公募REITs周度观察｜深交所支持基础设施公募REITs加快发行上市

摘要：

深交所发布《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》，提出支持基础设施公募REITs加快发行上市。支持保障性租赁住房、能源、水利等行业企业发行基础设施公募REITs。支持上市REITs通过扩募、购买资产等方式做优做强。

上周REITs市场整体先跌后涨，周终多数收红。盐港REIT（3.26%）、普洛斯（3.15%）领涨收红，首创水务（-6.16%）周内连续下跌，跌幅较大。截至2022年6月24日，除广州广河REIT外的11支REITs收盘价均超过发行价。

上周REITs市场总成交量增量明显，市场投交活跃度回暖。上周周中首批REIT战配解禁带动市场成交增量明显，全市场REITs总成交金额为9.22亿，高于前一周成交规模7.96亿，日均成交额1.84亿，较前一周日均1.59亿上涨15.83%，投交情绪回升。

现金流分派率情况：根据招募说明书预测2022年可供分配现金流情况，以当前最新市值（截至2022年6月24日）计算，不动产权类项目2022年现金流分派率位于3.01%-3.58%之间，特许经营权类项目2022年现金流分派率位于4.25%-9.59%之间。

国金铁建REIT完成项目发售：根据公告，发售基金份额5.00亿份，总募集规模47.93亿元。其中网下发售份额0.875亿份，占比17.50%，网下配售比例3.22%；公众发售份额0.375亿份，占比7.50%，公众发售配售比例2.45%。

鹏华深圳能源REIT发布询价公告：发售基金份额6.00亿份，战略配售份额4.20亿份，占比70%，网下发售份额1.26亿份，占比21%，公众发售份额9%。询价区间5.331-6.139元/份，对应募集金额31.99-36.83亿元。

一、行情概览

1.价量表现：价格多数上涨，成交量回升

上周迎来2022年的第24个交易周，REITs市场整体先跌后涨，周终多数收红，总成交量增量明显，市场投交活跃度回暖。

（1）从全周涨跌幅看，上周REITs市场多数上涨，其中两只仓储物流产品延续前一周的出色表现，盐港REIT（3.26%）、普洛斯（3.15%）领涨收红，产业园区的东吴苏园（2.74%）和张江REIT（2.37%）涨幅也超过2%。跌幅方面首创水务（-6.16%）周内连续下跌，跌幅较大。其余产品振幅在1%以内。日涨跌幅方面，上周第一个交易日产品集体下跌，但仅产业园区类建信中关村（-1.80%）、蛇口产园（-1.23%）、东吴苏园（-1.07%）下跌超-1%，其余跌幅在-0.16%至-0.97%之间。周二首批REITs战配份额解禁，从收盘情况看，行情整体涨跌互现，市场波动不大，盐港REIT（1.00%）和首创水务（-1.37%）分别领涨领跌，其余振幅有限。周三周四多数上涨，产权类仓储物流和产业园区板块集体发力，整体翻红，特许经营权类则相对弱势，其中首创水务继续领跌。周五除首创水务外集体上涨，其中产权类涨幅明显，多数上涨超过1.5%。

从战配份额解禁前后的市场表现看，战配份额解禁对价格的实质性冲击影响不明显，目前REITs市场体量仍较小，市场对其价格判断仍较多地基于基本面。

（2）分资产大类来看，产权类上周涨势整体好于特许经营权类。产权类项目：仓储物流REITs整体仍然最为强势，盐港REIT、普洛斯分别上涨3.26%、3.15%，其中普洛斯涨幅居全体REITs首位，盐港REIT溢价率超越首创水务和首钢绿能位居第二；产业园区REITs表现较好，东吴苏园（2.74%）、张江REIT（2.37%）、蛇口产园（0.83%）和建信中关村（0.24%）均上涨，建信中关村溢价率升至首位。特许经营权项目：环保行业REITs略有分化，首钢绿能涨幅较小，为0.49%，首创水务下跌-6.16%，两周内均为全体产品跌幅最大，溢价率分别位列全体REITs第三和第四；高速公路REITs表现较为平淡，广州广河、浙江杭徽、中交REIT分别小幅上涨0.07%、0.07%、0.01%，华夏越秀则下跌-0.75%，溢价率方面高速公路板块整体排名靠后。

（3）从阶段性市场表现看，C-REITs指数上周整体上涨，至收盘C-REITs指数为1.188，产权类为1.269，特许经营权类为1.093，较前一周末分别上涨1.13%、上涨2.41%、下跌-0.53%。上周的战配解禁推升了市场活跃度，流通盘扩大下产权类权重增加，板块上周的优秀表现拉升了指数的上涨，目前各类指数处于六月以来的上扬行情阶段，同时C-REITs市场整体收益与权益市场保持一定相关联度，但REITs市场情绪明显活跃，整体表现更积极。产权类C-REITs指数相对特许经营权类C-REITs指数价格波动幅度更大，但长期看两者走势趋同性高。

（4） 从成交额和市场流动性来看，上周周中首批REIT战配解禁带动市场成交增量明显，全市场REITs总成交金额为9.22亿，高于前一周成交规模7.96亿，日均成交额1.84亿，较前一周日均1.59亿上涨15.83%，投交情绪回升。首创水务以1.44亿周成交额重回排名第一，中交REIT以1.42亿紧随其后，其余周成交额均不超1亿元。就换手率而言，战配解禁影响方面除了张江REIT周二周三以及首创水务周三至周五换手率有较大增幅外，其余REITs日均换手率没有较大变化。张江REIT和首创水务成交量放大，或为机构有卖出止盈意愿。但总体看来，本次解禁份额中保险资金投资账户和企业型投资公司占比较多，这两部分资金的投资期限相对较长，解禁对于价格或投交情绪的影响相对有限。

2.发行折溢价

分资产大类来看，上周特许经营权类项目涨跌互现，不动产权类项目均上涨。整体来看，上周盐港REIT涨幅最大，达3.26%。截至2022年6月24日，除广州广河REIT的11支REITs收盘价均超过发行价。

（1）特许经营权类项目：上周内环保及高速公路行业发行溢价率仍存在显著差异。2支环保REITs溢价率分别为37.86%（首创水务REIT）和40.77%（首钢绿能REIT），在12支REITs中分别位列第四位和第三位。高速公路REITs溢价率继续保持分化，华夏越秀REIT、浙江杭徽REIT、中交REIT和广州广河REIT发行溢价分别为19.94%、15.36%、0.90%和-1.70%，其中广州广河REIT溢价率仍继续位于12支REITs中末位。

（2）不动产权类项目：不动产权REITs发行溢价率整体较发行价溢价显著，其中建信中关村REIT的发行溢价为45.68%，在12支REITs中位列第一；盐港REIT、蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、张江REIT和东吴苏园REIT分别较发行价溢价42.82%、33.46%、33.90%、29.63%和24.47%。

3.现金流分派率情况

根据招募说明书预测2022年可供分配现金流情况，以当前最新市值（截至2022年6月24日）计算，不动产权类项目2022年现金流分派率位于3.01%-3.58%之间，特许经营权类项目2022年现金流分派率位于4.25%-9.59%之间，具体如下：

 二、行业政策动态跟踪

6月24日，深交所发布《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》，提出支持基础设施公募REITs加快发行上市。支持保障性租赁住房、能源、水利等行业企业发行基础设施公募REITs。支持上市REITs通过扩募、购买资产等方式做优做强。

（信息来源：深交所官网

http://www.szse.cn/aboutus/trends/news/t20220624_594237.html）

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