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我去过两次黄山，一次是1984年，一次是2009年。但是我都没上黄山。这次，接待我的人对于我两次到黄山而不上山表示诧异。我说我不上黄山是由于黄山太矮。对方问我上过多高的山。我说珠穆朗玛峰，而且登顶过200余次。对方不信，我说我有隐形翅膀，能助我飞跃珠峰。
世界上有两种山，一种是自然界的山，一种是人生的山。我偏爱爬人生的山。我的书已经销售出1.5亿本，按每本1.5厘米的厚度计算，将它们叠置，相当于200余座珠穆朗玛峰。这两天，《人民日报》一位记者采访我，她对于我一个人写《童话大王》半月刊写了24年感到不可思议，我说这源于我有隐形的翅膀。
其实，所有人出生时，都拥有隐形翅膀——想象力，但是随着年龄和知识的增加，绝大多数人的隐形翅膀会和主人分道扬镳。没有想象力这双隐形翅膀，人就不能飞跃事业的巅峰，一生只能重复前人发明的知识，不能进行创造性劳动。
我的隐形翅膀是我的小学老师赵俐给我保留住的。记得二年级一次上课时，赵老师推荐我们看一本童话书，它的作者是张天翼。当时我正处于急于摆脱胡思乱想也就是想象力的年龄段，那时我回家对弟弟妹妹说得最多的话是“幼稚”。如果你对别人经常说“幼稚”两个字，这就是你的想象力即将离开你的危险信号。换句话说，你已经到了人生最危急的关头：当能进行创造性劳动的人还是当终生重复前人知识的人。我看了张天翼的这本童话，我觉得他比我还胡思乱想，而且他还把自己的胡思乱想出书了！从此，我的想象力再也没有离开过我，使得我终生拥有了隐形的翅膀。好的童话就像一把锁，能锁住孩子想象力的隐形翅膀。
爱因斯坦说，想象力比知识更重要。
我庆幸自己拥有想象力的隐形翅膀，她帮助我一个人写一本名叫《童话大王》的半月刊长达24年，她帮助我创造了皮皮鲁、鲁西西、舒克和贝塔。最有魅力的往往是肉眼看不见的东西，比如想象力。想象力给你插上隐形的翅膀，使你成为能进行创造性劳动的人，飞跃人生事业的巅峰，一览众山小。
他们一家有时比赛穿衣服，有时比赛穿鞋子……作者的爸爸总结了很多节约时间的好办法：扣扣子从面开始扣；衣服、袜子、帽子都放在固定的地方；把鞋带系松一点……作者向爸爸学习，在周五晚上就安排好周六周日的工作。笫二天，按时间有条理地做事，省下来的时间做自己喜欢做的事情，所以作者成绩很好，而且第二课堂又特别出色，真让我羡慕不已！
这篇文章告诉我，做任何事都要讲效率，拖拖拉拉就会失败。回想我以前写作文，总不专心，写一篇文章写几句，就和别人聊几句，一篇文章下来，用去两个小时有多。而且时间用去了，可作文却没写好，有时还要被老师罚我重新写一遍呢。
妈妈经常批评我做事不讲效率，但我却是“意见接受，行动照旧”。所以总不见我有什么事是成功的，就拿这次的数算比赛来说吧，比赛前还跟同学夸下海口，说一定会赢他。比赛时，我发现他早就口算完，在仔细复查了，我却还有很多题没写完呢。成绩出来后，跟那个同学一比，真是望尘莫及啊，羞愧得我真想找个洞钻进出呢！嗨，都是拖沓这家伙拖后腿，我必须扔掉它！
记得周老师常鼓励我说：“快！快！快！不要像个老太太！”她讲课时还说，现在的社会是个讲求效率的社会，快人一步，理想达到。她不批准我参加学校的篮球训练是因为我做事拖沓，连作业也不能按时完成，要是我能合理安排时间，学会快速把事情办好，就一定能挤出时间去参加学校的训练。我听了，就像加满油的车子，充满了动力。我想，既然文中的小作者能学习训练两不误，为什么我就不行呢？我也能行！我就向他学习，事事讲求效率，一定能跟我的挚爱——篮球天天在操场上并肩作战的。每个孤独的人，都渴望被需要。韩愈有言：“不知言之人，乌可与言；知言之人，默焉而其意已传。”于是，非常神往“默焉而其意已传”的“知言之人”的境界。
然而，谈何容易！
波兰作家雅-伊瓦什凯维奇说“谁若真想探究肖邦音乐的精神，理解肖邦音乐跟波兰有着何等密切的联系，谁就应悉心体会欧根·德拉克洛瓦所谓的蔚蓝的色调，它是波兰景色和在这大平原上诞生的艺术家的音乐的共同色调”，有几人真正领会得？王熙凤的“天下真有这样标致的人物，我今儿才算见了！况且这通身的气派，竟不像老祖宗的外孙女儿，竟是个嫡亲的孙女”的八面玲珑又有几人做得到？舒婷表述了“我必须是你近旁的一株木棉，作为树的形象和你站在一起”的爱情观，同时她又明白“但没有人听懂我们的言语”。魏征之所以能够让唐太宗一再纳谏，烛之武之所以能够“退秦师”，蔺相如之所以能够完璧归赵并且在渑池之会上争胜，与他们都是拥有三寸不烂之舌的“知言之人”大有关系！
这些音乐语言、文学语言、政治语言、外交语言，还都在人类语言的范畴，即使不能一目了然，反复揣摩总能得之。
面对非人类的语言，你能否做个“知言之人”呢？
竺可桢的《大自然的语言》熟悉吗？“几千年来，劳动人民注意了草木荣枯、候鸟去来等自然现象同气候的关系，据以安排农事。杏花开了，就好像大自然在传语要赶快耕地；桃花开了，又好像在暗示要赶快种谷子。布谷鸟开始唱歌，劳动人民懂得它在唱什么……花香鸟语，草长莺飞，都是大自然的语言。”你若“知言”，可以未雨绸缪。
