停贷危机，到次贷危机，还差几步？
停贷危机爆发，已有一周多时间。
这几天，烂尾楼业主、各大银行、银保监会、各地方政府轮番上阵，上演了一场各方相互之间的喊话。
有百般无奈之下的一纸呐喊，也有两方之间不体面的互相扯皮。
但总而言之，这场风波距离平息，还有很长的距离。
停贷、断供这样的词，也让人不禁想起了2007、2008年，美国爆发的那场令人闻风丧胆的“次贷危机”。
那么，停贷危机愈演愈烈，会不会演变成“中国版”的次贷危机？
来，关注我，今天展开说！
停贷危机到次贷危机有几步
我们先来简单回顾一下发生于2007年的美国次贷危机。
次贷危机，也称次级房贷危机。
啥意思？这里的 “次”，与“高”、“优”等词相对应；在“次贷危机”中，指的是信用低，还债能力低的人贷款。
华泰证券曾在研报中，这样总结美国次贷危机的逻辑链：
居者有其屋理念+货币政策宽松（低利率水平）+新自由主义经济政策下金融监管的解除—>银行向大量不具备条件的居民放贷（所谓的次贷）—>信贷打包做成CDO甚至CDO平方等次贷衍生品（金融的贪婪并缺少监管）—>继续放贷—>……利率上行+房价下行—>次贷问题暴露，大量购房者断供—>CDO变成垃圾资产—>冲击银行—>金融体系流动性枯竭—>大量房屋被拍卖，雷曼等金融机构倒闭，经济与金融危机。
从这个逻辑链条中不难看出，导致美国次贷危机爆发的原因是多方面的。
基础资产较差，房价下行，零首付或低首付导致违约成本不高，资产证券化叠加嵌套过深、链条过长等，都是导致这场危机爆发的诱因。
对比不难发现，我国当下发生的停贷危机，与美国当年的次贷危机，还有巨大的差别：
首先，不同于美国房贷大多都是零首付或低首付，我国房贷的首付基本都在两成或三成以上，违约成本较高；
其次，做过房贷的人都知道，银行对于贷款人征信的审核，还是严格的，要求家庭收入在房贷月供的两倍以上。
再次，触发美国出现次贷大规模断供的根本诱因，是需求侧偿付能力的明显恶化，使得房贷违约加速暴露、拖欠率显著抬升；
而我们最近宣称断贷的直接触因，是房企停工，购房者希望通过断贷推动房企“保交付”，并不是居民还不起钱。
最后，中国的RMBS、CDO市场也很小，不存在房贷资产层层打包资产化的情况，次贷传导机制不成立。
从以上角度，我国这一波停贷危机，要演变成次贷危机，还很远。
如果房价继续下行…
但是，如果危机继续蔓延的话，那就不好说了。
两个关键性的问题：
一个是停贷危机会否继续蔓延。
据不完全统计，截止到昨天，全国已经有297个项目，加入到号称断供的行列。
假设每个项目2000户，每户业主按揭贷款100万计算，一个项目就是20亿，近300个项目，接近6000亿的按揭规模，不是小数目。
目前，停贷业主的主要诉求依然是“保交楼”，断供只是为了倒逼各方推进解决问题的手段，停工停贷的项目占比也还相对较小，事情还在可控的范围之内。
但如果问题迟迟得不到解决，那有可能演变成大问题。
这几天，连猫姐老家从没买过房的七大姑八大姨都来问猫姐，停贷是什么意思…
房企大面积爆雷、楼盘大规模烂尾，对于购房者买房的信心已经带来了巨大的影响。
这样下去，谁还敢买期房？
上半年，百强房企销售基本都是腰斩，6月份好不容易出现了一点点回暖。
如果放任停贷危机持续发酵，让好不容易回暖的市场再次重创，那才是真正的灾难开始。
所以，“保交楼”，好好解决停贷危机，才能恢复目前已经岌岌可危的市场信心。
另外一个，就是房价会否继续下行。
2008年美国房地产风险扩大的最大传导链条是次贷，而导致次贷风险扩散的主要原因是房价大幅下跌。
