中国最大中介恶战美国最大空头！浑水：你造假！贝壳：你不懂！

浑水：你数据造假！涉嫌欺诈！

贝壳：那是你不懂我！你计算方式错了！

图：说财猫自制

曾做空过瑞幸咖啡、爱奇艺、安踏、恒大等诸多公司的知名做空机构浑水又动手了！这一次，它的目标是去年刚刚上市的中概股新贵、中国最大的中介公司贝壳。

12月16日，浑水在社交媒体上公开表示，正在做空美股上市公司贝壳。“与瑞幸咖啡类似，这家公司存在大量欺诈行为。”

浑水称，贝壳将其新房销售总额（GTV）夸大了约126%以上，其佣金收入夸大了约77%-96%。涉嫌系统性欺诈。

就在刚刚，贝壳在官网发布千字长文作出了详细回应。

浑水做空 贝壳千字长文反击

浑水在报告中指出，贝壳收入造假主要体现在虚报门店、中介和交易量。

据腾讯《棱镜》，浑水在报告中举例称，在贝壳官网上挂牌的南昌市青山湖区的一处营业点，实际店面却已经被废弃；另有廊坊市天洋城的两处链家营业点，实际只有一店。

“我们在廊坊找到的51家链家店中，有19家是‘鬼店’。仅在这个城市，实地考察就表明贝壳将门店数量夸大了 59%。我们相信廊坊只是一个代表，类似的鬼店并不仅限一地。

浑水认为，贝壳存在大量并不存在“鬼店”和注册成不同分店但实则在同一办公地的“克隆店”，并以此来虚报门店数量。

同时，浑水质疑，贝壳虚报中介人数。

浑水举例称，贝壳声称在上海共有2.1万名中介，但第三方数据显示，其在上海的中介公司仅有9998名员工。报告认为，在贝壳平台上被列为“活跃”的中介，在现实世界中门店关闭或不存在。

除了虚报门店和中介数之外，浑水还质疑，贝壳通过表外投资推高佣金率。

报告中称，浑水调查人员走访德佑的部分门店后发现，德佑的“领航者计划”会给年收入超过250万元的门店估值10%的现金进行投资，但并不寻求入股或利润分配，条件是该门店需要接受更高的佣金率。

浑水质疑，此举旨在提高佣金率，通过表外投资的方式，粉饰收入。

除此之外，浑水还质疑，贝壳在收购中环地产、圣都等标的时，存在夸大资产价格的行为，以平抑并不存在的现金余额。

受做空事件影响，贝壳盘前一度大跌10%，不过美东时间12月16日开盘后，贝壳股价出现回升，甚至一度涨超12%。最终，贝壳收报18.31美元/股，微跌1.98%。

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而就在刚刚，贝壳在官网发布长文，针对浑水的做空报告作出了详细回应。

贝壳称，根据对报告的初步审阅和评估，公司认为该报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。报告也显示出浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。

关于新房交易GTV和收入。浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。

贝壳提供新房交易的通路有四条：一、链家门店；二、平台连接门店；三、新房销售团队；四、其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。

不仅如此，在估算第一、二种通路的GTV和收入上也有明显的问题。2021年第二季度和第三季度，公司的新房交易GTV分别为4983亿元和4101亿元。第二季度和第三季度新房费率分别为2.79% 和2.77%。二季度和第三季度的新房交易服务收入分别为139亿元和113亿元。同时，第二季度和第三季度向新房收入回款分别为138亿元和148亿元。

关于存量房交易GTV和收入。浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。它的数据并非来自于公司的真正数据，所以其计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。

同时，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。同时，它利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法，存在很强的主观臆断性及误导性。比如，为反映市场的波动情况，浑水在模拟二季度二手房交易GTV时将数值上调了9.66%。

实际上，由于市场下行影响，公司存量房交易GTV在第三季度较第二季度下降42.0%。如公司此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分别为6,520亿元和3,782亿元。第二季度和第三季度存量房交易服务收入分别为96亿元和61亿元。

