中国奥园，最终还是暴雷了。
12月2日，有市场消息称，奥园员工理财产品出现兑付逾期。很快，中国奥园对外发布了一份投资产品兑付方案，侧面印证了这一传闻。
据媒体报道，中国奥园的理财总额大概在60亿元左右，涉及投资人大概1500人，其中内部员工及亲友推荐669人。投资人以每份投资产品为单位，可以任意选择以下两种方案进行兑付，或者组合两种方案兑付。1、现金分期兑付范围：合同约定期限到期的所有投资产品（1）单个投资者累计投资本金余额200万元以内（含200万）的，投资产品到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。（2）单个投资者累计投资本金余额在200万以上的，投资产品累计200万以内（含200万）的部分到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。200万以上部分，投资产品到期后先按6个季度兑付60%，每个季度兑付的比例依次为5%、5%、10%、10%、15%、15%。此后，连续三个月将剩余40%的本金兑付完毕，每月兑付的比例依次为15%、15%、10%。截至2024年5月尚未完成全额兑付的本金，在2024年5月全部兑付完毕。3、针对利息的兑付安排：投资产品在合同约定期限内的利息按合同约定计息支付。对于延期兑付的本金，按照年化6%利率向投资人支付延期利息，该部分利息按每期兑付的本金和实际延期兑付的天数计算并支付。4、现金分期兑付时间：首次延期本金兑付在投资产品到期日支付，后续无论是每月兑付还是每季度兑付，均在兑付月（每季度的最后一个月）的25日集中兑付。1、实物资产兑付范围：合同约定期限到期的投资产品、以及合同约定期限虽未到期但投资人要求提前以实物资产兑付的投资产品。2、用于兑付的实物资产：集团旗下项目公司可用来兑付投资产品的物业，包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位，总货值不低于90亿。理财经理将与投资人沟通可兑付的实物资产范围。3、实物资产兑付的安排：投资人的实物资产兑付金额不足以支付实物资产价格的，不足部分应当由投资人另行支付补足；实物资产兑付金额超过实物资产价格的，超过部分按照方案一的现金分期兑付方案进行兑付。奥园集团可与投资者签订远期回购协议，约定在投资者签订协议2年后按原价回购，但物业已办理网签或已转售的除外。可兑付的实物资产以 “先签先得”为原则，具体兑付的操作细则，投资人可向理财经理咨询。为了保障和加快投资人延期本息的兑付，奥园集团锁定一些销售价格好和销售流速快的优质项目，销售回款归属于集团权益部分的25%或项目处置后净现金流的25%归集到投资产品还款监管专户，专门用于投资产品本息的兑付，由资本集团委派财务代表监管项目现金流。未来房地产市场行情回转，销售和回款恢复到2021年上半年的情况时，奥园集团将提前结清延期未兑付的投资产品，并按期正常兑付存续的投资产品。奥园方面称，公司面临流动性困境危机是暂时的。从整体面上看，经济形势市场大环境趋于回暖，集团总体资产价值远大于负债。公司的基本面和生产经营均没有发生实质性变化。为了最大限度保证投资者的利益，集团一直在积极自救，确保项目的正常销售运营和资金顺利回款及归集，同时集团也在积极处置部分公司资产回流现金。
对于部分到期产品遇到的暂时性支付困难，相应给大家带来困扰。对此，集团表示非常抱歉。也请广大投资人给予集团多一些支持、信心和时间。管理层坚信，集团将安全度过此次短期流动性困难，共同迎来春暖花开。
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奥园将暴雷的直接诱因归结为国际评级机构信用评级的下调。公司在兑付方案中指出，今年下半年以来，受国际信用评级机构突然下调公司信用等级，导致奥园各项目销售回款、融资审批、资金归集均受阻放缓，现金流出现巨大压力。此外，评级下调还直接触发了境外贷款和债券的提前赎回条款，管理层虽竭尽全力，也不能幸免，导致公司出现了短期流动性困境。说财猫了解到，在10月中旬以前，奥园的经营情况还一切正常。10月8日，中国奥园还发布公告称，公司已于8日将一笔总规模为15亿元人民币债券本息足额划拨至中证登上海分公司，以供偿还；至此，奥园2021年内所有到期的公司债本息均已偿还到位。同时，奥园还曾对外披露，其2021年内到期的境外美元债悉数赎回，而将于2022年1月到期的一笔5亿美元和1.88亿美元的美元债，也已做好再融资计划。然而，看似平静的局面随着多家评级机构纷纷宣布下调奥园评级而被打破。10月15日，标普将中国奥园的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，将其未偿付的高级无抵押票据的长期评级从“B”下调至“B-”。10月18日，穆迪将奥园“B1”企业家族评级列入评级下调审查观察名单，同时将其发行债券的“B2”高级无抵押评级列入评级下调审查。11月初，惠誉也对下调了奥园的评级，展望“负面”。据第一财经报道，早在理财产品暴雷前，奥园就已经陷入债务挤兑危机。