AMC终于出手！救过四大行的它们，能救房地产吗
房地产，还远没有到开香槟那一天。
先说最近听说的两件事：
1、有家千亿房企，某级别以上员工降半薪了，所以今年刚升职的员工，在求降职。
2、房地产6月份刚有起色的销售，7月份遭到“停贷事件”暴击，又掉下深渊。
这个，估计央行即将发布的金融数据会有体现，到时会解读，记得关注猫崽。
再来说说今天的事~~AMC出手了！
前两天，中国华融，与暴雷房企阳光城的母公司阳光龙净，签了《纾困重组框架协议》。
也因为这份协议，这家地产股8月8日开盘一字涨停。
资本市场又骚动了……但今天（8月9日）收盘，阳光城收跌1.33%。
情绪来得快，去得也快，依旧没底。
中国华融说，将充分发挥纾困盘活经验，助力阳光集团纾困化险。
在我看来，华融的这份公告其实很虚，但也重振了阳光城股票持有人的信心。
真正值得关注的是，出险房企的项目的资金从哪里来？华融后续会如何进场？涉及救助的资金规模有多少？
该说的重点都没说。
AMC跑步进场，陷入流动性危机的房企嗷嗷待哺。但地产的这个窟窿很大，一时半会还难言乐观。
而到目前为止，哪些出险房企拿到了“生死券”？
中国华融，2年前自己也深陷巨亏1000亿的泥潭。
作为四大AMC里面不良资产规模最大的一家资管公司，赚钱模式是什么？又是如何盘活不良资产的？
暴雷房企救助站
搭上AMC这艘大船
房企暴雷以来，以盘活“烂资产”出名的四大AMC公司（中国华融、中国信达、中国东方、中国长城），成了出险房企的最后一根救命稻草。
早在今年4月底，传言称人行召集6大行、12家股份制银行、5大AMC，针对12家出险房企搞了一个专题会，探讨“怎么救”。
当时传闻的12家房企名单，包括：恒大、融创、绿地、世茂、中南、中梁、荣盛、阳光城、奥园、融信、佳兆业、富力。
现在回头看，四大AMC机构还是做了努力。
救了出险房企的项目，而开发商，还在水深火热中。
AMC驰援的房企（项目）包括恒大、佳兆业、中南、华夏幸福、融创、花样年、阳光城、世茂等，但合作的模式却很不一样。
01.AMC+地方政府
首先，是中南建设。阳光城与华融的合作模式，也可以以此为参考。
今年5月初，中南建设就曾公告表示，与华融资产、南通政府单位签了战略合作协议。
这种组合模式，即AMC+地方政府牵头，引入投资机构，对中南建设的在建工程、优质项目和合作项目进行盘活，总规模不超过50亿元。
这种模式之下，华融将作为合作主体的管理人，负责具体项目实施工作。
也就是，AMC出钱又出力，但项目可能就不跟房企姓了。
AMC进场，是来投资项目的，房企将失去对项目的控股权，削弱房企在项目层面的作用，保证项目资金到位。
项目才是房企的命脉，暴雷的这批房企，基本也不谈新增项目了，能把手上的项目开发完就不错。
可抽掉了项目，房企不过是空壳。
02.AMC+央国企
另一种组合，则是“AMC+实力央国企”。
此前，佳兆业表示，与招商蛇口、中国长城订立了战略合作协议，合作的范围包括佳兆业在大湾区的旧改储备项目。
这就是看房企大佬们自己的朋友圈了，落水了，有没有同行愿意拉你一把。
说到底还是利益，有利可求，自然就有人上岸。
最快速的解决办法是注资，但是为了保证注资能够回本，入股项目比入股地产公司来得更实在。
所以可以看到，基本上，入股地产公司等同于自掘坟墓，前期说引战投的那几家房企（奥园、恒大、融创），到现在是石沉大海，无人过问了。
03.AMC介入债务重组
以上这两种模式，都是针对项目的。
对于房企到期的债权，AMC也有涉及。只不过，再怎么介入，都不可能白白给钱。
中国华融称，与南通市政府签署协议，运用“债券收购+债权重组+财产信托”模式，顺利化解上市公司禹洲集团的债券兑付风险，保障了200多位社会投资人利益。
我们了解到，禹洲集团在今年4月29日称，已妥善解决了4月内到回售期的全部35亿公司债（另外20亿元的公司债券的投资人全部选择继续持有债券）。
“妥善解决”，其实就是债务展期，或者再融资。
可禹洲依旧是躲不过美元债债主的追杀，三笔美元债逾期利息触发违约，本金近12亿美元。
漫画 说财猫绘
关于债权，另一个值得拿出来说说的例子是富力。
