承租方拖欠租金，出租方断水断电，谁之过？
在生活中
房东和租客之间各种
斗智斗勇的“闹剧”没少上演
租客拖欠租金
房东就以断水断电的方式
来“逼”租客交租
以此来维护自身的权益
这样的事
我们也时常能在新闻中看见
但断水断电的行为是否正当合法呢
基本案情
某商业管理公司将名下商铺出租给某美食店使用，合同约定逾期支付租金、水电费等费用超过7天的，出租方有权经提前1个工作日通知承租方后停止有关能源、设施设备的供应，因此造成的一切后果由承租方自行承担。双方签订合同后，某美食店缴纳了租金、物业费及保证金等费用。
在履行上述合同一个季度后，双方因办证及租金起算时间问题发生争议，某美食店开始停止缴纳下一季度的租金、水电费等费用。某商业管理公司在催缴费用无果后，根据合同约定，切断了对某美食店的水电供应。某美食店遂诉至江宁开发区法院，要求某商业管理公司赔偿因断水断电造成的原材料、停业、装修等多项损失，某商业管理公司则抗辩，因某美食店未按约支付房租、水电费等费用，其有权根据合同约定断水断电，不应赔偿损失。
法院判决
江宁开发区法院一审审理后认为，虽然某商业管理公司与某美食店在租赁合同中约定了出租方有权在承租方欠缴租金、水电费等费用超过7天时停止水电供应，但首先，保持正常的水电供应是房屋出租方的基本合同义务；其次，双方实际履行案涉租赁合同仅一个季度，某美食店欠付的下一季度租金等费用尚可以用已缴纳的保证金部分抵销；再次，某商业管理公司在某美食店出现违约行为后，应从有利于合同履行的角度，采取适当合理的措施维护权利，但某商业管理公司在尚未解除合同且可以采取其他方式维护权利的情形下直接断水断电，超过了必要合理限度，与某美食店所欠租金数额、比例及过错程度不相适应。法院根据某美食店损失情况，判决某商业管理公司赔偿某美食店直接损失10000元。
某美食店不服一审判决，提起上诉。南京市中级人民法院二审审理后认为，某美食店承租案涉商铺主要用于经营餐饮，某商业管理公司采取切断水电方式催缴租金超过必要合理限度，应对造成的某美食店经济损失予以赔偿，一审法院根据某美食店受损情况及双方过错，酌定某商业管理公司赔偿损失10000元，并无不当，故驳回上诉，维持原判。
实践中，房屋出租方为催缴租金采取锁门、断水断电等方式主张权利的情形时有出现，采取上述方式会让双方本可以解决的问题复杂化，使单一的租金欠付问题变成合同解除、损失赔偿、装修损失等一系列问题，并使双方丧失信任及继续履行合同的基础，造成社会财富的极大浪费。
在此类案件中，双方的争议焦点往往集中在出租方对于未按约缴纳租金的承租方是否享有断水断电等强制催缴的权利，尤其是在双方在合同中做了明确约定时。本案裁判指出，当合同中约定的断水断电条款合法有效且承租人的行为符合合同约定条件时，仍需进一步判断出租方行使断水断电的权利是否违反诚实信用原则，是否合理必要，如出租方行使断水断电的权利超过正当界限，则构成权利滥用，应承担相应的法律后果。
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