深度 | 规划线路究竟何时开建？如何避踩“地铁坑”？

|图：GGvsQQ、Jerrick

|文：GGvsQQ、Jerrick

Metro Bay团队在粉丝群里和大家交流地铁规划时，往往都能聊到“房事”——房地产话题。毕竟，房地产与“钱袋子”、生活质量息息相关，是大多数中国人一生都绕不开的话题。

大家也注意到，房地产商在宣传自家楼盘时，往往都会以“地铁上盖”作为一大噱头。相信大家会有类似的困扰和疑惑——怎么感觉到处的房地产开发商都宣传自己的楼盘项目有规划地铁线？广州规划了几十条地铁线路，哪些才更有机会近期开建？

某楼盘区位图

将规划中的16号线、23号线、27号线作为了宣传和卖点

营造多地铁上盖的“氛围”

首先需要说明的是，这些房产商其实可能并没有骗人。这是因为广州地铁目前规划的地铁线路高达43条，而这都是实实在在存在的规划线路，它们组合织密成更大更广的线网后，已经对全城进行了非常大范围、高比例的覆盖。很多目前未有地铁覆盖的区域，在规划图中都有地铁线路经过。

广佛轨道交通一体化远景示意图

其中广州一共规划了43条地铁线路

原图详见：超震撼！广佛轨道交通一体化远景示意图独家发布！

因此，也可以理解，为何全城许多楼盘的开发商，都会以有规划线路途经自家楼盘作为自己的卖点——毕竟在轨道交通蓬勃发展的时代，一个楼盘若缺少地铁覆盖，必定会导致吸引力大减。

然而，购房者真的希望在自己购入住房之后，却猛然发现房产商当初宣传的“规划地铁线”属于超远期线路——甚至可能需要等到2050年才能开通吗？

相信不会。

此时，购房者可能会去抨击开发商虚假宣传——然而房地产商可能并没有虚假宣传（除非是以“近期开工建设线路”宣传）。若以“规划地铁线路”进行宣传，那么这条线路确实有可能在30年内都不一定开通。

因此，本期推文，Metro Bay团队将向大家分析房地产商口中宣传的那些“规划地铁线路”何时能够真正建成通车的问题。同时我们也借此机会，讨论一下前几天发布的《广佛轨道交通一体化远景示意图》中的规划线路，何时能得以获批与落实。

接下来，Metro Bay就介绍一下目前广州地铁各类地铁线路和近中远期的规划情况，并在文末附上广州地铁规划43线近中远期分期规划表，助大家避踩“地铁坑”。

---Metro Bay---

广佛轨道交通一体化远景示意图

原图详见：超震撼！广佛轨道交通一体化远景示意图独家发布！

站在规划建设运营周期的角度，《广佛轨道交通一体化远景示意图》目前所有线路基本可以分为下面五类：已开通线路、在建线路、已获批线路、待批线路、规划线路。线路分布如下：

1. 已开通线路：1号线（西塱-广州东站）、2号线（广州南站-嘉禾望岗）、3号线（番禺广场-机场北/天河客运站）、4号线（南沙客运港-黄村）、5号线（滘口-文冲）、6号线（浔峰岗-香雪）、7号线（广州南站-大学城南）、8号线（滘心-万胜围）、9号线（飞鹅岭-高增）、13号线（鱼珠-新沙）、14号线（嘉禾望岗-东风）、21号线（员村-增城广场）、知识城线（新和-镇龙）、广佛线（新城东-沥滘）。

2. 在建线路：3号线东延段（番禺广场-海傍）、5号线东延段（文冲-黄埔客运港）、7号线西延顺德段（广州南站-美的大道）、7号线二期（大学城南-水西北）、10号线（西塱-石牌桥）、11号线（环线）、12号线（浔峰岗-大学城南）、13号线二期（朝阳-鱼珠）、14号线二期（广州火车站-嘉禾望岗）、18号线（万顷沙-广州东站）、22号线（番禺广场-芳村）。

3. 待建线路：18号线南延段（南沙至珠海、中山城际）、18号线北延段（广州东至花都天贵城际）、22号线北延段（芳村至白云机场城际）、28号线（佛山经广州至东莞城际）。

4. 待批线路：8号线北北延段（滘心-江府）、8号线东延段（万胜围-莲花）、24号线（纪念堂-广州北站）。

5. 规划线路：其他。

---Metro Bay---

首先，最好的当然是楼盘附近有已开通线路，看得见摸得着，实实在在，根本无需担心它啥时候获批、啥时候开建、啥时候通车。目前广州地铁已开通线路共14条（段），如果楼盘附近有已开通的地铁线路，怎么会拿规划线路作为卖点和重点宣传的对象呢？

广州地铁目前的线网图

不过有一说一，已开通地铁线路附近的楼盘只会越发珍稀，价格肯定也是普遍高企，强求楼盘附近一定要有已开通线路可能过于牵强。这类现成地铁上盖的楼盘，甚至有时候也求之不得。

