1、央行放宽首套住房贷款利率下限
2、下调首套房利率下限，意味着10个月来的货币宽松、刺激地产的政策未达预期
3、收入增速降低、居民债务负担到达临界点、房价收入比触及天花板是房地产市场转弱的根本原因
4、下调首套房贷款利率下限，难改房地产市场大趋势
一、央行发布“阶段性调整差别化住房信贷政策”的通知
9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
不少人认为，这一政策措施的出台，有利于支持各地政府“因城施策”，让大家用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。
还有人认为，在当前政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，这有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。
我们仔细琢磨琢磨，是这样吗？
二、发布该通知，本身就意味着10个月来的货币宽松、刺激地产的政策未达预期
去年12以来，国家的货币政策和其他宏观经济政策，一直在为房地产解困助力。各地焦虑于土地出让金的持续下滑，也使出了九牛二虎之力，出台了史无前例的刺激房地产的政策，期望房地产市场走出低谷，重回辉煌。但事与愿违。
比如房地产行业的资金持续失血。
8月份房地产行业到位资金仅1.2万亿元，同比下降27.5%。下降幅度比7月份扩大了1.5个百分点。比1-2月份的下降幅度扩大了10.2个百分点。流入房地产的资金持续减少，越来越少。
其中国内贷款1250亿元，同比减少17.5%；自筹资金4276亿元，同比减少18.4%；来自购房者的定金和预付款4144亿元，同比减少26%，个人按揭贷款2074亿元，同比下降18.2%。
比如商品房销售持续下滑。
历来9月份都是房地产进入秋冬旺季的关键节点，最近5年9月份商品房销售量平均比8月份环比增长25%左右。
9月28日乐居网发布的《2022年三季度中国房地产总结与展望》报告显示，27个重点城市9月份成交面积约1413万平方米，环比与上月持平，同比下降25%，累计同比跌幅达43%。9月份二手房市场规模显著缩量，12个重点城市预计仅成交364万平方米，环比下降21%，同比大体持平。“金九”销售表现料将冷淡收场。
金融界披露，从高频数据来看，2022年9月份全国30个大中城市的商品房成交面积同比下降了20.3%，降幅较上月的-18.7%略有扩大。
以上数据佐证了人行阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，源于今年以来的房地产市场不如人意，已经出台的拯救地产的政策效果不佳。
三、收入增速降低、居民债务负担到达临界点、房价收入比触及天花板是房地产市场转弱的根本原因
我们总计这20年房地产高速增长，繁荣兴旺的基本原因，在于四个因素：一是大量的中国人居住条件很差，二是处于城镇化快速发展阶段，三是居民收入快速增长，四是居民债务负担很低，有增加债务的巨大空间。
从居住面积看。2000年我国人均住房面积仅为10.3平方米。2021年我国人均住房面积已经超过41平米，其中城镇家庭人均居住面积达到36.52平方米。2021年人均居住面积已经超过少数发达国家，接近大多数发达国家。这意味着居民单纯的居住需求已经见顶，今后的需求主要是改善型住房需求。
从城镇化看。2000年我国城镇化率仅为36%，2021年按常住人口计算的城镇化率已经达到65%，离发达国家75%左右的城镇化水平仅差10个百分点。如果说刚性住房需求一是城市人口的无房户，二是城镇化人口。那么无房户已经从2000年的71%左右降低到只有5%左右，城镇化率已经从2000年40%左右的空间减少低仅剩10%了。
从居民收入看。我们的居民收入已经从前20年的两位数的高速增长阶段，回落到5%左右的中低速增长阶段。在前20年，虽然住房贷款利率普遍高达6-7%，但收入增速是其1.5-2倍，从算账的角度看，心理上普遍认为收入增长完全可以覆盖利息支出。但最近两三年收入平均增速普遍接近贷款利率，大多数行业的收入增长甚至低于利率。这导致大多数人从心理上会判断为收入增长难以覆盖利息支出。
从债务负担水平看。2000年居民贷款2972亿元，其中主要为房贷的中长期贷款2316亿元。当年居民收入3721元，全国居民可支配收入总额48187亿元，居民债务收入比仅为6.2%。到2022年上半年，居民贷款已经积累到了73.86万亿，其中中长期55.76万亿，上半年居民可支配收入18463元，预计全年全国居民收入为51.86万亿，债务收入比高达142.7%。22年间，居民债务收入比从6.2%上升到142.7%，居民的债务负担空间已经完全填满了，再继续增加，债务气球就会爆裂了。
所以说 ，现在房地产市场在各种刺激政策中难以转暖的根本性原因，不是信贷政策，也不是房地产销售政策，是对房地产的居住性需求和投资性需求断崖式下降，导致房地产市场出现严重的供大于求。不承认这个现实而出台的所有房地产政策都是在给糖尿病人喂糖水，给低温患者吃退烧药。
四、下调首套房贷款利率下限，难改房地产市场大趋势
显而易见，央行依然希望利用这种降低首付利息的手段来刺激刚需。但央行忽略了两点：一是刚需比例太低，难以支撑房地产市场；二是至今仍无住房的刚需，真正差的不是这点利息，差的是购房首付款，以及首付款之后的每个月的还本付息。这是因为一方面目前的刚需者多数属于中低收入阶层，收入增长缓慢，失业风险较大；另一方面是目前的房价仍然太高，已大大超过其收入水平。
大家看看上图。2008年，房地产的潜在顾客中，无房户高达70.3%，到2021年，无房户仅剩4%。上半年全国居民人均收入增长4.7%，但中低收入增长速度低于2%。
显而易见，央行降低首套房利率的核心，不在于降低已经购房群体的利息支出负担，而在于吸引新的购房者。利用更低的利率，降低新的购房者入场压力。
但我们已经看到了，符合新购房者身份的，也就是能够进一步降低房贷利率的，是仅剩下的4% 的无房户，因为96%的人已经拥有一套以上的住房了。而这4%的无房户，大多属于中低收入阶层，月收入低于5000元，银行存款低于5万元。他们中的大多数在目前的房价下，注定是无法买房的。因为他们不仅无法支付一次性几十万的首付，也无法负担以后每个月几千上万元的按揭。
真正要刺激住房刚需人群的，其实只有两个办法：一是降低房价；二是提高他们的收入。其他的任何手段都是打着“满足人民合理住房需求”的名义刺激投资，想通过居民加杠杆来救市。
如果现在我们还能痛定思痛，愿意牺牲眼前利益，能够疼下政策打破目前的利益格局，下决心改善民生，增加中低层收入，构建公平的社保机制，那么未来房地产市场还有救，未来的宏观经济也还有救。
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【作者：徐三郎】