深圳CBD，终于有了一个及格的MALL！
作者：王美丽
深圳经过40年快速发展，商业也取得一些值得骄傲的成就——
从老东门步行街到罗湖万象城、从福田COCOPARK到益田假日广场、再到崛起的网红地海岸城、万象天地、壹方城……标志性购物中心相继出现。
同时我们发现，拥有深圳城市中心，金融CBD，城市会客厅等标签的福田区，在渐渐步入一个尴尬境地，商业上没有如万象城这样的C位代表。
9月12日开业的卓悦中心one avenue，以其坐镇深圳中心区，交通通达性强，TOD综合体配套完善的独特优势，被一部分人认为将可能是福田区乃至深圳的商业名片。
街区+mall的最新商业形态，大量网红和潮牌的引进，让它似乎也有了与万象天地一较高下的实力。
同时，因为其缔造者——卓越、金地、大百汇，三家公司都没有商业代表作，而被一些行业内人员质疑其成功的可能性。
独角Mall团队也在其开业前进行过实地探访，当时提出了项目有一些需要改进的地方。（点击获取往期评级）
现在情况如何呢？9月13日，独角Mall团队再次对项目进行探访。
卓悦中心所在的片区，原是有着700余年历史的岗厦村（西区），曾被称为深圳最大的旧改项目。
从体量来看：卓悦中心已经占据了相对优势。
总体量为140万㎡，含住宅、4栋超甲级写字楼，超7500个停车位，商业部分体量为28.6万㎡，这在寸土寸金的福田中心区，是绝对的大手笔。
从定位上：卓悦中心所在的位置，汇集酒店、高端公寓、街区、交通要道、金融中心CBD，这是典型的TOD商业综合体，目前深圳还没有标杆性质的TOD综合体。
项目北区接金地中心写字楼、西区接大百汇广场、皇庭中心，上盖深圳中心·天元及岗厦城，在综合体内部已经构建起一个完整循环的生活生态圈。
项目同时毗邻深圳的经济命脉——深南大道，车行动线通达。
从设计上：卓悦中心设计结构是4个mall+1条大街+2个独栋的开放式商业模式，目前比较代表性的是万象天地。
28万㎡左右的商业，整体体量不如壹方城，但街区和独栋商业的拆分，对于消费来说，会比壹方城纯盒子商场的体验会更好。
商场内部整体动线也相对简单直接，环形动线中间无遮挡，购物体验相也对比较轻松。
项目比较大的特色是，连通整个综合体的是长达800米的“中央大街”，其强烈的标志性，是购物中心展示自身形象的一个重要地点。
中央大街局部
卓悦中心占据着福田的巨大地利与人和，又赶上深圳旧改的天时，非常有希望能将整个福田区商业升级。
卓悦中心通过主动建立主题区场景，将商场进行了区域切割：
东区。官方介绍，卓悦中心将在深圳重现一所“上海新天地”，引进了超100家美食品牌，在整个福田CBD属于非常强的餐饮比重，小mall在现场看到，开业当天的餐饮区人气非常旺。
在品牌业态组合方面，卓悦中心规划了近25000㎡的美食游乐园。
一方面致力于引进首店经济，引进品牌包含华南首家珍庭潮菜酒家、植藤、乐忻经典 、隐厨、小山东老家、大無烧肉等；
一方面也引进了深受大众喜爱的网红美食，例如粤菜品牌炳胜品味、小炳胜、陶陶居、利宝阁、蔡澜点心等均已亮相；
另外，茶饮类，星巴克（围挡中）、喜茶、奈雪の茶、WAGAS沃歌斯及特色菜禄鼎记、陈鹏鹏卤鹅饭店、榕意也都是年轻人喜欢的品牌。
北区-文创空间。北区将引入艺术展厅、特色书店、设计师家居品牌、体验工作坊等特色业态，目前还处于准备阶段。
中央大街-国际零售与品牌旗舰店。中央大街的沿街部分，官方宣称将规划为国际一、二线零售品牌，并开设多家国内品牌旗舰店。
目前的情况是，不管是中央大街，还在商场转角旺铺，都是一些潮牌在准备阶段，强一线品牌少，这点与万象城的大牌云集，还有所差距。
开业当天，中央大街上的生活节，吸引来一些文创类小众品牌，也是聚集不少人气，未来可以作为明星粉丝见面会，或者一些人气活动重要场地。
小Mall去的当天正好碰上有乐队在唱歌，未来可能也会经常举办类似的节目。