广州地铁三期建设规划示意图

除了8号线北延段，其余线路均已开工

所以目光放远一步，就是在建线路。广州地铁目前在建线路共11条，这批线路基本可以视为“超近期线路”，开通日期基本都在5年以内。

由于正常情况下，地铁建设不会中途停止或中断，不可能烂尾。也就是说，一般地铁线开工建设就意味着这条线路已经100%落地，无需再担心它没法在短期内开通，出现例如被别的线路突然抢去上报获批名额之类的意外。

广州地铁11号线建设进度图

更多在建线路的建设进度图详见：

因此，在没有已开通地铁线覆盖的情况下，在建地铁线沿线的楼盘肯定会用这条已经在建的线路作为重磅卖点，所以这类线路显然也是备受关注的。

粤港澳大湾区城际铁路建设规划示意图

4条待建线路均位于其中

此外，广州目前已有4条（段）线路为待建线路。这些线路通过过“粤港澳大湾区城际”的名义上报，已经获得国家发改委批复。其中，进展相对较快的18号线北延段（广州东站-花城街）、22号线北延段（芳村-机场北），预计于2021年9月开工，详情可回顾：

而18号线南延段、28号线连接中山、珠海、佛山、东莞等大湾区城市，因为跨城市、多部门协调等因素，进度比18号线、22号线北延段稍微落后，但预计年底或明年初也可以开工。Metro Bay团队已对这两条线路进行分析，详情可回顾：

广州地铁三期规划调整示意图

红色线路为8号线北北延段、8号线东延段和24号线

具体详见：广州地铁第三期建设规划调整何时上报送审？省发改委最新回应

与此同时，广州目前还有3条（段）新线为待批线路，处于三期规划调整上报的时间节点，等待国家发改委批复，预计最晚的开工时间是2022年。Metro Bay团队预计，这4条待建线路和3条待批线路开通日期预计在2027年左右，也可以属于“超近期线路”。

除去以上四类线路，其余的便是广州地铁的规划线路。

而这批线路也就是最能迷惑众人眼球、最容易混淆视听的线路，也是我们今天文章分析的重头戏——因为即使是规划线路，也有非常大区别！

---Metro Bay---

由于地铁从规划到上报到获批，再从开工到建设到完工的周期非常长，普遍在8-10年，因此每一期地铁新线上报的时间间隔都长达5-6年。

又因为地铁规划建设投入资金规模极大，所以广州地铁每一期上报获批开工建设的线路都是有限度的，包括在上报获批线路条数、里程数、投资总额上都有限制——这就意味着广州地铁每一期线路不可能无穷无尽、面面俱到。

所以，每一期地铁线路的选择都极其讲究：要求广州市11个区公平合理地分配线路；要求线路配合兼顾覆盖、串联和分流；讲求线路沿线对于产业和居住均衡服务；讲求线路在老城线网加密和新城线网拓张中平衡分布；需要对修建必要性、急迫性、性价比、居民意愿、产业布局等方面进行全面全方位考量……

因此某一期不可能大量线路集中利好某个区、某个片区；不可能所有线路只看片区GDP、只看发展优劣；不可能所有线路只顾产业布局的重点发展区、或是只服务居民聚集的一般生活区……

广州地铁建设跨度图

可见每一条线路的建设都是漫漫长跑

因此在深入研究后，所谓的“规划线路”在城市规划层面也分“三六九等”，对应到地铁线上报之后，也就成了我们下面说的“近中远期”规划线路。

某条线路如果错过某一期，那么很大可能需要等到下一期——而开通日期也会因此相差五六年甚至以上。也就是说，四期、五期、六期规划的线路最终开通时间也可能会有5-6年的时间差。而对于房屋购置而言，关注的地铁线路能否进入下一期规划建设线路之列，显然深刻影响着住房的交通便利性。

如此一来，就会导致出现上面我们提到的情况：开发商宣传有“规划地铁线”，但这条线路却根本无法确定在什么时候才能开通，有可能是8到10年，也有可能是15年或20年后，甚至有可能要到2050年。

回到文章开头的这张图

16、23、27号线三条地铁到底何时开建呢？

如果买家在开发商的“花言巧语”之下，轻易相信了开发商宣传的“规划地铁线”是近期开建的，并购入刚需住房，那么很可能会踩入“地铁坑”——发现自己日思夜盼的便捷地铁线路并无法在近期开通，出行便利性受到了很大影响。

---Metro Bay---

广州地铁四期规划大体可以视作近期规划，其中的地铁新线预计获批日期在2023年，预计的建设周期是2024-2030年——也就是说10年内能开通的线路为近期规划线路。