关于门店数和经纪人数。报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵。这是由于它的信息源是不完整的。贝壳App首页“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人，这一类经纪人可以在 “新房”频道的子页面里找到，显然浑水并未意识到这一点。同时，在此频道中的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。因而，在计算门店总数时，浑水通过“找经纪人”功能里抓取门店数据的方法存在明显缺陷。

图源视觉中国，已授权

报告关于公司的其他指控，包括收购、研发费用，也是没有根据的，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。

最后，贝壳还称，贝壳董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。公司将在适当时候提供内部审查的最新信息。

业绩下滑 股价一年暴跌77%

就浑水做空贝壳一事，目前来看，双方各执一词。浑水究竟是师出有名还是趁火打劫，贝壳究竟是“身正不怕影子斜”还是“身有屎”？孰是孰非，我们不妨让子弹多飞一会。

但，不得不说，贝壳今年真是多事之秋。

先是创始人左晖突发疾病意外离世，所在的房地产行业也在严厉调控下步入调整期以致业绩大跌，公司股价自年初以来便一路“跌跌不休”，低迷的市场行情下更是裁员声四起，临到年尾了还被做空机构盯上了………

贝壳创始人的那句经典语录，“做难而正确的事”，今年，真的是有点难！

说财猫了解到，今年以来，在重重调控打压下，房地产市场步入调整期，新房二手房成交量受挫，做中介生意的贝壳找房也受到了极大的影响。

贝壳发布的三财报显示，贝壳Q3实现总营收180.96亿元，同比减少 11.94%；其中来自新房业务的收入约为113亿元，同比增长2.5%；来自存量房业务的收入约为61亿元，同比下降30.6%；来自新兴及其他服务的收入为6.1亿元，同比下跌2.4%。

营收下降的同时，贝壳的盈利能力也在下降。今年第三季度，贝壳找房归属于公司普通股股东的净亏损为17.65亿元。这也是经历了2020年以及2021上半年的扭亏为盈后，贝壳找房再度陷入了亏损。

贝壳找房的管理层在11月9日召开的电话会议上称，亏损主要原因有三：

一是第三季度毛利率低。数据显示，第三季度贝壳找房的毛利率为15.2％，不仅较今年二季度的22.1％下滑近7个百分点，较去年同期的21.3％也出现明显下滑。

二是在运营费用变化不大的情况下，营业收入下滑程度较大。

三是在第三季度计提了一笔2.5亿元的优化准备金。贝壳在三季度，对来自包括恒大在内的几家有风险房企的渠道费用进行了计提，如果后续这笔资金能够兑付，财务上也会有相应的回拨。

贝壳执行董事、CFO徐涛援引贝壳研究院的数据称，预计第四季度全国二手房交易GTV下降47.4%，新房GTV下降20.1%。基于此，徐涛表示，贝壳预计第四季度营业收入为145-155亿元，同比下降31.6%。

这也就意味着，贝壳四季度的财报或许依然不会太好看。

低迷的市场行情下，贝壳不得不采取最直接的方式——裁员，以此来降低运营成本。

贝壳发布的三季报显示，截至2021年9月30日，贝壳平台上的门店数量为53,946家，较三季度增加了约1,000家；但经纪人人数却降至515,486人，环比Q2减少了33,114名经纪人；受此影响，贝壳店均经纪人也由10.38下降至9.56。

此前在10月份就有市场传闻称，贝壳对上海地区的金融等部分业务进行了调整，“上海产研团队200来号人一夜之间被一锅端，裁员补偿为N+3”。同时，贝壳北京、杭州和广州等城市也传出人员收缩的消息。最终，消息在财报中得到了证实。

而报表的差强人意，也让贝壳今年的股价一路“跌跌不休”。

数据显示，贝壳股价从去年11月达到历史最高点79.4美元后便开始进入下降通道，最低曾跌至15.15美元，目前股价维持在18美元左右，不仅跌破了上市发行价20美元，一年内跌幅更是高达77%。

2020年8月13日，贝壳找房正式登陆纽交所上市。上市首日，贝壳股价大涨87.20%，股价报37.44美元，总市值422.13亿美元。

彼时，尚在世的左晖曾在接受采访时说，贝壳对整个行业的改造才刚刚开始。

仅仅一年多时间，一切都变了。