名股实地是否应征土增税，各地税局答复及上市公司公告案例
名股实地是否应征土增税，各地税局答复及上市公司公告案例
关于我们
【理税】专注税务合规、税务稽查应对、税务行政复议/诉讼、虚开及骗取出口退税刑事辩护等实务研究及办案经验分享。
导读
近期团队持续对陇上税语公号发布的上市公司税务案例进行体系化的研读，在此基础上，结合各地税务局答复、司法裁判观点对相关涉税问题系统梳理，期望通过这种整理方式，给与读者更广阔的观察解决涉税争议视角，本期探讨主题为名股实地，即通过股权收购、股权转让方式收购/剥离公司土地房产，是否应征土增税。上市公司公告需要答复的内容包括合理性、是否有补缴税款风险、定价是否公允。
财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告
（财政部 税务总局公告2021年第21号）
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
一
3个国税总局个案批复
1、国税函〔2000〕687号《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》：
鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
2、国税函[2009]387号 国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复
鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。
因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。
3、国税函[2011]415号 国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复
经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。
二
5个各地税局答复
1.湘地税财行便函〔2015〕3号 湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知
对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税。
2、青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函[2009]47号 ）
两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。
房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。
股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。
3、 《广东省地方税务局关于广东省云浮水泥厂转让股权涉及房地产是否征税问题的批复》、《广州市“三旧”改造涉税政策执行指引》（粤地税函[1998]65号）
企业转让股权涉及房地产的，不予征收营业税和土地增值税。
4、福建省地方税务局网上回复咨询
国税函[2000]687号文件属个案批复，未抄送我省。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。
5、渝地税发[2016]20号 重庆市地方税务局在2016年发布的《重庆市地方税务局贯彻重庆市人民政府办公厅关于落实涉企政策促进经济平稳发展意见的通知》
第一条第六款规定，企业发生股权变动，未导致房地产权属转移，不征收土地增值税，企业后续转让房地产，按土地的历史成本确认土地增值税扣除项目。
三
5个上市公司公告
（一）发行人收购股权实质为收购土地房产，税收筹划被深交所问询
2021年9月8日晚间，发行人山东奥扬新能源科技股份有限公司在相关资料中披露了其购买土地的税收筹划方案。
发行人称，在得知潍坊日东环保装备有限公司有土地房产出售意向后，发行人选择向其购买土地房产。以先增资再出售的方式主要系基于税收筹划的考虑，发行人与潍坊日东环保装备有限公司洽谈购买土地使用权、房屋事宜时，由于直接转让土地使用权需要缴纳土地增值税，出于降低税务成本的考虑，经多次协商及谈判，双方最终就交易方案达成一致，即通过成立一家新公司并将上述土地使用权、房屋注入新公司后转让新公司股权的方式取得相关资产。
深交所询问中涉税问题为：
2017 年9月6日，潍坊日东环保装备有限公司以土地、房产出资设立奥捷特种装备，注册资本为3,000万元，持有其100%股权。2017年12月 28日，发行人以3,550万元的价款收购奥捷特种装备持有的100%的股权，发行人以收购奥捷特种装备 100%股权形式实质为购买对应的土地房产。
