西雅图房价领跌全美，这三个县却逆势上涨
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据西雅图华人资讯网9月21日综合报道 联储局正在紧张地开会，再度大幅加息几乎已是确定的事情。随着利率达到14年来的新高，全美房屋销售价格和销售量连续7个月下跌。其中西雅图地区的房价跌幅全美最大，个中原因有很多。但是西雅图周边的一些地区的房价却逆势上涨。
据雅虎新闻9月21日报道，高抵押贷款利率、持续的通货膨胀和经济的不确定性正在使西雅图和旧金山圣何塞等昂贵的市场以及拉斯维加斯和凤凰城等疫情期间的购房热点地区快速降温。
（来自雅虎新闻截图）
根据以技术为动力的房地产经纪公司Redfin（redfin.com）的一份新报告，在抵押贷款利率上升、通货膨胀、股市放缓和广泛的经济不确定性中，西雅图的房价下跌比全国任何其他住房市场都大。
Redfin根据2022年2月至8月众多住房指标的变化、美国人口最多的100个大都市地区的冷却速度进行排名。这些指标包括销售价格、价格下降幅度、供应量、待售量、销售与上市比率和房屋销售速度。
降温最快的10个市场几乎都是长期以来价格昂贵的西海岸市场，或者是在疫情期间因为吸引了许多购房者而变得明显不实惠的地方。拉斯维加斯排在第二位，其次是加州圣何塞、圣地亚哥、萨克拉门托，以及丹佛、凤凰城、加州奥克兰、佛罗里达州北港和华盛顿州塔科马。
西雅图、圣何塞、圣地亚哥、萨克拉门托、丹佛和奥克兰都是美国15个最昂贵的住房市场之一。
而拉斯维加斯、圣地亚哥、萨克拉门托、凤凰城和北港都在Redfin的10个最受欢迎的外州移民目的地的名单上。这是基于净流入量，或者说Redfin.com上的用户搜索迁入的人数多于离开的人数。
Redfin首席经济学家Daryl Fairweather说：“这些地方的购房者都感受到了房价上涨、抵押贷款利率提高和通货膨胀的刺痛，非常明显，他们正在放慢脚步，部分原因是许多人被挤出了市场。好消息是，经济放缓抑制了竞争，给那些仍有能力购买的人更多的谈判能力。”
（来自crosscut截图，图为西雅图在建的新房）
（来自雅虎新闻截图，图为全美各大城市房市降温情况，西雅图排第一）
今年，西雅图的购房者需求和竞争的激烈程度比任何其他主要城市都下降得更快。8月份两周内售出的房屋比一年前少了34%，与2月份7%的增幅相比有很大的波动。8月，典型的房屋销售价格比一年前高出5%，而2月的同比增幅为23%。此外，房屋价格正在从高峰期下降，8月份的典型房屋售价比一个月前低2%。
西雅图地区和西海岸其他高价都市如圣何塞、奥克兰和圣地亚哥的住房市场冷却得特别快，主要是因为美联储的加息和由此产生的抵押贷款利率的上升，使得这些已经很昂贵地区的房子变得更加难以负担。以美元计算，高抵押贷款利率对更昂贵的房屋产生了更大的影响。西雅图房价中位数为77.5万美元的房屋，其典型的月度按揭付款在今天6%的按揭利率下超过4,400美元。
西雅图Redfin经纪人David Palmer说：“很多卖家无法得到他们想要的价格，因为当抵押贷款利率是一年前的两倍时，买家不想参与报价竞争。这意味着有更少的卖家挂出他们的房子，而有更少的买家来参与报价。”
（来自King5截图，图为一栋在市场上停留很久的房子）
像利率上升、通货膨胀和不可预测的股票市场这样的经济力量对购房者来说是一把双刃剑。它们使购房者更难买到房子，但它们也使住房市场对那些有能力买房的人更友好。有能力买房的潜在买家终于有了谈判筹码，这意味着他们有更多的时间来寻找合适的房子，他们可以在报价中加入房屋检查和房屋评估等附加条件，而且他们不会面临竞价战，他们可能会以低于挂牌价的价格来进行报价。
拉斯维加斯和凤凰城等搬迁热点地区也感受到了利率上升和通货膨胀的刺痛。
抵押贷款利率上升也是导致拉斯维加斯、萨克拉门托、凤凰城和北港等远程工作者购房热点地区迅速降温的主要因素，使这些市场对有能力留在市场的买家具有吸引力。