刘亮程的《今生今世的证据》熟悉吗？“如果没有那些旧房子和路，没有扬起又落下的尘土，没有与我一同长大仍旧活在村里的人、牲畜，没有还在吹刮着的那一场一场的风，谁会证实以往的生活？”村里的这些，都会说话，你若“知言”，那村庄就还是你的村庄。
劳伦斯《鸟啼》熟悉吗？“当大地还散落着厚厚的一层鸟的尸体的时候”，鸽子、斑鸠、画眉纷纷开始了它们的啼叫。作者明白：“无论人们情愿与否，月桂树总要飘出花香，绵羊总要站立舞蹈，白屈菜总要遍地闪烁，那就是新的天堂和新的大地。”这些鸟儿都是“向死而生”的主儿。你若“知言”，你对生活的感悟力就会不同寻常。
周晓枫的《斑纹》熟悉吗？蛇因为诱惑夏娃偷食禁果而被上帝惩罚，没有声带，没有听力，没有好的视力，没有四肢而只能用肚子行走。当他们的鳞环叠合在一起时，振动起来就像响板——这是一种罪恶的音乐，因为常常是发出攻击的前奏。如果你不“知言”，会有性命之忧。
其实，只要有心，有识，你就可以由“不知言”而“知言”。
做个“知言之人”，真好！
我一直相信，人在极端环境下所爆发出来的求生欲，往往不是来源于「我还没活够」，而是来于「还有人在等着我去照顾」。
看完《南极之恋》，我更加相信了这个道理。
一个傻兮兮的没有户外生存经验的土豪，凭什么能在南极经历过各种磨难还能生存下来？
就凭他有喜欢的人，就凭他被需要。
你也许觉得这是在开玩笑，那就当开玩笑吧，反正命运跟我们开过的玩笑也不少。
如果你也曾孤独过，你就会明白，「被需要」的感觉是有多好。
在无数个深夜，你曾拿起手机，想找喜欢的人说话，但你拿了又放，写了又删，发送又撤回，因为你怕。
你怕一厢情愿。
你怕你需要对方，但对方不需要你。
你是如此的怕打扰，以至于就连发一句“打扰了”，也觉得这句话本身也是一种打扰。
你是一根蜡烛，愿意用生命为她燃烧。
听起来很美。
但不凑巧的是，她的生活灯火通明，根本不需要被你这点微弱的烛光。
孤独，是烛光无处安放；相爱，是彼此燃烧照亮。
每个孤独的人，都渴望「被需要」。
在《无问西东》里，黄晓明抱着毁容的章子怡说了一大段情话，很多人被那段话所打动。
但我印象更深的却是黄晓明的另一句台词：「我有需要照顾的人」。
对一个人表达爱意，当然可以用千言万语，但如果仅用这一句「我有需要照顾的人」，也足够了。
《南极之恋》里也有很多戳动人心的台词，这些台词也在诠释什么是「被需要」。
比如男主富春对女主如意说的那句：「如意，我回来了」。
这句话太平淡，平淡到像樱桃小丸子的那句「我回来了」。
但正是这句话，给人一种回家的感觉，家是很暖的地方，而在南极，恰巧需要这份暖。
他每天出门寻找希望，后来才发现，屋子里的她才是希望。
所谓彼此牵挂，无非是外面的他想回家，里面的人在等他。
又比如「我怕风停，因为风停了就没声音了；但我又怕起风，风一起，身后的脚印就没了」。
这句台词把孤独和无助诠释得淋漓尽致。
在不见人烟的南极，你能听到的几乎只有风声，于是你希望有风作伴。
但是风一起，你又怕脚印消失而找不到回去的路。
这是一个矛盾。
所有的孤独患者都有这样的矛盾，他们的精神世界就像南极一样荒芜冰冷。
你渴望找一个人去化解孤独，但又怕找错了人，反而会更加孤独。
男女主角就是在这样一个孤独的环境里互相取暖，他们因为求生而走到一起，又因为走到一起而坚定了求生。
这部电影很暖，因为诠释了相濡以沫。
这部电影又很冷，因为相濡以沫的人最终还是要面临一个选择：要不要相忘于江湖？
世间最残忍的事，不是让你失望，而是先给你希望。
去看这部电影吧，如果你此刻幸福，看完你会更加珍惜。如果你此刻孤独，看完你会向往幸福。
愿你早日找到需要照顾的人，也愿你能早日被人照顾，更愿你从此不再望
中华全国律师协会律师办理土地法律业务操作指引
律师办理土地法律业务操作指引（一）
目 录
第四节 国家作价出资（入股）国有建设用地设定登记中的律师业务 第六节 国家授权经营国有建设用地设定登记中的律师业务 第七节 集体土地所有权和使用权设定登记中的律师业务 第二节 划拨国有建设用地使用权变更登记中的律师业务 第三节 出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有建设用地第四节 集体土地所有权和使用权变更登记中的律师业务第五章 律师办理土地补偿安置标准争议协调、裁决法律业务 第三章 律师办理建设用地使用权协议出让业务操作指引 第四章 律师办理建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让业务操作指引 第六章 律师办理建设用地使用权出让合同纠纷业务操作指引 第二章 律师办理建设用地使用权转让一般业务的操作指引 第三章 律师办理国有建设用地转让特殊业务的操作指引 第六章 律师办理建设用地使用权投资合作业务的操作指引 第一节 对拟投资的建设用地使用权及投资合作项目的调查与审核 第一节 外商参与建设用地使用权招标、拍卖、挂牌的特殊要求 第二节 外商取得建设用地使用权投资设立房地产开发企业 为规范律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和最高人民法院相关司法解释，结合土地法律服务实务，特制定本指引供律师及相关人士在实际业务中参考与借鉴。