中期规划的线路则是广州地铁五期规划，预计其获批时间在2029年，预计的建设周期是2030-2036年——也就是说15年后能开通的线路为中期规划线路。

而远期规划是广州地铁六期及以后的规划线路，这些线路的开通日期都将在2035年以后。

正因为“规划线路”没有确凿的建设和开通日期，当下许多房地产开发商经常用某些规划线路的作为卖点进行宣传，好沾上轨道交通的光。正所谓“沾的人多了，也就变了味”。所以，大家如果有多关心楼盘的广告就会有前文提到的疑惑：怎么感觉到处的房地产开发商都宣传自己的项目有规划地铁线？

广佛2050年地铁线网规划图（民间版）

原图详见：过目即震撼！广佛2050年地铁线网图民间版独家首发！

而且，如果遇上的所谓“规划地铁线利好”中的地铁线基本可以肯定属于远期规划，相信房产开发商肯定不会告诉大家：这条线路不可能在近期获批开工建设，开通日期其实还遥遥无期。而某些片区的地方局域自媒体、公众号等想必会更推崇途径自己片区的线路，而难以做到客观中立……

某些增城黄埔的地方公众号宣传途径本地的23号线即将动工

实际上有失偏颇与客观中立性

信息也因此出现误差与不准确性

那么，就产生这样几个“避坑”问题：

1. 如何火眼金睛地辨别房地产商口中所谓的“规划地铁线”，到底属于近期规划还是属于中远期规划？

2. 那些所谓的“近期开工、即将开工线路”到底能否真的在近期开工？

3. 那些重磅的地铁规划利好，到底何时才能够“变现”？

以下，便是本期推文的重头戏——Metro Bay团队将对《广佛轨道交通一体化远景示意图》中规划线路的获批期数、开通日期进行推测，为大家提供以上“避坑”问题的解答思路！

---Metro Bay---

Metro Bay团队出品

广州地铁规划43线近中远期分期规划表

该表是Metro Bay团队

结合多渠道消息

整合各方面资料

（媒体新闻报道、全市各区规划文件等）

辅以Metro Bay团队的推断

（广州每个区均衡配比、线路总体建设时序等）

综合得出的结论

基本不受任何利益关系的影响

尽可能保证完全客观中立

点击查看大图

表中每一条（段）规划线路对应每一期都有进入该期概率的百分比，代表Metro Bay预计的该线路进入该期的概率。其中高于85%的意味着可能性非常大，而低于15%的基本意味着基本没有可能。深蓝色是该期大概率入选线路，浅蓝色是该期可能的候选线路。

点击查看大图

需要特别注意的是，图中有少数几条线路（如10号线东延段、23号线、25号线等）为进入四期概率中等的线路。若这几条线路最终无法进入四期规划，那么进入五期规划的概率极大。但由于进入四期百分比数值已经较高，因而导致进入五期百分比数值显得较低，为特殊情况，特此说明。

必须声明的是：凡事都没有绝对，因此该百分比仅代表Metro Bay团队预测的可能性，具体数值仅供参考，不代表最终的真实情况，更不建议完全依此作为投资参考。Metro Bay团队不对该表的真实性负责。

另外，广州地铁四期规划线路目前正在深度研究当中。而前文也提到过：每条线路进入四期可能性的大小必然是广州市政府、11个区、综合各方各面后全面研讨、深度考量后的结果。

所以如果大家已经置业，但又发现自己关心的线路进入四期、近期建设可能性偏小，也千万不要气愤，更不能“无理乱争”，而应客观冷静、“据理力争”。

Metro Bay后续也会持续关广州地铁四期规划的动态，如果遇到团队成员和大众普遍认为的不合理点，我们一定会发声争取更合理的方案，也希望我们能够得到更多人的支持和关注。

---Metro Bay---

文末备注

1. 本文为保证内容不过于冗杂、繁琐，方便大众读者普遍理解，因此仅考虑每一期线网规划的主体部分，没有考虑每一期线网修编和城际二期等问题，特此说明。

2. 随着时间推移、信息的更新，表中每条线路进入每一期的概率都可能会发生变动，因此本表仅代表Metro Bay团队目前预测的可能性，具体数值仅供参考，不代表最终的真实情况，更不建议完全依此作为投资参考。Metro Bay团队不对该表的真实性负责。

3. 图中有部分细节，比如：为何四期10号线东延段、25号线都要和19号线二选一，而为何19号线概率略高；如何判断四期可能落选的线路在五期入选的概率；为何五期也有那么多二选一等等的疑问，受限于篇幅，文中没能一一展开详解。类似疑问欢迎大家在评论区留言，如果某些问题询问得比较多，Metro Bay团队会考虑再写一篇文章专门详解图中各类数据与表述背后的依据及判断逻辑。

文末附三则小公告

1. 最近“Metro Bay”公众号的后台改版了！我们将原来的”规划信息“和”进度信息“合并成”城市分区“，大家可以点击”城市分区“下的子菜单，查看广州、深圳、佛山、东莞的地铁规划和建设信息噢！同时，我们新增了”专题推文“菜单，欢迎大家阅读我们发布过的专题原创作品！

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