雅居乐的保证没人信？降价、裁员，陈卓林如何“过三关”？

最近，粤系老牌房企雅居乐似乎陷入了多事之秋。

先是因组织架构调整传出大面积裁员的消息，后又闹出被央企保利收购的乌龙。同时，雅居乐在多地的项目，也纷纷传出降价的风声。

最近，雅居乐的高管们则忙着跟投资人开沟通会，向投资者们保证，公司有足够的资金偿还到期债务，但似乎没人相信。

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降价、裁员、保兑付的背后，折射的是这家老牌粤系房企正在面临的艰难处境。

图源：雅居乐官网

雅居乐总部雅居乐中心

风波不断 

雅居乐遭遇多事之秋

雅居乐处境艰难，今年以来早有征兆。

先是在8月下旬，中期业绩发布后，雅居乐随即于集团内部发布了一则《关于2021年地产集团组织架构调整的通知》，原房管集团、城市更新集团、商业集团都将合并至地产集团。

这四大产业集团在雅居乐内部原属于同级别，此次调整后，除地产外的另三大产业集团等同于“降级了”。

伴随着架构调整而来的是裁员消息。据了解，大量雅居乐员工被优化，城市更新集团甚至有部门被整个端掉。

虽然雅居乐表示并无裁员计划，但据21世纪经济报道，该公司的确出现了许多人员离职的情况，且对被裁人员均有履行“N+1”的补偿。

到9月10日，更乌龙的事情来了，有市场消息称，雅居乐将被央企保利收购，近期已经完成尽调。

对此传闻，雅居乐回应媒体称：“公司已留意到相关信息，经核查，该消息完全不实。公司将追究相关造谣者的法律责任，并将通过其他法律途径维护公司的合法权益。”

不过，据AI财经社报道，有接近雅居乐的消息人士透露，收购的其实是区域的个别项目，“具体细节不清楚，估计是双方高层在谈。”

与此同时，雅居乐在全国多地的项目均传出降价的传言。武汉雅居乐花园价格从1.55万/平直接降到了1万/ 平，相当于打了六五折；雅居乐清远项目也传出价格腰斩，从1.1万/平降到了6字头……

最受关注的，是雅居乐在广州核心区荔湾区的江景豪宅盘雅居乐天际715。

10月13日，几乎全广州的房产中介都在微信朋友圈刷屏同一条消息：雅居乐天际715推出30套工抵房，原价550万元-600万元/套，现在350万元起一套。

图源：微信朋友圈截图

要知道，雅居乐天际715可是雅居乐是击败碧桂园、华发、越秀与地铁联合体等约30家房企，以21.7亿元、溢价率120%的价格拿下的地块。该盘2016年的拿地价高达3.7万元/平方米，打破了当时广州全市单价纪录。

由于成本高昂，该项目辗转5年才最终选择在去年12月面世，当时叫卖的售价就达到7.5万-9万元/平方米。如今特价房源5.5万/平方米起，每平方米优惠约2万~3万元。

裁员、降价、出售等多重传言下，市场敏感的神经被挑动。

到10月中下旬，更不利的传言出现了，网传雅居乐旗下美元债“AGILE5.504/21/25”出现了违约，利息没有兑付。

为此，雅居乐不得不紧急召开投资人沟通会作出澄清，否认了市场称其未付息的传闻以及被收购、高管裁员的传闻，并向其投资者交代家底，保证其有足够资金偿还到期债务。

遗憾的是，在恒大、花样年、新力、当代置业等房企接连暴雷的情形下，美元债市场早已风声鹤唳。雅居乐的澄清没有换来资本市场的信任。

沟通会刚刚开完，第二天，雅居乐的几笔短期存量美元债也跟长债一起下跌，有些甚至创下发行以来的最大单日跌幅。

资本市场用脚对雅居乐的澄清进行了投票。

债务压顶 

陈卓林要如何“过三关”

资本市场对于雅居乐的担忧，根源在于雅居乐压顶的债务。

虽然，根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.8%，净负债率为45.3%，现金短债比为1.45。由此，雅居乐2021年中期指标全部达标，由黄转绿，跻身“零踩线”阵营。

