死啃龙湖财报，我发现了几个秘密
对了，又到了发布年中业绩的时候。
往年这个时候，猫姐穿梭在香港的各大酒店，参加各家房企的中期业绩会。
这两年，大家都低调了很多，不过，基本的逻辑还是没变的。
不看财报，但想知道一家房企的业绩表现好不好，怎么办？
漫画 说财猫绘
很简单，看业绩发布后股价的表现，就行了。毕竟，资本的嗅觉是最敏锐的，钱不会骗人。
看了财报，还是不知道这家房企的业绩表现到底好不好，又该怎么办？
也很简单，拿它和行业的绩优生比一比，就清楚了。
不久前被恶意“做空”，TOP10房企龙湖，这一次的中期业绩备受关注。
今天午间，龙湖终于将2022年上半年的中期业绩挂网。
如果你掌握了猫姐所说的上述两个技巧，你就会发现：
早交作业的学生，成绩一般都不错。
来，关注猫姐，我们接着解剖财报~
先来看看资本市场的表现。
股价走势图显示，龙湖的股价在今日早间高开后，便一路走高。
中午12点15分，龙湖中报刚一挂网，龙湖的股价便迎来了一波明显的拉升，最高涨超过7个点。
中间虽然有所回落，但尾盘继续拉升，全日涨幅达到5.74%，股价报收26.7港元。
仅从股价的表现上来说，龙湖赢了。
我们再拿龙湖跟行业的绩优生来比一比。
前两天，房企“利润王”中海，也发布了中期业绩。
猫姐简单对比了一下两家的各项数据。
销售额，龙湖是858亿元，中海是1385亿元，虽然同比都跌了，但算跌得少的。
今年上半年的市场，大家都知道，少跌就算赢。
营收，龙湖是948亿，同比增长56.4%；中海是1038亿，同比下跌3.79%。
销售规模只有中海六成的龙湖，营收却做到了中海的九成以上。
龙湖的营收增长依然强劲。这当中，除了销售业务的结转依然保持高增长以外，龙湖的投资型业务和物业服务业务，也做出一些贡献。
2022年上半年，龙湖来自物业投资和物业服务及其他业务的收入，分别是58.63亿和74.71亿，同比增长超过了20%和35%。
对比之下，中海只有不到30亿。
过去十多年，龙湖坚持以每年销售回款的10%投入商业物业。目前，龙湖已开业的购物中心已超过60个，开业面积达618万平方米。
这些都是位于一二线城市核心地段的购物中心，每年贡献租金超百亿元。
现在，尝到了甜头。
与此同时，龙湖的空间服务公司“龙湖智创生活”，每年为龙湖贡献的服务收入，也都已经超过百亿元。
这些都是名副其实的现金牛！也是龙湖在行业波动期，营收还能平稳过渡，继续保持强劲增长的核心“秘钥”。
再来看看盈利表现。
上半年，龙湖实现净利润108.83亿元，同比增长7.44%；毛利率21.25%，净利率11.5%。
同期，中海实现净利润175.94亿元，同比下跌19.91%；毛利率23.46%，净利率12.7%。
看到这里，猫姐只想感叹一句，不容易啊！
上半年房地产那么艰难的行情下，龙湖和中海都还能保持20%以上毛利率、10%以上净利率。
不仅如此，在那么多同行都出现亏损和利润下滑的情形下，龙湖甚至还保持了利润的正向增长！
只能说，中海和龙湖，还是有点东西啊！
行业分化加速，谁能胜出？
事实上，单这样看还不明显。如果放大到整个行业里看，答案会更清晰。
从目前情况来看，有79家A股上市房企，发布了2022年中期业绩预告或业绩快报。
按盈利与否区分，有45家房企归属上市公司的净利润预计亏损，亏损总金额预计超271亿元。
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其中，预计有10家房企亏损10亿元及以上，如首开股份、泛海控股等房企。而蓝光发展亏损最为严重，金额达46亿元。
此外，有34家房企预计盈利，其中有21家房企的净利润同比下降超50%。
猫姐此前也做过一次房企业绩预告的不完全统计，情况只能捂着眼看。
