100块只能赚7块！顺德富豪何享健儿媳，地产生意忧虑
何享健近万亿的资产帝国，颇受关注。
美的集团较去年最高点的市值已经腰斩近半，交给儿媳卢德燕操盘的地产生意，也面临一些挑战。
美的集团创始人 图源自视觉中国，已授权
翻开美的置业最新发布的2021年财报。
在降负债的主旋律之下，美的置业的销售也出现乏力，归母净利润下滑，毛利率和净利润率创近六年来新低。
的确，从营收效益的角度看，这份财报，可以称之为美的置业在2018年港股上市以来最差的一份业绩。
但换个角度，美的置业的负债情况正在极力向央企国企的标准靠拢，尤其是在去年大环境“恶劣”的前提下，营收和销售仍保持正增长，也算不易。
这家来自顺德本土的民营房企，最近还在资本市场和收并购方面表现得十分耀眼。
不到一个月的时间里，美的置业先后获得四家主流银行合计650亿元的融资额度，其中370亿元用于地产收并购。
民企开发商能拿到银行这么多融资额度，美的置业让很多人倍感意外。
也许是背靠美的控股这座大山，让他有些优势。
过去半年时间里，美的置业先后收购保利置业、雅居乐、花样年、正荣、金科的数个合作项目的剩余股权，未来会不会大展拳脚去收购暴雷房企？
这般“收并购”，大抵也是向控股学习。
在美的集团崛起前，何享健也到处收购了不少企业，包括小天鹅、华凌、东芝家电、意大利中央空调企业、德国库卡机器人、以色列高创公司股权等。
现年80岁的何享健，早在10年前（2012年）就已经退居幕后。
和家族企业不太一样，何享健放任职业经理人来打理其一手建立的资产帝国。
截图自胡润富豪榜，说财猫整理
胡润最新发布的2022年全球富豪榜显示，何享健的个人财富值排名仅次于马云。
在王健林、许家印在榜单中排名不停后退的背景下、他反而成了涉房地产的“首富”。
那么他的地产生意，究竟做得如何？先关注这只懂财经的喵~
归母净利下滑13.45%
净利润率创6年新低
这年头，也只有那些没暴雷的房企早早向资本市场提交了“成绩单”。
毕竟，大部分房企，已是下图这般景象。
漫画 说财猫绘
美的置业过去这一年的营收和利润表现其实总体不错，收入增长40%至737亿元，净利润53.03亿元，同比增长10%。
截图自美的置业2021年报
虽然还在增长的，但美的置业不能高兴得太早。
房企总喜欢将“好看”的数据摘出来放在年报最显眼的位置，而那些被隐藏起来的数据，就要我们睁大眼睛仔细看了。
若是看归母净利润，美的置业2021年归母净利润37.44亿元，较上一年度下滑-13.45%。
此外，非控股权益从5亿大幅增长至15.59亿元，通过合作来达到营收增长的目的，但是实际却“内耗”了一部分归属上市公司的利润。
纵向对比来看，美的置业的营收效益不容乐观。
2021年，美的置业的毛利率和净利率都跌至近6年来的新低，分别为18.31%和7.2%，较上一年度下滑3.89和2个百分点。
相当于100亿营收里面，净赚7个亿。
哪怕你觉得我是酸他们也好，但美的置业的这个净利率，有点低了。
有心的说财猫，去算了一下美的置业的人均创收和人均创利。
2021年美的置业共有1.49万名员工，人均创收494万元，人均创利35万元，这倒是还蛮不错。
顺便看了下美的置业的员工数量变化，少了344人，也算是稍微裁精简了一些人员。
美的置业是2004年才成立的，何享健把地产起点设在家乡佛山顺德，第一个开发项目便是君兰国际高尔夫社区。
直到2018年，美的置业才登陆香港资本市场。
回顾来看，美的置业也只有在上市首年的业绩表现是高光时刻，随后营收利润效益就开始走下坡路。（当然也有一部分是市场原因）
在过去的这些年里，全盘观察美的布局，地产板块稍显“小透明”，制造业则一直以来都是何享健的重心。
2010年，美的光靠卖电器就已经实现了千亿的销售梦想。而美的置业直到2019年，才实现卖房千亿。
这就能看得出，美的置业的发展轨迹。在2016年至2017年，美的置业步子还是迈得挺大的，2017年销售接近1.5倍的增长。
但是2018年上市之后的美的置业步伐变慢了。2021年，其销售额增长只有8.7%，全年卖房1371亿元。
关注负债、现金和预售监管资金
过去这一年，暴雷房企大多是钱周转不过来，导致债务出现逾期的情况。
比如预收监管资金拿不出来，融资渠道又基本被堵，腹背受敌的房企，被逼得死死的。
即便躺在账上有几百亿资金，都会在一夜之间被贴上“暴雷”的标签。
美的置业截止2021年末的资金情况，多少可以作为参考。
说财猫得出的结论是，安全的。
美的置业现金及银行存款342亿元，但其实可以支配的只有263亿元，受限制的资金为79亿元，预收监管资金为74亿元。
随后就看到了非常吸引人眼球的数据，“银行授信额度1001.25亿元”！
我的妈耶，美的置业一年也就卖一千亿的房子，但银行对其的授信也有一千亿元。
这个许老板一定是很羡慕的了。
以前美的置业的负债情况也是“高得吓人”。看下面这张表就知道，2015年至2016年的净负债率超过600%。
什么意思？就是过去房企的地块、房子、资产大部分都是借钱借出来的，真实的净资产其实没有这么多。
到了2017年，美的置业的净负债率为119%，房子盖好之后就变成现金回流，成了企业的资产，钱生钱，偿还债务之后，美的置业的净负债率一下子下降了500%。
根据昨天发布的去年业绩报告，美的置业最新披露的“三道红线”数据为，净负债率46.3%，现金短债比1.71，扣除预收账款后的资产负债率为72.1%。
还是踩了一条红线。
此外，鉴于近期因担保导致资金被银行强制执行的情况出现（参考恒大物业事件），有必要关注一下房企的担保风险情况。
据说财猫了解，于2021年末，美的置业为合营企业及联营公司贷款作出的担保为人民币124.34亿，较2020年度的119.17亿元有所增长。