为卖房抢人多个特大城市全面放开落户，对中小城市有何影响？
内容提要：
1、近来多个特大城市全面放开落户；
2、大城市、特大城市取消落户门槛的目的是什么？
3、中小城市地产行业将雪上加霜；
4、中小城市服务业将率先面临长期衰退；
5、中小城市的招商引资将日趋困难，制造业和建筑业将严重萎缩；
6、中小城市财政赤字面将不断扩大，赤字率将不断升高；
7、我们应该如何应对？
一、多个特大城市全面放开落户
日前，中原第一城郑州，发布新政，面对救市9个月仍然一团乱麻的房地产，使出了最后一个大招，拟进一步放宽中心城区落户条件：凡在郑州中心城区具有合法稳定就业，或者合法稳定住所(含租赁)的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，都可在郑州申请落户。
这是继山东济南、云南昆明、辽宁大连之后，又一个特大城市全面放开无门槛落户。在我国城区人口超过500万为特大城市。
除这几个特大城市之外，福建福州、河北石家庄、江西南昌这几个城区人口在300-500万之间Ⅰ型大城市，也先后全面放开了落户门槛。至九月底，除了京、沪、广、深四个一线城市和个别强二线城市外，大多数大城市、特大城市的落户门槛，都已经很低，不少已经如郑州一样零门槛。
二、大城市、特大城市取消落户门槛的目的是什么？
2022年7月12日，国家发改委印发了《“十四五”新型城镇化实施方案》，要求深化户籍制度改革，放开、放宽除京、沪、广、深等个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记的新户口制度。全面取消城区常住人口在300万以下城市的落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。完善超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。
发改委的《“十四五”新型城镇化实施方案》，应该是应对我国未来人口发展变化趋势，推进中国新型城镇化，从而确保宏观经济持续发展的未雨缪绸的措施。郑州等城市的落户新政，实际上已经突破了发改委对特大城市的落户指导政策。他们这样做的目的是什么？
今年以来，郑州已出台一系列刺激房地产的各种政策。3月份，郑州松绑“认房又认贷”，打响楼市政策调整“第一枪”；4月份，郑州又推出了10条“青年人才新政”，吸引全球青年人去郑州买房；6月份，郑州重启棚改房票安置政策，成为全国第一个重拾该政策的省会城市；9月中旬，郑州还印发了《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》的通知，要求10月6日前实现停工楼盘全面复工。
郑州各项楼市新政的相继出台，目的是为了促进当地房地产市场尽快复苏，通过稳楼市保地价保财政收入。但众所周知，这些措施效果并不理想。
依据郑州市房管局披露的数据，2021年8月份，郑州市商品房销售均价12747元/平方米。二手房成交均价11441元/平方米；2022年8月份商品房销售均价每平方米11605元，同比下降9%。二手房成交均价每平方米10360元，同比下降9.5%。
实际上，最近这几年，新流入人口是消化商品房的重要角色。但有较高门槛的落户政策，无疑将一部分潜在的需求拦在政策之外。取消落户门槛，让更多的人流入郑州这样的大城市、特大城市，是大城市、特大城市刺激房地产的最后大招。
从今年开始，中国就将进入长期的人口下降通道。为保住自身发展，特大城市、大城市利用自身的政治、经济、文化优势，全面放开落户，目的就是为了在人口下降通道中确保其人口的规模不受影响。总人口是恒定下降的，大城市、特大城市通过虹吸效应抢夺人口，最终的结果就是中小城市、县城、乡镇的人口加速下降。而人，是一切经济的基础。由特大城市、大城市推动的人口结构剧烈调整，将对中小城市、县城、乡镇的经济和社会发展带来深远的影响：
三、中小城市的地产行业将雪上加霜
毫无疑问，炒房时代已经彻底结束，刚需和改善性需求是今后商品房的主要购买力来源，而新增人口和现有人口决定了刚需和改善性需求的规模。人口流入特大城市和大城市，意味着全国的商品房需求从中小城市向大城市、特大城市转移。这一结果必然导致中小城市的地产行业雪上加霜。
实际上，房地产市场的这种分化趋势已经比较明显了。国家统计局的数据显示，8月份，一线城市商品住宅销售价格环比微涨，但二线、三线城市商品住宅销售价格环比转降或者降幅扩大。