但仅从现金短债表现上看，雅居乐的情况并不乐观。

财报显示，截至2021年6月30日，雅居乐在手现金虽然为571.6亿，但非受限现金仅为465.12亿元，而一年内到期的短期借贷就高达394.87亿元，现金短债比1.18，存在一定的短期偿债压力。

截至今年四季度，雅居乐将有共计约130亿人民币的债务到期，其中包括55亿的境外债务，其余75亿债务为境内银行贷款及项目贷款。

对于明年的债务到期，雅居乐集团管理层表示正在沟通进行新的银团贷款，债劵发行额度可以覆盖明年上半年的到期，后续将申请新的发行额度。

但在当下的行情下，后续雅居来还有没有可能申请发行新的债券来借新还旧，目前来看，存在较大的不确定性。

更为严重的是，雅居乐还面临庞大的永续债偿债压力。

要知道，雅居乐低至72.77%的资产负债率和45.3%的净负债率，是在没有算上高达130亿元永续债的情况下计算出来的。如果算上需要偿还的这130亿元永续债，雅居乐的资产负债率将接近80%，净资产负债率也将攀升至84%以上甚至更高。

众所周知，永续债是一种集债性与股性为一体的融资方式，按照会计准则可以计入权益而非负债科目，可以帮助企业优化负债表现。但与此同时，永续债也被视作企业利润黑洞，一旦时间拉长利息将会跳涨，侵蚀企业利润。而且，永续债虽然号称永续，但也不可能永远不还，否则，高额的利息将会成为企业沉重的负担。

从2021年6月雅居乐赎回的1亿美元永续债来看，利率已经达到了8.55%，明显高于2021年上半年5.96%实际借贷利率。

2019年、2020年和2021年上半年，雅居乐的永续债分别分掉了8.5亿元、10.8亿元和5.1亿元，基本都占到了公司利润总额的10%以上。

说财猫留意到，分走雅居乐利润的，除了永续债，还有雅居乐日渐增加的非控股权益。

财报显示，2019年以前，雅居乐非控股权益占总权益的比重还基本维持在10%以下；但到了2020年底，这一比重就上升到了16%；今年上半年底，这一比重更是进一步跃升到了24%。

非控股权益同样分掉了雅居乐不少利润，2019年、2020年和今年上半年，雅居乐非控股权益分掉的利润就达到8.7亿、16.7亿和6.7亿，占利润总额比重均在10%以上。

而除了利润不断被侵蚀以外，让投资者更加担忧的，是雅居乐持续下降的盈利表现。

财报显示，雅居乐的毛利率在2018年达到历史最高点以后，开始呈现持续下降的局面，一路从43.9%，降到了30.48%、30.04%。今年上半年，雅居乐的毛利率进一步下滑至28.11%。

与此同时，虽然今年上半年雅居乐的净利率有所回升，达到了16.77%，但64.71亿的净利润中，有41.37亿来自于出售项目股权予平安产生的其他收益，撇除掉这部分非经常性损益，雅居乐的利润率已经堪忧。

非控股权益比重的增加，意味着雅居乐正在加大合作项目的比重，但反映到销售额上，雅居乐的销售额却并未见到明显的增长。

2019年和2020年，雅居乐分别实现销售额1179.7亿元和1381.9亿元，销售增速分别为15%、17%。

虽然今年上半年，雅居乐实现销售额753.3亿元，销售增速达到了36.7%，但自7月份以来，这一销售增速就在不断下滑。

最新数据显示，今年前9个月，雅居乐实现销售金额1021.8亿元，同比增速降到了13.8%。

按照雅居乐全年定下的1500亿元销售目标，雅居乐前三季度的目标完成率只有68%。

在销售整体下滑明显行情下，剩下三个月，雅居乐还有接近500亿元的销售份额要完成，压力颇大。

这样看来，一方面是回笼资金偿债的压力，另一面是完成销售目标的压力，也难怪乎雅居乐要在全国多地多个项目降价促销打骨折了。

不过，在当下的市场行情下，雅居乐降价促销能取得多大的成效，仍是未知之数。

据传，雅居乐的当家人陈卓林，最爱的粤剧名段是《狄青闯三关》。

图源：雅居乐官网

雅居乐董事局主席陈卓林

眼下，雅居乐也正面临着三道大关：短债压力、永续债压力以及销售目标完成的压力。

陈卓林能够如狄青一般，勇过三关吗？