事实上，2020年疫情后，美国也出现过房贷违约率上升，短期上升幅度不比2008年小，但随后很快下降，并没有发展成金融风险。
背后很重要的原因是2020年美国房价是涨的。
一个很简单的算术题，如果你的房贷是7成，但是房价已经跌到6成或以下，你会不会想不还贷，把房子给银行算了？
同样的，对于银行来说，按揭贷款的抵押率基本都在7成左右，如果房价跌破30%，购房人断贷，那银行即便把房子拍卖，也还是要亏钱。
央行在2020年12月31日发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行发放房地产贷款划出了“两道红线”。
从截至2021年底的情况上看，各大银行涉房贷款在总贷款中的占比，基本都在30%以上。
虽然停贷风波爆出后，各大银行都出来回应说涉及停贷的按揭规模总体较小，风险可控，但如果停贷的范围再继续蔓延，银行的不良率持续抬升，也是一件很危险的事。
还有房企。目前，房企的资产负债率普遍都在70%以上。
也就是说，100块资产中，有70块钱是借来的。
如果房价持续下跌，房企手上最大的资产——在建项目及土地，价格也必将下跌，很容易资不抵债。
房价上涨期间，即使由于居民收入等问题短期还不上贷款，但由于抵押的房产在不断增值，所以违约风险很容易解决。
反之，风险可能成倍存在。
这场危机如何收场？
综上，停贷危机的有效解决，对于各方来说都很重要。
令人稍感安慰的是，事件发生后，银保监会、地方政府等均积极推动“保交付”和风险处置工作。
那么，这场风波，又该如何收场呢？
我们来看看截至目前已陆续传出的几个方案：
第一种，是地产政府牵头成立合作基金的形式，对烂尾楼进行盘活。
我们看到，盛传近两年三个楼盘中就有一个烂尾的郑州，已经在做了。
郑州地产集团，与AMC合作设立地产纾困基金，盘活问题楼盘。
但烂尾楼能不能救，主要还是要看这个楼盘到底还有没有资产可以盘活。
毕竟，钱从哪里出，是关键。
如果这个楼盘所有的资产都卖干卖净了，债权也追不回来，剩下一个空架子，那估计是有点难。
第二种，地方政府 “一对一帮扶”。
目前，也已经有两个城市出台了这样的政策。
在陕西咸阳，住建局一个科室帮扶一家房企，力争按期交房。
在四川遂宁，共有83个在建和待建房地产开发项目纳入“挂联范围”。
每一个项目均由一名县、市直园区县级领导进行“一对一”挂联，同时还明确了一名辖区部门联系人，市住房城乡建设相关县级领导对全市在建和待建房地产开发项目进行分片挂联。
但要说这样做能解决烂尾楼的问题，猫姐是不太信的。
还是那个老问题，钱从哪里出，靠住建局的领导和已经爆雷的房企，你觉得能行吗？
第三种，高盛之前也提出过一个方案，就是允许购房者违约，并归还他们的首付款，允许他们二次购买，这会把沉淀在烂尾楼上的信贷转移到新房来。
但，购房者的首付款由谁来归还这个问题，高盛没说。
最后，其实还有一种，就是这两天有媒体根据银保监会的深夜表态，对全国银行提出的“主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付”的要求作出的推断：
银行把一个个的停工楼盘资产包，包装成一个个的理财产品，再转卖给一个个的普通投资者。
是不是有种熟悉的味道？
爆雷坑了一个个投资者的P2P和美国的次贷危机，差不多都是这个套路。
悲哀的是，对于政府和银行来说，这或许确实是解决问题成本最低的办法。
但，如果真的这样做，那我们可能离次贷危机近了一步。
你对这些方案怎么看，欢迎来评论区交流~
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