就在上个月，富力的10只美元债展期方案获得通过，总规模49.44亿美元，折合人民币高达333亿元。这应该到目前为止，房企债务展期中最大规模的了。
整体展期3-4年，利率下调至6.5%，增加增信资产。
富力这10笔美元债展期的主牵头人是摩根大通，不是AMC。
不管是不是AMC，金融机构都被迫成了这场房企生死战中的护卫，但不是保房企，而是保投资人。
现在，房企和债务人还是同坐一条船。债务展期是最无奈的选择。
华融：曾经的暴雷AMC
从亏损1000亿到盈利20亿
说了这么久AMC，到底什么来头？
基本上，只要大公司出事，涉及资产收购盘活的，都少不了AMC的身影。
四大AMC机构，即全国性金融资产管理公司，都是“中”字头。所以大概也就能看出性质了，国家队。
98年金融危机之后，国务院借鉴国际经验的基础上成立不良资产专业处置机构，存续期10年，四大AMC由此成立。
当时，四大AMC对应解决大银行的不良贷款。
中国华融—工商银行—4007亿元不良贷款；
中国东方—中国银行—2674亿元不良贷款；
中国信达—建设银行—3730亿元不良贷款；
中国长城—农业银行—3458亿元不良贷款，4家AMC合计接手了1.4万亿不良贷款。
AMC那里来的钱去承接这些银行坏账？
漫画 说财猫绘
当时财政部给四大AMC各自100亿的本金，央行发放5700亿再贷款，获准发行利率2.25%的8200亿金融债券。
原本4大AMC成立时的设想是，只存续10年，完成工农中建这1.4万亿不良资产回收任务之后就关闭，AMC人员均回到各自原本对应的四大行。
就这样，20多年前，AMC救了一把落难的银行。
随后AMC经过商业化运作→金融控股集团转型→股份改制→上市的过程，及至今时今日，AMC通过债转股、债务重组、破产重组等方式，啃下很多硬骨头。
20多年后的今天，地产危机，AMC再次被搬到台面。当年工农中建都搞定了，这次房企的资金缺口呢？
四大AMC的厉害之处，还在于它们几乎持有金融的全牌照，融资方面又有国家背书。
我们以中国华融为例子，看看AMC的底子有多厚？
图源自视觉中国，已授权
这是一家非常典型的AMC，也是四大AMC里面，唯二的两家上市AMC之一，且不良资产规模最大的一家AMC，而它刚才从泥潭走出来。
前董事长赖小民落马，被判执行最高刑罚一事，让这家AMC巨轮瞬间坍塌，不管是财务还是形象，碎一地。
2020年，叠加疫情的影响，华融的财务暴雷。
净利润达到史上最低，亏损1064.25亿元。
但到2021年，中国华融瞬间从亏损1064亿元转变为盈利17.47亿元，归母净利润3.79亿元。
这样的大逆转，源于2020年计提了将近973亿的信用减值损失，而去年只计提了167亿，整整少了800亿；另外金融资产和负债的公允价值也从亏损125亿转变为盈利132亿。
要看到，这些都是无关业务层面上的数字变动，是上市公司粉饰报表的一种手段。
漫画 说财猫绘
2021年底，华融成功引入5家战投，募资不超420亿，其永久债务资本也从800亿增加到了1200亿，进一步吞噬了归母净利润。
关注AMC公司，应该更关注它们的不良资产业务做得如何。
截至去年末，华融收购重组类的不良资产总额为3108.86亿元。
其中房地产业就占到了46.3%，对应不良资产总额1440.89亿元；2020年则是51.7%，对应1883.55亿元，超过一半的不良资产都是来自房地产业。
可以对比的是，信达收购重组类的不良资产里，2020年及2021年房地产业占比分别为46%和42%，对应的不良资产总额为887亿元和625亿元。
华融，房地产业相关的收购重组类不良资产是信达的两倍还多。
2021年，华融收购重组类业务不良债权资产收入为279.66亿元，减少了17%。而在过去4年里，华融在这一项上的收入均保持在310亿元。
AMC的确扛起了时代的大旗。
收购了包括地产在内各个行业的很多烂资产，啃了很多硬骨头。在化解风险方面，积累了很多经验。
20年前，AMC能够解救四个大行1.4万亿的不良贷款，如今，是否能故技重施，解救一下地产的困局？
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