拉斯维加斯、萨克拉门托、凤凰城和北港等这些地方都在大量接受着来自西雅图和旧金山湾区等房价高昂地区的远程工作者。外地人的涌入导致这些地区房价迅速上涨。2022年8月，拉斯维加斯的典型房屋价格为41.6万美元，比2020年8月疫情开始时的31万美元上涨了近35%。而在萨克拉门托，现在典型的房屋售价为57万美元，比43万美元上涨33%。这些较高的房价加上较高的抵押贷款利率，也使这些地区从可负担得起变为负担不起，从而抑制了需求，减缓了市场。
但是，虽然房屋仍然比疫情之前的价格高，但需求已经放缓，价格从高峰下降，供应量也在增加。拉斯维加斯的房屋价格8月份比前一个月下降了3%。两周内售出的房屋比一年前少了约26%，而2月份则增加了6%。
“住房市场的变化非常快，对买家有利，”拉斯维加斯Redfin经纪人Tzahi Arbeli说，“不仅是最近几个月的价格下降，而且卖家看到市场降温，他们更愿意接受较低的价格，给予优惠和支付交易费用。他们可能会接受低于要价2万美元的报价，并支付买方在检查时发现的维修费用。卖家仍然可以得到一个公平的价格——但这是在他们可能需要等待几个星期才能得到合适的报价的情况下，因为买家不再愿意多付钱。”
1、亚基马县房价强劲上升
据亚基马县评估员大卫·库克（Dave Cook）说，亚基马县的房地产市场很强劲，价格的上涨平衡了略微减少的销售。
库克说，最新的房屋评估报告反映了截至2022年1月1日的住房市场，是基于2021年、2020年和2019年的销售数据。他说：“我们跟随市场。这应该是对市场的反映，但它是回顾性的。”
（来自crosscut截图，图为亚基马县的一栋房屋）
2021年1月至7月，亚基马的平均房价为312,683美元。从那时起，根据评估师办公室提供的截至2022年7月的数据，平均房价已跃升至349,707美元，增加了37,024美元，增幅为11.84%。
在此期间，售出的房屋大约减少了121套。该办公室在2022年的前7个月记录了2352宗销售，而2021年同期为2473宗。评估员大卫·库克说：“真正的销售数量是下降的，但价格是上升的。”
2、切兰县和基蒂塔斯县成为新的购房热点
当疫情限制了旅行并迫使许多专业人员远程工作时，许多像西雅图市居民在华盛顿州中部的山脉、小径和水路中寻求隐居。切兰县（Chelan）和基蒂塔斯县（Kittitas）离这里只有很短的车程，是非常适合的居住地区。
在西雅图人找到休闲和度假的地方，对第二居所或者永久的单一住所的需求激增。这反过来推动了切兰县和基蒂塔斯县房价的大幅上涨，使其成为喀斯特山脉以东最昂贵的县。
（来自crosscut截图，图为基蒂塔斯县房产经纪华莱士在介绍房屋）
基蒂塔斯县有很多受欢迎的活动，如夏季的徒步旅行、露营和钓鱼，冬季的雪地摩托和越野滑雪。由于疫情，旅行和活动受到了限制，户外娱乐变得流行起来，使基蒂塔斯县和华盛顿州东部其他有充足娱乐选择的地区成为理想的目的地。当地的地产经纪华莱士说，突然间，像基蒂塔斯县的Suncadia度假村的那些高端住宅，曾经售价只有几十万，现在则要价100万至200万美元。
根据设在华盛顿大学Runstad中心的华盛顿房地产研究中心的数据，截至2022年6月底，切兰和基蒂塔斯县的中位销售价格分别为63.68万美元和55.94万美元。这些价格是迄今为止喀斯喀特山脉以东各县的最高价格，它们几乎与华盛顿州西部一些县的价格相当。例如，皮尔斯县的中位房价在今年6月底为57.99万美元。
而且现在向东迁移的华盛顿州西部人大多是30多岁和40岁的白领。他们是微软、亚马逊和其他知名科技公司的员工。根据华盛顿房地产研究中心的数据，虽然基蒂塔斯县与10年前相比，房价已经增长了很多，变得远没有那么实惠，但与金县相比仍然是合理的，而金县的销售价格中位数已经突破了100万美元。所以，很多人会选择更为便宜的地区。
另外，切兰县没有足够的房屋来满足现有的本地市场，更不用说供应由来自西雅图和美国其他地区的新居民了，当地的地产经纪人Steve Bishop说。
因此，切兰县市场上的房屋收到了多个报价，推动了价格的大幅上涨。切兰县的房屋价格中位数从2020年第二季度的391,500美元上升到两年后的636,800美元以上，增幅高达63%。
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