请发行人：结合收购的土地、房产情况和具体用途，以及奥捷特种装备的基本情况，包括实际控制人、主营业务、业务规模、收购前主要资产和财务数据、与发行人及其关联方的关系等，补充说明发行人通过收购奥捷特种装备获取土地、房产的背景及合理性，奥捷特种装备注销过程是否合法合规、是否存在补缴税款风险；结合相关房产、土地基本情况，周边房产价格和评估报告的评估过程、参数选择及增资价格确定过程、相关参数，说明定价公允性。
（二）上市公司为取得土地而收购关联公司100%股权，系税务筹划
长江精工钢结构（集团）股份有限公司
关于投资建设装配式建筑示范基地暨收购关联公司100%股权的公告
●投资概况：公司拟投资建设装配式建筑示范基地，投资金额4.5亿元。
●为加快推进项目建设，拟购买关联公司100%股权取得土地使用权，收购价格12,254.66万元。
鉴于公司订单承接快速增长，为满足业务发展需要，公司拟在浙江省绍兴市投资建设装配式钢结构建筑全生命周期项目管理服务融合示范基地（以下简称“示范基地”）,总投资45,000万元，达产后新增装配式建筑产能40万平方米。
鉴于建设的紧迫性及土地资源的紧缺，目前控股股东下属孙公司浙江精工国际钢结构工程有限公司（以下简称“浙江精工国际”）拥有闲置工业土地102,754.50平方米，且毗邻公司现有袍江（二期）生产基地，符合项目建设需求。为加快推进项目建设，拟购买浙江精工国际100%股权，取得土地使用权，满足项目建设需求。
浙江精工国际系公司控股股东所控制企业，无实际运营，旗下主要资产即为上述土地。为支持公司业务发展，并进行合理税务筹划，控股股东同意将浙江精工国际100%股权转让给公司，本次股权收购构成关联交易。
一、投资建设示范基地主要情况（略）
二、收购浙江精工国际100%股权事项
1、浙江精工国际钢结构工程有限公司，注册资本2000万元，注册地址浙江省绍兴市越城区斗门街道菖二村，无实际业务运营。公司控股股东精工控股集团有限公司全资子公司浙江佳宝新纤维集团有限公司持有其100%股权。截止2020年11月30日，公司总资产3,632.93万元，净资产3,595.25万元，营业收入0万元，净利润-123.48万元（以上数据均经审计）。
2、交易价格：经浙江中联耀信资产评估有限公司评估，公司100%股权价值评估值为12,254.66万元，评估增值8,659.41万元，主要系无形资产-土地使用权增值引起。交易拟以净资产评估价格作为交易对价。
四、对上市公司的影响
公司投资建设装配式建筑示范基地，有利于进一步提升产能，满足公司快速增长的业务需求，提升公司盈利水平。
公司将密切关注相关投资进展，根据有关规定及时披露相关情况。敬请广大投资者理性投资，注意投资风险。
特此公告。
（三）以转让股权形式转让不动产，被上市委问询（回复意见详细有针对性，值得研读）
上海证券交易所科创板上市委员会2021年第18次审议会议于2021年3月17日上午召开，审议结果中，上海康鹏科技股份有限公司（首发）为：不符合发行条件、上市条件和信息披露要求。上市委现场问询问题中，“根据申请文件，发行人转让万溯众创100%股权的直接目的是转让相关不动产。请发行人代表说明该次交易是否需要缴纳土地增值税，是否存在被追缴风险。请保荐代表人发表明确意见。”
根据3月10日招股说明书：
（1）设立万溯众创的原因和背景，其设立、增资又转让的商业合理性
①设立万溯众创的原因和背景
根据发行人的说明并经核查，发行人设立子公司万溯众创的原因系通过股权转让的方式剥离位于祁连山南路2891弄200号的不动产，即发行人通过以不动产增资形式将前述不动产置入万溯众创，而后将万溯众创全部股权转让，以此完成前述不动产从发行人体内剥离。上述剥离方案主要考虑不动产剥离程序的可行性及操作效率，具备商业合理性，具体如下：
根据发行人与上海市普陀区规划和土地管理局就位于祁连山南路 2891弄200号的不动产所签署的《上海市国有建设用地使用权出让合同》，约定合同项下土地房屋整体转让，应向出让人提出申请，经出让人同意后纳入全市统一土地交易市场实施。根据前述约定，如通过不动产直接转让方式，在取得出让人同意的情况需将不动产重新履行招拍挂程序，程序相对复杂，且不利于发行人对该等不动产的开发和使用。
鉴于上述，发行人于2018年3月设立全资子公司万溯众创；2018年4月，上海市普陀区规划和土地管理局同意发行人以增资方式将位于祁连山南路2891弄200号的不动产整体置入万溯众创；2018年9月，经上海市不动产登记局登记，万溯众创为上述不动产的权利人；2018年11月，发行人将其持有的万溯众创全部股权转让予皓察众创。至此，上述不动产从发行人体内完成剥离。
因此，发行人设立万溯众创的目的在于剥离不动产，其设立、增资又转让万溯众创具有商业合理性。
②万溯众创报告期内的生产经营活动情况
报告期内，万溯众创的生产经营活动情况如下：
A.发行人未剥离不动产前，万溯众创未实际经营
B.发行人完成不动产剥离后，万溯众创主要从事物业管理等经营业务
发行人完成不动产剥离并将万溯众创股权转让后，万溯众创主要从事招商引资及物业管理等经营业务。
截至本招股说明书签署日，万溯众创已与发行人及其子公司、其他第三方签署房屋租赁协议，前述协议均有效履行。
