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要不要提前还房贷?

小炒君 小炒说 2022-05-14

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活久见,什么新鲜事都碰到了。
1世道变了


最近,关于房贷要不要提前偿还,成为一个流行问题。


不仅朋友圈出现这样的文章,而且新浪、网易、头条等主流媒体都一起出现了相关评论文章。


昨天,私密群里还讨论了一番。


此情此景,不禁让人有点恍惚,不应该是反过来的吗?


以前,房贷被认为是一种变相的金融“福利”:利率低、期限长、额度高,找遍全世界,也没有这种极其优惠的个人贷款产品,所以能贷30年就不贷20年。


提前还款?搁以前不存在的。


所以,这个世界的变化太快了!


提前还款有什么好处?


拿新浪财经的这个案例来说,张莹在北京,240万的房贷,剩余期限21年,最近提前还了46万,但房贷总额不是减少了46万,而是减少了106万,因为节省了60万元利息,感觉赚了。


相当于现在投入46万,就能赚60万利息。按照她21年的房贷期限来算,这笔46万的年化投资收益率是6.2%


在当前没有什么好的投资渠道的情况下,买啥就亏啥,6.2%的无风险收益率,确实挺诱人的。


比存款和理财的风险低,但收益比它们高,何乐而不为?


提前还贷的好处这么明显,怎么以前就没人这么干呢?


2炒房已死


事情的大背景是,房地产的预期没了。


不仅房价涨不动,处于横盘状态,而且还不好卖了


事实上,只要房价平均每年能涨10%,扣除房贷利率和一些交易费用,基本就能跑赢通胀,没必要提前还贷。


如果碰到2016年那样的大行情,简直就可以天天大宝剑。


但是,现在房地产行业直接崩了


3月份以来,全国各大城市都在进行楼市松绑。搞了两个月,效果呢?



3月,全国的商品房销售额同比下降26%,全国平均房价也跌破了1万元;


4月继续下滑,百强房企的销售额比3月下降16%,30个重点监测城市的销售面积比3月下降18%。


连地也卖不动了。


2022年1-4月,全国土地出让金腰斩!单独看4月,50强房企的拿地金额也是腰斩。


最典型的就是郑州,最早开始楼市松绑,还是人口虹吸力很强的省会二线城市,但3月的平均房价是下降的。


救市都救不动了。


血淋淋的现实摆在面前,大家看了都会抽几口闷烟好好思考一会儿。


现在不仅仅是涨跌的问题,而是会不会砸在自己手里?自己会不会是最后的接盘侠?


前几天群里讨论,某群友坐标南京,想卖一套房,但降价都没几个人来看。


还有之前在网上引发热议的腾讯某深圳员工,2021年现金流紧张,挂牌卖房子,同样卖不出去。


二手房不好卖,现在已经是各大城市的通病了


眼前如此,再看看少子化+老龄化的迅速来袭,大多数城市不具备人口和产业优势,一些核心条件正在快速变化。


现在很多人过度看重短期的救市政策,而忽视了人口结构变化的长期影响。少子化与老龄化的双重影响,才是房地产的核打击力量,非人为可以扭转。年轻人越来越少,老人越来越多,人口总数不断降低,在房子本就严重过剩的情况下,你说房地产的日子该咋过?


以后不是结婚买房,而是结婚送房。不是国家送,而是父母送:看中哪套,随便挑。


房地产的规律“短期看政策、中期看土地、长期看人口”,确实看不到乐观因素。


3投资亏损


房地产虽然不景气,但如果有其他好的投资渠道,也没必要提前还贷。


与其把钱用来还贷,还不如拿去投资,手里的这笔钱能获得5%以上的收益,能跑赢房贷利率,那么就没必要提前还。


但是今年以来,股票、基金、理财都不行,前两个都是亏损为主,惨不忍睹,亏损10%就能开香槟庆祝了;银行理财的收益率下行,而且不再保本,今年不少理财产品还是亏损的。


信托早就被打入冷宫。


大额存单、货币基金、银行存款,这些无风险的投资产品,收益率太低了,连3%都难以达到。而且,现在还在降低。


在2020年疫情之前,一些特色存款、年金、大额存单或者理财的利率都能到4%多一点。现在就不要奢望了。


本来村镇银行的定期存款挺不错的,正规金融机构,存款利率能够超过4%,得到了很多人的青睐,但是最近河南、安徽的一些村镇银行相继暴雷,钱取不出来了


至于以前趋之若鹜的炒房,现在是避之不及,炒房已死,有事烧纸。


所以,找遍市场,望眼欲穿,总感觉都不安全,到处都是雷。我惦记那点利息,他们都惦记着我的本金。



4还不还?


正是房地产的不景气和居民投资的不景气这种双重打击,才使得提前还贷的人变多了。


或者说,提前还贷破天荒了成为了一种较为理想的投资渠道。


大多数人的房贷利率在5%左右,全国的平均房贷利率,应该是略高于5%。


如果你有绝佳的投资能力,收益率能超过5%,跑赢房贷利率,那么就没必要提前还。


如果你觉得自己和大部分人一样,能获得稳定5%以上收益的项目不多,那么你就可以考虑提前还掉。


你可以认真计算一下自己提前还贷的年化收益率,再根据手上的流动资金情况,决定要不要提前还贷?还多少?


不要还多了哦,现在是现金为王的时代,必须保证自己手上随时有充足的现金。


形势越来越难,万一以后断供了呢?




不得不说,时代变化太快了,以前大家都在讨论股市、商铺、房地产能赚多少钱,现在居然开始算计提前还贷了,退化得可真快。


这就好比,上海人本来计划着吃哪家米其林,现在只要不挨饿不中毒就行。


世事无常,且行且珍惜!


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