西区-时尚体验。西区定位是卓悦中心中最集中、完整的零售空间，国际零售+美妆护肤+潮流精品+运动时尚+国际快时尚的多元组合。
其中，L4层专设儿童主题空间，B2层专设潮流主题空间，为相应属性的客群带来“定制化”的品牌组合。
整体逛一遍能看到，目前卓悦中心的主力店，是以CGV旗舰影院打头，餐饮比重高，在官宣中提到的明星健身房舒适堡、Ole精品生活超市位于商业北区，都还在准备阶段。
零售品牌方面，目前已开业品牌中，第一梯队组合为PINKO、Patrizia Pepe、Bebe、L 'OCCITANE、BANXIAOXUE、NEIWAI等。
现场可见围挡的品牌有COSIA、Corneliani、Daniel Hechter、GENT SPACE、TESLA、UNIQLO、Massimo Dutti、Concepts。
concepts广告牌，或将明年开业。
根据小mall现场走访，商业西区L1层暂未有开业品牌，据知情人士表示，L1层国际零售品牌仍在洽谈中，将保持重奢定位，国际一线品牌将在未来逐步亮相。
此次开业，有媒体报道卓悦中心开业率达到85%，小mall觉得有点夸大，应该在65%左右的开业率。
从在项目走一圈能看出，卓悦中心开业，是比较匆忙的，有很多细节还没准备好。
1.商场对外的商铺，有些还处于大改造阶段，施工带来的噪音和灰尘，装修废料，都会降低整体美感；
2.车库的进出口还比较粗糙，至少还需要两个月的时间来将这些配套完善。
3.顶棚漏水：开放式中庭在获得采光和通风的极大便利之后，而南方城市雨水比较多，在处理漏水、渗水问题上，显然卓越中心还有很大改进空间。
4.开业率参差不齐：根据小mall实地探访，目前开业的品牌仍以餐饮居多，开业率能达到90%，而其他品牌，目前开业率应该只到60%，拉低了整体开业率。
中央大街大部分店铺都还处于装修阶段，西区的第三层目前还是完全遮挡状态。
5.商场信号差，一进入商场，手机信号就开始减弱，尤其是到了负一楼的餐饮区，就完全失去信号，结账需要连接商家wifi，这种不畅快直接降低了消费体验。
6.最尴尬的还是洗手间竟然没有配纸巾！服务质量上还配不上一流的商场定位。
事实上，小mall认为，卓悦中心可以对标万象天地，它们有很多相同之处，同时卓悦中心又有一些比较优势。
首先，都是能够地铁直达，位于城市主干道旁，两个商场都在深南大道旁，地铁线路也是1号线。
其次，周边聚焦客群都是有相当高的消费力，万象天地聚焦科技园新贵，卓悦中心背靠CBD精英。
第三，都是街区+mall的形式，网红潮牌云集，餐饮比例高。
卓悦中心的比较优势在于——
1.卓悦中心在商场内部设置出口，与地铁无缝连接，而万象天地还需要出地铁走上一段路才能到达。
2，卓悦中心的TOD优势，周边写字楼更多，而且商场内部连通周围写字楼，能对客群进行直接导流。
万象天地周边更多的是华润旗下住宅，没有在商场内部做连通，对附近工作人群的导流方面，会存在一定的流失率。
3，卓悦中心就在福华路，金田路，彩田路，深南大道这四条“含金量”很高的主干道中间，完全没有任何阻挡。
而我们都知道，万象天地的商业街末端，目前是条断头路，通达性会有一定的阻碍。
最后，尽管开业率显得较低，很多细节也没到位，但与卓越之前的项目，卓悦汇、卓越In town相比，卓悦中心整体都高了不只一个档次。
并且，从建筑美学，总体设计，目标客群，交通通达性、品牌招商等元素上来说，已经具备了成为网红商圈的要素。
在一些强势品牌陆续开业后，相信人气还会得到更多聚集。
最重要的是，尽快招商和开业，将基调定下来，后期运营千万别掉链子，做好这两点，有可能成为令周边几个mall瑟瑟发抖的项目。
卓悦中心有可能打败万象天地吗？
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