（2）剥离祁连山南路2891弄200号的不动产的原因，前述剥离不影响发行人独立性
①剥离不动产的原因，发行人剥离上述资产后又通过租赁继续使用的原因，不继续持有上述资产的商业逻辑
A.剥离不动产、不继续持有上述资产的原因
发行人剥离祁连山南路2891弄200号不动产的原因，主要是因经营不动产不符合发行人主营业务方向。
根据发行人与上海市普陀区规划和土地管理局就位于祁连山南路 2891弄200号的不动产所签署的《上海市国有建设用地使用权出让合同》及相关项目审批文件，该处不动产涉及建设项目为“康鹏生命科技产业园新建项目”，发行人取得该处不动产后需对不动产进行生命周期管理并经营产业园区，经营方式包括招商引资及物业租赁管理，实现整体产业园区的经营收入。
鉴于发行人拟在境内首次公开发行股票并上市，且发行人聚焦于从事显示材料、新能源电池材料及电子化学品、医药化学品和有机硅材料等功能性材料及其他特殊化学品的研发、生产和销售，产业园的经营不符合发行人主营业务方向。
因此，发行人决定剥离不动产及对应的业务，由发行人实际控制人控制的其他企业从事该处不动产的园区经营和管理，有利于发行人专注于主营业务发展，具有商业合理性。
B.发行人剥离不动产后继续租赁的商业逻辑
a.发行人及其子公司通过租赁部分不动产即可满足其日常需求
发行人及其子公司上海启越均无生产职能，其承租祁连山南路2891弄200号的部分不动产主要用于行政办公和研发，其中，发行人承租该处不动产中1幢4-5层、2幢1-3层及6幢仓库，用于办公及研发；发行人子公司上海启越主要承租不动产中一间办公室，用于办公。前述租赁均能满足发行人及上海启越的日常需要，不动产其他部分由万溯众创自主经营并对外出租。
b.不动产无法分割转让，发行人无法保留不动产自用部分的使用权和所有权。根据发行人与上海市普陀区规划和土地管理局就位于祁连山南路 2891弄200号的不动产所签署的《上海市国有建设用地使用权出让合同》，约定合同项下土地使用权不得分割转让，宗地范围内房屋不得分幢、分层、分套转让。根据前述约定，发行人剥离该处不动产须整体转让，而不能分割转让，发行人无法保留不动产自用部分的使用权和所有权。
因此，发行人剥离不动产后继续租赁部分房屋具有商业合理性。
②不动产剥离后的使用现状
截至本招股说明书签署日，万溯众创已与发行人及其子公司、其他第三方签署房屋租赁协议，将不动产相应房屋及楼层租赁给前述主体使用，前述协议均有效履行。
③发行人所剥离不动产不属于主要生产经营场所，对发行人及其子公司生产经营不存在重大不利影响
④发行人主要办公及科研用房系通过向实际控制人控制的企业租赁，不影响其独立性
（3）该不动产账面价值263,215,261.43元，评估价值320,000,000.00元，结合该地区房地产市场的交易情况分析较低的评估增值率是否合理，该关联交易是否公允，是否损害发行人利益
（四）以转让股权形式转让土地，未获土地监管部门支持终止
2022年12月22日晚间，上海洗霸科技股份有限公司（证券代码：603200，证券简称：上海洗霸）发布了《关于终止全资控股公司股权转让交易的公告》称：2021年12月9日，本公司全资控股公司上海洗霸公诚环境有限公司与北京九廷城环科技发展有限公司签署《股份转让合作协议》，约定公诚环境向九廷城环转让持有的浙江博笃科技有限公司100%股份，转让价格为人民币14,600万元。《股份转让合作协议》签署后，双方及时设立了共管账户，但相关交易方案始终未能得到土地监管部门的明确支持，加之其他多种因素的综合影响，协议项下主要内容至今尚未履行。2022年12月21日，经公诚环境与九廷城环审慎协商一致，决定以《约定书》方式终止前期签订的《股权转让合作协议》。
2020 年 5 月 11 日，上海洗霸支付 12769 万元土地出让金并获得目标地块。
2020 年 9 月 11 日，公司同意设立全资控股项目公司上海洗霸环保科技有限公司在目标地块上建设“上海洗霸环保科技产业园”（以下简称目标项目）。其后，项目公司与出让人重新签署土地出让合同，并获得目标地块《不动产权证书》。
随后，公司考虑到资金压力、专业经验、员工意愿等情况，计划通过转让项目公司母公司浙江博笃科技有限公司（即标的公司）股权方式回收相关成本，目标地块后续开发交由股权受让方接手推进。
2021 年 12 月 9 日，公司第四届董事会审议通过《关于全资控股公司股权转让的议案》。同日，公诚环境与九廷城环签署《股份转让合作协议》，公诚环境向九廷城环转让标的公司 100%股份，转让价格为人民币 14600 万元。
因标的公司已受让项目公司全部股权（截至本公告日，已领取工商核准文件及变更后营业执照），本次交易完成后，在公诚环境不再持有标的公司股份的同时上海洗霸不再实际控制项目公司；与此同时，股权受让方将经由本次交易实际控制项目公司并主导目标地块的后续具体开发事宜。
股权出让方公诚环境为新设有限公司，暂无有效财务数据。