2.1 土地权属，是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属。2.2 土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。2.3 土地使用权，是指土地使用人依法对土地加以利用的权利。2.4 划拨土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。2.5 出让土地使用权，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付相应出让金后取得的土地使用权。2.6 建设用地使用权，是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施建设的权利。建设用地使用权分为国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权。2.7 国有土地建设用地使用权，是指公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。2.8 集体土地建设用地使用权，是指乡（镇）村建设用地，由乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设而使用土地的权利。集体土地建设用地主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。3.1 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日起施行）。3.2 《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，1999年10月1日起施行）。3.3 《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）（第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订，2008年4月1日起施行）。3.4 《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称《行政诉讼法》）（第七届全国人民代表大会常务委员会第二次会议通过，1990年10月1日起施行）。3.5 《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）。3.6 《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正）。4.1 忠诚负责原则。律师办理土地法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益。4.2 专业精湛原则。律师办理土地法律业务，应具备相应的业务能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质服务。4.3 勤勉敬业原则。律师办理土地法律业务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据委托人的要求完成各项受托法律业务。5.6 接受项目双方当事人的委托，对涉地交易合同的定金、保证金、价款予以监（托）管服务。5.7 为涉地项目的项目法人担任专项法律顾问或全过程法律服务。5.8 对发生争端的涉地项目，接受当事人的委托代理申请行政裁决、仲裁或诉讼。律师从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续时应注意的事项。律师代理有关诉讼案件时，也可以参考本指引。本指引旨在向律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。8.1 《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）。8.2 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》）。8.11 《关于国有建设用地抵押登记有关问题的通知》。8.12 《关于划拨国有建设用地抵押登记有关问题的通知》。8.13 《农村集体国有建设用地抵押登记的若干规定》。8.15 《最高人民法院关于能否将国有建设用地折价抵偿给抵押权人问题的批复》。8.16 《最高人民法院关于同一土地登记在两个土地证上应如何确认权属的复函》。律师代办登记手续的，要取得并向土地登记机构出具委托人的授权委托书，并按有关规定办理授权委托书的公证手续。代理境外人士申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当依法经过公证或者认证；未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。