这些房企在业绩预告中，解释亏损主要受两方面影响：
一是受疫情因素影响，市场需求下滑，行业销售下挫严重，采取以价换量的措施，加剧毛利率下降；
二是行业信用风险事件频发，行业融资进一步受阻，流动性承压，同时还受公司债务违约等影响。
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从这个角度上反推，猫姐认为，龙湖和中海在利润上能够守住，除了持有物业的贡献以外，还要归功于以下三个核心因素：
①是资产质量相对优质。
这一点，决定了房企在行业下行期，不必通过大规模打折来以价换量，毛利率也能稳住。
资产优质，也就不会出现大幅度的存货跌价准备计提侵蚀利润的情况。
以龙湖为例。
于 2022年6月30日，龙湖的总土地储备达到6767万平方米，土地储备的平均成本为5206元/平，为当期签约单价的31.4%。
以此倒推，龙湖的当期售价约为1.66万元/平。
这是一个不算低的售价，证明龙湖的项目主要集中在核心一二线城市，需求旺盛，售价也相对坚挺，所以不会出现大规模折价的情况。
②是融资成本相对较低。
在行业利润整体下行，甚至许多房企都开始出现亏损的情况下，如果一家房企的融资成本还居高不下，那很可能会被耗死。
而中海作为央企，融资成本长期低于4%。
龙湖今年的整体融资成本，做到了3.99%，可能是民企当中唯一一家融资成本低于4%的房企，平均贷款年限更是达到了6.28年。
龙湖的贷款年限这么长，利率水平还能做到低于4%，可以看出金融机构对其整体财务安全性的认可。
③是产品力要牛。
其实任何行业都是一样的，在行业上行期，规模跃进，量价齐涨，任谁都能浑水摸鱼。
但当行业开始饱和，就到了分化整合、优胜劣汰的时候。
作为央企，中海的产品力有口皆碑。
而作为民企，龙湖的产品力也可以说是“靓仔”。
以龙湖在大湾区的布局为例。
2014年，龙湖首度落子粤港澳大湾区，其在广州的首个项目，位于天河区的龙湖首开天宸原著，就以首次开盘45天，就报收销售额达到15亿元的惊艳业绩，轰动了广州业界。
龙湖首开天宸原著（左） 说财猫摄
从2014年进入广州开始，龙湖在粤港澳大湾区的版图逐步扩大，至今已布局了广州、深圳、香港、佛山、东莞、珠海、惠州、中山、清远、肇庆、江门等11个城市，共计开发了38个房地产项目。
8年时间布局38个项目，这在房地产追逐高周转的年代，并不算快。这缘于龙湖选择了一条非典型路线：每迈出一步，必是精品。
不信，看这个很有意思的成绩单：
龙湖首开天宸原著：获评房地产综合开发行业的最高荣誉 “广厦奖”以及广厦奖工程质量优秀奖、公共配套与物业服务（公共配套与运营服务）优秀奖两个单项优秀奖荣誉；
时代龙湖天著：陆续斩获AMP建筑大师奖、第十一届园冶杯金奖等荣誉，并拿下2021年人和板块3万+住宅签约面积/金额双冠王、中心区千万级以下别墅面积/金额双冠王；
去年入市的龙湖江与城：荣膺“2021城市影响力楼盘”、“年度热搜楼盘”等荣誉，并取得从21年6月至今佛山伦教片区签约金额/面积/套数三冠王的销售佳绩；
……
更重要的是，别忘了，龙湖还有空间服务的加持。
龙湖的购物中心、冠寓和物业，目前都已经是龙湖四大主航道业务之一。
随便哪个单拎出去，都是可以单打独斗的存在。
这三大业务与住宅业务联动，更可以为业主提供更多维度的服务以及资源的赋能，也将大大提升龙湖未来在行业中的产品竞争力。
说了这么多，可以预见，未来的房地产行业，必定是一个分化更加明显，优胜劣汰进一步加速的阶段。
但大浪淘沙，在经历过痛苦转型之后，行业也一定会出现脱颖而出的蝶变者。
我们静待这一天的到来。
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