公募 REITs 周度观察丨国常会提到抓紧推出面向民间投资的不动产投资信托基金项目

摘要：

国常会提到抓紧推出面向民间投资的不动产投资信托基金项目，发改委提出积极推动银行业金融机构、REITs基金等投资重大新型基础设施建设项目。

上周REITs多数下跌。上周除普洛斯（1.79%）、盐港REIT（0.35%）领涨收红，蛇口产园维持前一周价格水平外，其余产品均下跌。截至2022年6月17日，除广州广河REIT的11支REITs收盘价均超过发行价。

上周REITs总成交量缩量明显，市场投交活跃度有所下行。全市场REITs总成交金额为7.96亿，低于前一周成交规模11.54亿，日均成交额1.59亿，较前一周日均2.31亿下降31.08%。就换手率而言，上周所有产品日均换手率都有明显下降，其中华夏越秀以9.68%的周换手率超越首创水务排在首位，全体REITs日均换手率在0.42%至1.94%之间。

现金流分派率情况：根据招募说明书预测2022年可供分配现金流情况，以当前最新市值（截至2022年6月17日）计算，不动产权类项目2022年现金流分派率位于3.02%-3.68%之间，特许经营权类项目2022年现金流分派率位于4.25%-9.60%之间。

国金铁建REIT完成网下询价：发售基金份额5.00亿份，其中网下发售份额0.875亿份，占比17.50%。根据最终询价情况，基金网下发售总认购倍数为37.69倍，有效认购倍数33.03倍。基金询价区间定9.133元/份-10.516元/份，最终询价中位数9.960元/份，询价平均数10.095元/份，定价9.586元/份。总募集规模47.93亿元，较基础发行规模46.12亿元溢价3.91%。

一、行情概览

1.价量表现：价格多数下跌，成交量有所收缩

上周迎来2022年的第23个交易周，REITs市场整体震荡下跌，总成交量缩量明显，市场投交活跃度有所下行。

（1） 从全周涨跌幅看，上周REITs市场多数下跌，其中两只仓储物流产品表现较好，普洛斯（1.79%）、盐港REIT（0.35%）领涨收红，蛇口产园维持前一周价格水平，其余产品均下跌，行情相对弱势。日涨跌幅方面，上周第一个交易日产品多数下跌，但仅首创水务（-1.74%）下跌超-1%，其余跌幅在-0.14%至-0.73%之间，华夏越秀（0.48%）、普洛斯（0.39%）、浙江杭徽（0.02%）小幅上涨。周二周三涨跌互现，仓储物流、产业园区板块整体发力，首创水务、浙江杭徽周二也有小幅上涨，高速公路板块相对弱势，但两日内各产品的振幅均不大，在-0.45%到0.86%之间。周四周五则延续周一市场多数下跌的态势，周四浙江杭徽（0.07%）、广州广河（0.04%）、首钢绿能（0.03%）微涨，周五仅上周表现最佳的普洛斯（0.30%）收红，蛇口产园价格与前一交易日持平，其余产品两日内均有小幅回落。

（2）分资产大类来看，产权类上周涨势整体好于特许经营权类。产权类项目：仓储物流REITs整体仍然最为强势，普洛斯、盐港REIT分别上涨1.79%、0.35%，其中普洛斯涨幅居全体REITs首位，实现周内四个交易日上涨；产业园区REITs跌幅相对较小，张江REIT（-0.91%）、东吴苏园（-0.58%）、建信中关村（-0.30%）和蛇口产园（0.00%）振幅均在-1%以内，建信中关村溢价率保持在第二位。特许经营权项目：环保行业REITs略有分化，首创水务下跌-3.09%，为全体产品跌幅最大，首钢绿能涨幅较小，为-1.28%，溢价率分别位列全体REITs第一和第三；高速公路REITs表现较为弱势，广州广河、华夏越秀、中交REIT、浙江杭徽分别小幅下跌-1.31%、-1.12%、-0.55%、-0.33%，溢价率方面高速公路板块整体排名靠后。

（3）从阶段性市场表现看，C-REITs指数上周虽有小幅下跌，但仍处于六月以来的上扬行情阶段，同时C-REITs市场整体收益与权益市场保持一定相关联度，但REITs市场情绪明显活跃，整体表现更积极。产权类C-REITs指数相对特许经营权类C-REITs指数价格波动幅度更大，但长期看两者走势趋同性高。

（4）从成交额和市场流动性来看，上周缩量明显，全市场REITs总成交金额为7.96亿，低于前一周成交规模11.54亿，日均成交额1.59亿，较前一周日均2.31亿下降31.08%，投交情绪继续有所下行。中交REIT以1.50亿周成交额继续排名第一，其余周成交额均不超1亿元。就换手率而言，上周所有产品日均换手率都有明显下降，其中华夏越秀以9.68%的周换手率超越首创水务排在首位，全体REITs日均换手率在0.42%至1.94%之间，显著高于香港公募REITs市场0.10%左右的日换手率。

2.发行折溢价

分资产大类来看，上周特许经营权类项目均下跌，不动产权类项目涨跌互现。整体来看，上周普洛斯涨幅最大，达1.79%。截至2022年6月17日，除广州广河REIT的11支REITs收盘价均超过发行价。

（1）特许经营权类项目：上周内环保及高速公路行业发行溢价率仍存在显著差异。2支环保REITs溢价率分别为46.91%（首创水务REIT）和40.08%（首钢绿能REIT），在12支REITs中分别位列第一位和第三位。高速公路REITs溢价率继续保持分化，华夏越秀REIT、浙江杭徽REIT、中交REIT和广州广河REIT发行溢价分别为20.85%、15.28%、0.89%和-1.78%，其中广州广河REIT溢价率仍继续位于12支REITs中末位。

（2）不动产权类项目：不动产权REITs发行溢价率整体较发行价溢价显著，其中建信中关村REIT的发行溢价为45.33%，在不动产类项目中位列第一；盐港REIT、蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、张江REIT和东吴苏园REIT分别较发行价溢价38.32%、32.36%、29.81%、26.63%和21.15%。

3.现金流分派率情况

根据招募说明书预测2022年可供分配现金流情况，以当前最新市值（截至2022年6月17日）计算，不动产权类项目2022年现金流分派率位于3.02%-3.68%之间，特许经营权类项目2022年现金流分派率位于4.25%-9.60%之间，具体如下：

 二、行业政策动态跟踪

6月16日，国家发展改革委召开6月份线上新闻发布会，提出积极推动银行业金融机构、REITs基金等投资重大新型基础设施建设项目，发挥新兴产业创业投资引导基金作用，为中小企业相关领域的融资提供便利，进一步激发社会资本投入积极性。鼓励民间投资积极参与盘活存量资产，鼓励高质量的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），形成示范效应。

（信息来源：发改委官网

https://www.ndrc.gov.cn/xwdt/wszb/lyfbh/?code=&state=123）

6月15日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署支持民间投资和推进一举多得项目的措施，更好扩大有效投资、带动消费和就业，提出抓紧推出面向民间投资的不动产投资信托基金项目。

（信息来源：中央政府官网

http://www.gov.cn/premier/2022-06/15/content_5695848.htm）

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