杭州二手房交易规则悄然生变：房东也开始承担中介费和税费
近日市场传出消息，杭州二手房交易过程中，房东过往要求净到手价的规则发生反转，目前正朝着买家要求净到手价的方向转变。
对此，杭州多位业内人士告诉记者，买卖双方协商各承担一半的中介费及相关税费的比例较此前有所增加，而此前这部分费用，很大程度上要由买家来承担。
“市场供求发生转变背景下，之前饱受争议的二手房中介费及相关税费问题，发生了微妙的变化。杭州成为这种变化过程中，一个较为典型的样本。事实上，随着二手房市场活跃度下降，多个城市买家的筹码在增加。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示。
从全国情况来看，6月份多个二手住宅交易量，出现今年以来首次同比下降的情形。
易居研究院昨日公布的数据显示，2023年6月，全国22个重点城市二手住宅成交套数为13.7万套，环比减少17%，同比减少1%。在交易量持续回落情况下，当前二手房交易行情发生明显转变，同比指标开始由正转负。二手房价格方面，58安居客数据显示，今年6月全国65个主要城市二手房挂牌均价为16471元/平方米，环比微跌0.54%。
“从各地中介门店的反馈信息来看，4月中下旬开始门店来访量和带看量明显减少，一些门店单月交易仅有几套。6月成交的数据说明，二手房交易疲软态势并未结束，反而有继续调整的可能。”易居研究院研究总监严跃进表示。
二季度杭州二手房成交量现“三连跌”
就杭州部分房东愿意主动承担二手房交易税费，杭州贝壳研究院院长上官剑表示，此前交易中的中介费及税费，大多数是买家来承担，但近期从市场了解到的情况是，杭州有不少卖家愿意与买家各承担一半的交易费用。
“虽然现在没有关于比例变化的精确统计，但各买卖双方各承担一半的情况，比之前的确明显增多。”上官剑告诉记者。
高院生对记者表示，也有极少数卖家提出，中介费、税费均由卖家来承担的情况。
“税费均由房东来负担的情况不多，这往往是因为房东有置换需求或急于用钱，卖房比较着急，希望借此来加快成交速度。现在市场发生的新变化是，二手房交易税费已经不是完全由卖家说了算，更多由买卖双方协商来确定，买家议价的能力正在增强。”高院生称。
多位业内人士告诉记者，杭州部分二手房交易过程中，税费问题从买家承担变为上下家协商解决，与市场走向的转变有直接关系。
“市场上一房难求的时候，房东拥有很强的话语权，买家想要买到房子，只能由自己单方承担大部分甚至全部的交易税费。但现在杭州二手房供应量明显增加，成交量持续下滑，房子若想交易成功，房东只有在交易条件，甚至是价格上做出适度让步。”上官剑在接受记者采访时说。
据克而瑞数据，今年6月杭州二手房成交面积29.9万平方米，环比下降26%，同比降幅达45%。
“6月的下滑只是市场变化的一部分。上半年成交量同比仍然是增长的，但如果按月度来看，近几个月的成交已经出现了‘三连跌’。”高院生表示。
克而瑞数据显示，今年1-6月，杭州二手房成交257.5万平方米，同比增长28%。另据贝壳研究院数据，杭州二手房网签套数在今年3月达到10828套的高点后，4月降至7636套，5月、6月的网签套数分别为7620套、5258套，成交量连续三个月出现下滑。
随着成交量的走低，杭州二手房价格也出现了小幅回落。贝壳研究院数据显示，2023年上半年杭州二手房均价31171.5元/平方米，与去年下半年基本持平，同比去年上半年31908元/平方米下降2.31%。
上官剑指出，杭州二手房市场挂牌量不断增加，但需求量没有同步增长，出现了阶段性供大于求。“市场观望情绪有所加重，买家放缓了入市脚步，二手房带看量下降，成交周期明显拉长。”
高院生向记者介绍，这种市场形势下，不仅此前交易税费由谁承担的问题变得可以协商解决，一些远郊房源的价格也出现了松动。“虽然现在还没有出现抛售的情况，但买家在交易过程中议价空间开始加大。”
17城六月二手房交易量下降约二成
杭州二手房交易量下滑之际，多个城市二手房交易出现冲高回落的现象。
以厦门为例，据克而瑞数据，4月以来当地二手房市场出现调整，成交规模连续3个月回落，6月成交量降至20万平方米，受此拖累，上半年累计同比增幅逐步收窄至4%。
另据中指院数据，2023年1-5月，15个代表城市二手住宅累计成交面积同比增长近70%，绝对规模回升至2019年以来同期高位，仅次于2021年同期。
“但进入4月，从周度成交来看，购房需求释放动能不足，二手房市场逐渐降温，多地二手房挂牌量处于高位，进一步影响了市场情绪。”中指院市场研究总监陈文静称。
克而瑞数据显示，今年6月，全国17个重点城市二手房成交面积约630万平方米，环比降幅约21%，跌幅进一步加大，同比也转入负增长区间，下跌5%。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，整体来看，今年上半年各地二手房市场表现好于去年同期。
“今年多城放宽购房政策，包括放松限购限售、二手房带押过户、优化公积金贷款等，推动了购房需求的释放。积压的需求加速释放，尤其是在大量的刚性需求支撑下，市场热度高涨。不过，从月度来看，上半年呈现先升后落，小阳春过后成交行情转淡，市场复苏动能有所减弱。”王小嫱称。
58安居客研究院院长张波对记者表示，随着前期积压需求基本释放完毕，加之多地二手房挂牌量升高，市场正面临修复动能不足的问题，二手房市场活跃度持续回落。
易居研究院监测数据显示，全国13个重点城市，二手房挂牌量在6月初增至199万套，相比今年初的159万套，增幅约25%。
“二手房市场正经历一个调整期，这期间会降低二手房交易的活跃度、拉长交易周期。对于置换型买家，也会影响其新房置业的节奏和预期。”张波表示。
高院生指出受市场预期、收入增长等多种原因影响，买家放缓了入市脚步，这部分需求并没有消失。
“部分房东为加快出售房子会调整房价，如价格与购房者预期相符合，仍然会有成交。此外，部分买家对期房存在烂尾的担心，购买二手房会成为这部分人群的重要选项。但二手房挂牌量处于高位，预计也将继续影响二手房市场情绪，进而影响新房置业预期。另外，挂牌量增加、交易量下降背景下，将对价格调整产生影响，买家加大了议价空间。但各地二手房价格是否会出现大幅度调整，仍值得进一步关注。”高院生补充道。
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