热，第二次遇冷，第三次寒冬。首批49宗土地全部成交，第二批15宗就4宗没人要，第三批25宗有11宗没人要。
我们再来看看成交量。
2022年2月，郑州的商品住宅销售面积61.60万平方米，同比降低32%，环比降低22%；其中新房销售面积28.91万平方米，同比降低41%，环比降低30%。
又是暴跌！
值得注意的是，新房成交量的降幅明显高于二手房，这并不是政府希望看到的结果，可见居民对新房似乎有一定抵触。
最后说说库存。
郑州市房管局的网站上没有找到库存数据。根据贝壳房产研究院的数据，截止2021年末，郑州商品住宅库存2038平方米，去化周期21个月，较2020年增加一倍。尤其是作为郑州主城区的金水区，住宅库存竟然已高达265平方米，去化周期25.6个月，竞争惨烈。
而到了2022年2月末，金水区的库存周期增加到了35.4个月。
即使金水区从现在开始，停止建设一切商品住房，按照现在的销售进度，起码得卖3年！
综上，前端的库存量大，后端的销售成交遇冷，怎一个惨字了得？！
用郑州来举例，是因为这个城市太典型了。
河南人口将近1亿，省会郑州“只有”1260万；2021年，郑州GDP占到全省的21%。作为河南唯一拿得出手的大城市，郑州的人口虹吸力不成问题。
最关键的是，郑州在2月份就开始了救市，是全国最早开始行动起来的大城市。
2月15日，郑州市长公开喊话，为郑州房地产注入信心。之后的半个月，一系列购房宽松政策到来。
先天禀赋，叠加后天努力，依然没有挽救郑州房市的颓势。
郑州是全国房产市场的一个缩影。
2021年我国常住人口城镇化率达到64.72%，城市化还有很大的空间。而且自2022年2月以来，全国陆续有五六十个大中城市发布了房产松绑政策，包括广州这样的一线城市和苏州这样的强二线城市。
但房子还是卖不动。
统计局公布，2022年前两个月，全国商品住宅销售面积1.34亿平方米，同比下降13.8%；商品住宅销售额1.37万亿元，同比下降22.1%。
从这几个数据也能看出，全国平均房价在1万元左右。
2021年的住宅销售还能微增，2022年开年直接猛降。
而且房产库存量还很大。
国家统计局公布数据显示，截至2022年2月末，全国商品房待售面积5.7亿平方米，比2021年末增加6003万平方米。
仅仅两个月，库存增量直接突破6000万平方米，创出了历史新高！
这只是已竣工还没有卖出去的房子。
如果把已动工或已拿到批文计划动工的住宅也统计进来，根据统计局数据，住宅施工面积为55亿平方米，新开工面积1亿平方米。
总共61.7亿平方米。
按照人均30平方米来算，这些实际库存足够2亿人居住。
那么问题来了，房子很多，国家鼓励买，老百姓对房子又十分渴望，怎么就卖不掉呢？
原因很简单：老百姓没钱了呗。
2022年成交的商品住宅，均价为1万元。根据统计局数据，2021年全国的人均可支配收入是3.5万元，其中城镇居民人均可支配收入4.7万元。
就用城镇居民来算，夫妻二人一年总共9.4万元，除去一些刚性支出，假设他们拿出一半的收入来买房，就是一年4.7万元。
一套100平方米的房子，首付30万，夫妻二人合力需要攒6.4年。
由于现实情况一般是男性出首付，男人们需要奋斗10年才能凑够首付。
买房之后，贷款30年，每月房贷3800元。但是，4.7万的人均可支配收入，平摊到每个月就是3900元，刚好跟房贷差不多。
这就意味着，夫妻二人，一人赚房贷，一人赚生活费。只要有一个人失业，这个家就入不敷出。
这个压力，可想而知。
在没有家庭6个钱包的帮助下，谁还敢买房？
这就引申出另外一个问题：谁在买房？
其实这个问题很简单，大家只需要看看自己所在小区的晚上亮灯率。
我所在的上海某小区，晚上的亮灯率最多也就2/3。
小区紧邻地铁，这里面又有很多人是租客。
实际自住的，不到1/2。
十分反常识的是空置的那1/3，宁愿空着也不对外出租。这就很明显是不差钱的富人房。
如果我有两套房，第二套房肯定是出租，绝不会空置着。
这就是房产兼并。房地产市场不仅是价格问题，还是结构问题。
跟古代的土地兼并没有本质区别。
富者连田阡陌，贫者无立锥之地。
2017年6月，朱镕基之子朱云来在青岛论坛上说过，按照统计平均的概念来说，老百姓没有这么多钱能够买得起这么贵的房子。
2022年3月，国务院新闻发布会，建设银行董事长田国立说过一句话，就算降房价，大部分工薪阶层还是买不起房。间接承认了房价高。
2017年如此，2022年依然如此。
朱云来在2017年的那次论坛中还说了一个数据，按人均30平米这样的标准来计算，现在全国住房总体面积已经够支撑10亿人。实际上我们的城市化率已经是比较夸张了，其实这里面还有很多乡镇里的，也都算进去了，也只有7亿人，你多了3亿。
在2017年的时候，已经多建了3亿人的房子。
我在前文刚说过，根据2022年的统计局数据来计算，截止2月末，全国在建的房子足够2亿人居住。
那么问题又来了，明显供过于求，为什么房价就降不了呢？
2017年，朱云来在论坛上说，房价已经扭曲了，未来房价将跌到刚需人群能买得起为止。
2022年，田国立在国新办上说，降房价并不能解决大部分人的居住需求。
为何如此变化？因为房市是房产兼并导致的结构性问题，分配十分不均。
哦对了，很多地方已经开始炸楼了。
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