本次交易的目标股权是标的公司（浙江博笃科技有限公司）100%股权。目前，标的公司尚未实际运营，其主要资产为项目公司（上海洗霸环保科技有限公司）股权及其下目标地块。……参照评估价并经交易双方友好协商，确定本次交易价格为 14600 万元。
项目公司与出让人就目标地块签署的《国有建设用地使用权出让合同》（土地出让合同）对相关权利义务、违约责任作了详细约定。其中，第四十条约定，受让人出资比例、股权结构、实际控制人等均不得擅自改变；受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先经出让人同意后方可实施。第五十一条约定，受让人违反本合同约定，应承担如下违约责任：......3、违反第四十条约定，擅自改变出资比例、股权结构、实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。
公司认为，本次交易可能存在土地出让合同违约风险。本次交易最终将改变项目公司实控人，相关主体可能面临土地出让合同违约风险。根据本次交易协议的约定，极端情况下可能导致本次交易内容调整乃至股权回退。
上海洗霸在《关于终止全资控股公司股权转让交易的公告》中称：本公司理解，基于持续至今的疫情、政策环境的变化以及相关土地出让合同的限制等多种因素的综合影响，公诚环境与九廷城环协商签署《约定书》符合《股权转让合作协议》中约定的双方合作调整机制；此外，《股权转让合作协议》签署后协议项下主要内容至今尚未履行，双方以《约定书》方式终止《股份转让合作协议》并确认该协议项下未履行或未完全履行的权利义务不再履行，既具有合理性，也不违反国家法律法规规定，不存在损害本公司及股东利益的情形。
（五）以收购股权形式收购土地房产的税务合规性被中国证监会问询
2022年8月25日，五洲新春(603667.SH)在《关于请做好浙江五洲新春集团股份有限公司非公开发行股票发审委会议准备工作的函》的回复报告中回答了中国证监会的问询。
问题1、关于收购
2021年4月，公司向关联方浙江恒鹰动力科技股份有限公司收购浙江恒进动力科技有限公司100%的股权，收购价格为9,300万元，其2020年10月成立后未开展实体经营，主要资产为4项建筑物及1项土地使用权。请发行人说明：（1）浙江恒进动力科技有限公司主要资产的取得方式，发行人通过收购该公司股权间接取得上述资产的商业合理性及相关交易的税务合规性；
请保荐机构、申请人律师及申报会计师说明核查依据、方法及过程，并发表明确核查意见。
回复：
一、浙江恒进动力科技有限公司主要资产的取得方式，发行人通过收购该公司股权间接取得上述资产的商业合理性及相关交易的税务合规性
（一）浙江恒进动力科技有限公司主要资产的取得方式
恒进动力主要资产为土地、厂房。恒进动力为恒鹰动力的全资子公司，恒鹰动力通过出让方式取得土地使用权，通过自建方式取得房屋及建筑物；2020年12月，恒鹰动力将上述资产作为股权出资方式注入恒进动力。
（二）发行人通过收购该公司股权间接取得上述资产的商业合理性及相关交易的税务合规性
1、商业合理性
发行人为进一步拓展高端产品应用领域，为新应用领域产品项目的规模化生产提前布局产能，计划取得恒进动力的土地、厂房，作为发行人未来高端产品新建项目或扩建项目的储备用地和厂房。发行人采用收购恒进动力股权而非收购资产的方式主要原因是根据《新昌县人民政府办公室关于进一步提升工业项目用地效率的实施意见》第13条规定：“规范工业用地分割转让管理。……工业用地分割后不得随意转让，确需转让的须经所在乡镇（街道）、园区（开发区）审核，并报县政府同意”。资产转让方式存在一定的审核成本和审核周期，而收购股权方式不存在上述问题。因此，发行人通过收购恒进动力股权间接取得相关资产具有商业合理性。
2、税务合规性
2021年4月，恒鹰动力将其持有的恒进动力100%股权以收购价格9,300万元转让予发行人，税务合规性具体分析如下：
（1）土地增值税、契税方面
发行人收购恒进动力100%股权，恒进动力的房屋建筑物和土地所有权未发生变更，根据《中华人民共和国土地增值税法》《中华人民共和国契税法》及上述法律暂行条例规定，上述情形不属于土地增值税、契税的征税范围，无需缴纳土地增值税、契税。
（2）企业所得税方面
根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业转让股权所取得的收入应作为企业的收入纳入收入总额，并计算应纳税所得额，无需在股权转让时单独缴税，而恒进动力原股东恒鹰动力在2021年企业所得税汇算清缴时已完成股权转让所得的申报并缴纳相应的所得税。
（3）恒鹰动力为卖方、发行人为买方，主要税种的纳税义务人为恒进动力原股东恒鹰动力，而非发行人。
（4）发行人已取得了国家税务总局新昌县税务局开具的《证明》，浙江五洲新春集团股份有限公司及浙江恒进动力科技有限公司自2019年1月1日起至2022年8月18日，依法按时申报并缴纳各项应纳税款，不存在因违反税收法规而受到行政处罚的情形。
综上所述，发行人在收购恒进动力股权时不存在税务违规行为。