列入统计的70个大中城市中，8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅售价环比分别上涨0.1%、持平，涨幅均比上月回落0.2个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅售价环比分别下降0.2%、 0.3%，降幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点；三线城市新建商品住宅和二手住宅售价环比分别下降0.4%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。
随着时间的推移，中小城市人口流失的累积，这种分化将会更为明显，将会有越来越多的小城市、中等城市面临着空置率不断扩大、小区人气不断下降、商业铺面越来越多关门的现象。
四、中小城市服务业将率先面临长期衰退
人口的规模和人口的增减趋势，是服务业发展的基础。中小城市人口面临着自然增长人口下降叠加人口外流的双重冲击，特别是青少年人口的急剧减少，最先受到冲击的将是服务业。
人口减少，新建住房急剧减少，住房空置率不断增加，人气不断下降，服务业中，最先受到冲击的将是生活服务业，包括水电气服务业，接下来将是金融服务业，然后是教育行业和卫生行业。最后受影响的是养老业和殡葬业。受影响较小的是拥有自然资源的旅游业、采矿业和农业。
从中长期看，中小城市特别是小城市和县城，将会出现产业单一化。能够存活下去的产业，只有农业、采矿业、旅游业和基础服务业。对于那些缺少自然资源禀赋的小城市和县城而言，可能只有农业和基础服务业。
五、中小城市招商引资将日趋困难，制造业和建筑业将严重萎缩
随着人口进入下降通道，以及大城市、特大城市的虹吸效应，中小城市的制造业、建筑业都会面临劳动力紧缺和市场萎缩的双重打击，而快速萎缩。
随着新生人口的持续减少，中小城市与县城不仅幼儿园、中小学会因为缺乏生源而减少，还会因为生源减少导致大学不得不普及化，中小城市和县城的中学毕业生在不远的将来就会全部进入特大城市和大城市就读大学，毕业后，将会越来越多地留在那里，返回中小城市和县城的大学生越来越少。
因此，中小城市和县城的制造业和建筑业将面临日趋严重的劳动力紧缺而日趋萎缩，最后要么迁移到大城市，要么关门结业。
六、中小城市财政赤字面将不断扩大，赤字率将不断升高
一旦房地产进入房住不炒时代，仅仅依靠刚需和改善性需求，在整体人口进入下降通道后，中国的房地产行业必然会面临持续的、长期的紧缩，土地价格也将回落到正常状态，土地财政将成为历史。今年以来，各地卖地收入下降，8成以上的省市财政便入不敷出，已经提前警告我们需要适应新的经济增长模式下的财政收支新态势。
早在2019年，中国财政科学研究院就发布调研报告指出，由于受经济下行和区域发展分化影响，部分地方财政收支矛盾凸显，中西部地区财政自给率不足50％。而据山东大学经济学院教授李一花等人研究，约有60％左右的县保工资、保运转压力增大。
财政越往下越困难，这是我们一直存在的客观现象。那么随着人口的持续减少，制造业和服务业的持续萎缩，中小城市和县的财政收入的持续下降、入不敷出，无疑将成为今后的常态。收不抵支、赤字越来越高、对上级财政转移支付的依赖程度越来越大，将是今后我们不得不面对的难题。
七、我们应该如何应对？
人口往大城市、特大城市迁移，这不仅是发改委的政策意图，也是经济社会发展的客观规律。欧美、日本等发达国家，也存在这一现象。既然我们的经济与社会发展，已经到了总人口持续减少，大城市人口基本稳定，中小城市和县域人口不断萎缩的新阶段，我们只能主动应对，主动适应。我们可以顺势而为的是：
第一、普通老百姓在中小城市、县城有多余住宅、写字楼、铺面的，能卖的赶紧出手，越往后越难卖；
第二、投资创业的，除了现代农业、矿业和旅游资源比较独特的可以长期看好，养老业、殡葬服务业在中小城市可能还有30-50年的机会，其他行业最好在大城市、特大城市寻找机会。
第三、中央编委、发改委、民政部，应及时制定中小城市、县城的机构改革方案，应对中小城市人口下降的长期趋势以及带来的经济衰退，财源下降的新形势，及时对中小城市、县城、乡镇的行政区划、机构设置、人员规模进行调整改革。合村并乡，小县合并，县市合并，精简机构，减少编制，尽量压缩中小城市和县的行政成本，这是未来行政管理的必经之路，早改主动，晚改被动。
第四、无需提前在大城市或特大城市抢购住房。即使有中小城市输血，其增加的流入人口也只能平衡其自然减少的人口。大城市在今后10-20年内，还处在一个人口动态平衡的状态。20年之后，随着中小城市可输送人口的减少，多数大城市人口规模也将进入下降通道。在这样的人口变化形势下，大城市、特大城市的商品房价格，也缺乏长期上涨的需求基础。
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【作者：徐三郎】