第一财经援引奥园内部人士口径称，从10月初花样年违约开始，就陆续有债权人提出要奥园提前还款，当时内部就已感受到压力，而评级机构的接连下调则触发了部分境外美元债的相关违约条款，债权人也要求奥园提前还款。而自从11月集团面临多家金融机构提前清偿要求以来，奥园董事局主席郭梓文和他带领的高管团队便进入了“紧急状态”，内部成立应急小组，奔走于各大金融机构之间，希冀获得谅解与支持。就在11月30日，奥园刚刚迎来好消息。据澎湃新闻消息，中国奥园将在2021年12月3日到期的一笔1.5亿元的私募债获得了一年的展期。至此，中国奥园最近将到期的三笔国内私募债均成功获得展期，且展期方案都和此次一致，均分三次兑付。三笔近期到期的私募债均获展期。原本以为，伴随着三笔近期到期私募债均获展期，奥园所面临的流动性压力可以暂时缓解。但没想到，随即又爆出奥园员工理财产品出现兑付逾期的消息，真可谓一波未平一波未起。那么，回到事情的最初，触发标普等国际评级机构下调奥园集团公司评价的诱因又是什么？标普在11月16日下调奥园评级时就提到，负面展望反映了标普认为由于无法获得现有现金余额用于偿还债务、大量债务即将到期以及现金生成能力减弱，中国奥园可能面临巨大的短期流动性压力。可以看到，标普下调奥园信用评级，主要原因有两个，一是虽然奥园在年内已经没有需要偿还的债务，但在缺乏其他融资计划的情况下，该公司很容易受到流动性紧张的影响，鉴于该公司2022年将有大量债务到期。标普提到，奥园需要用外部资本偿还2022年1月到期的5亿美元高级票据，这与标普之前所预期的国奥园使用内部资源偿还债务相反。中国奥园还有另外一笔1.88亿美元的364天期高级票据大约在同一时间到期。上述总金额约相当于45亿元人民币。而在2022年剩余时间内，该公司还将面临2亿美元于6月到期可回售私募票据、2.5亿美元的高级票据将于9月到期以及偿还银团贷款和其他债务。二是奥园获取现金的能力正在减弱，由于无法利用其现有现金余额偿还债务，该公司无法偿付风险正在显著加剧。来自克而瑞的数据显示，1-11月，奥园实现全口径销售额1157.8亿元，同比微增1.78%，仅完成全年销售目标的77.19%。据此计算，奥园今年将大概率失约全年目标。标普认为，奥园10月份的销售额同比下降约50%。在未来6至12个月内，该公司的销售可能会保持疲软。因此，标普预计中国奥园的合同销售额将在2021年和2022年下降3%-5%。这将限制中国奥园利用内部资源解决还款压力和恢复流动性的能力。另一方面，标普预计，奥园2022年现金流出60-80亿元人民币，用于减少少数股东权益。说财猫了解到，在奥园近年来所有者权益的构成中，少数股东权益的比重一直偏高。2020年及2021年上半年，奥园少数股东权益占总权益的比重均在65%以上，这在行业中属于比较少见的情况。但同时，奥园少数股东权益应占利润一直在30%以下。少数股东权益占比过高，分到的利润又没有那么多，也让奥园长期遭遇明股实债的质疑，甚至一度成为奥园被做空的理由。对此，奥园方面的解释是由于项目结转周期导致的阶段性偏离。标普认为，获得用于偿还债务的境内现金受到的限制似乎加大，或者该公司获得的现金必须用于其他用途。尽管管理层指出，其总现金中约60%处于控股公司层面。标普认为，中国奥园的潜在流动性比其现金覆盖率指标所述的情况要紧张得多。事实上，更多人认为，奥园之所以有今天的局面，与其近年来的激进扩张有关。数据显示，奥园的销售规模从2015年的151.7亿元一路增长至2019年的1180.6亿元，行业排名也从60开外一路跃升至TOP30。2020年，奥园实现销售规模1330.1亿元，行业排名29位。四年时间实现了从百亿到千亿的跃进，背后是并购、合作与加大拿地。一方面，如前文所述，奥园的少数股东权益一直处于行业内较高水平，合作比重较大；另一方面，奥园的有息负债水平也在不断增加。数据显示，奥园有息负债总额从2016年的不足200亿，一路跃升至2020年底的1149亿元，资产负债率83.14%，净负债率80.7%。2020年，三道红线横空出世，奥园开始急踩刹车降负债。管理层设定的目标是在2022年之前完成“三道红线”全部达标，同时，有息负债在2021年-2023年间每年有不低于5%的降幅。为此，公司将2021年全年拿地预算从此前销售额的30%-40%，调降至20%以内。但截至今年年中，奥园剔除预收款后的资产负债率为78.9%，净负债率为80.7%，现金短债比为1.35，依然处于“黄档”行列。早在9月底，奥园就已经实施了配股融资。公司宣布引入恒基地产李家杰作为战略投资者，向其定增融资4亿港元，郭梓文也通过定增向公司输血6亿港元。进入11月，奥园开始着手为物业资产寻求买家，并成功出售部分香港物业。然而，标普认为，尽管该公司预计将很快完成更多的资产处置和融资计划，但此类计划的执行和时间安排存在很大的不确定性。标普认为，该公司从出售中国香港地区罗便臣道项目获得净收益3亿港元，奥园健康（03662.HK）物业管理业务的潜在出售以及其他可能的短期项目处置，不太可能完全覆盖2022年1月到期的6.88亿美元离岸债务（或者相当于45亿元人民币）。该公司执行筹资计划的时间已经不多。眼下，奥园给出了一份现金+全国房源优先选择的理财逾期兑付方案。但后面，奥园显然仍需面对重重关口。