土地设定登记是对新设定的土地权利的登记，是在土地初始登记结束后，登记机关对一宗土地上新设定的国有建设用地使用权、所有权和土地他项权利进行的登记。登记是以宗地为基本单元，两宗以上土地的土地使用者，应分宗申请；两个以上土地使用者共同使用一宗地的，应分别申请；跨县级行政区使用土地的，应分别向土地所在地的县级人民政府土地管理部门申请。12.3 国家作价出资（入股）国有建设用地的设定登记。14.1 新开工的大中型建设项目使用划拨国有建设用地，委托人应当持有县级以上人民政府的建设用地批准书。在接到建设用地批准书之日起30日内申请，建设项目竣工验收后，应当在竣工验收之日起30日内申请。14.2 其他项目使用划拨国有建设用地，委托人应当持有县级以上人民政府的批准用地文件。在接到批准用地文件之日起30日内申请。划拨新征用农民集体所有土地的，被征地单位应当同时申请集体土地所有权注销登记或者变更登记。15.3 立项批复或相关批准文件，属于划拨新征用农民集体所有土地的，应提供:15.8 属于新开工的大中型建设项目使用划拨国有建设用地的，应提供:16.1 委托人应该有国有建设用地使用权出让合同和国有建设用地使用权出让金支付凭证。16.2 以出让方式取得国有建设用地的，应当在按出让合同约定支付全部国有建设用地使用权出让金后30日内申请。成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有建设用地使用权的，应当在每期付款后30日内申请。第四节 国家作价出资（入股）国有建设用地设定登记中的律师业务18.1 申请人应为改组后的新设企业，持有国有建设用地入股合同。19.5 土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同。20.1 申请人应该有国有建设用地使用权租赁合同。20.2 申请人应当在签订租赁合同之日起30日内办理。第六节 国家授权经营国有建设用地设定登记中的律师业务22.1 申请人应当有国有建设用地经营管理授权书。22.2 应在取得国有建设用地经营管理授权书后30日内申请。23.5 被授权经营国有建设用地公司土地配置材料。第七节 集体土地所有权和使用权设定登记中的律师业务24.1 应当在作出申请登记决定，或者接到相关单位和个人依法要求登记书面文件之日起30日内办理。24.2 使用集体土地进行建设或者生产的，应当在接到有批准权的地方人民政府批准用地文件或者签订农地使用合同之日起30日内办理。25.1 集体土地所有者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：25.2 集体土地农业用地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：25.3 乡（镇）村企事业建设用地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：25.4 农村居民宅基地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：25.5 集体所有的“四荒”地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件：（1） “四荒”地承包(租赁)合同或“四荒”地拍卖协议等；26.1 土地承包经营合同的甲方(发包方、出租方或拍卖方)必须是集体土地所有权人，农村集体以外的单位和个人承包农业用地必须得到乡（镇）人民政府批准。26.2 农业用地承包经营期限为30年，承包、租赁、拍卖“四荒”地使用权，最长不超过50年。27.2 应当在抵押合同签订后15日内申请。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。（1） 划拨国有建设用地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额；（2） 集体建设用地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意的抵押证明；（3） 抵押人为股份制企业的，提交董事会同意的抵押证明；（4） 以共有建设用地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。29.1 对合同主体的审核：抵押人和抵押权人应签订一致的抵押合同。（1） 若为划拨国有建设用地，则应按照土地行政主管部门确认的抵押宗地的国有建设用地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时，应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于国有建设用地使用权出让金的款额。（2） 若为集体建设用地，因涉及集体土地转为国有建设用地，集体建设用地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。29.3 对抵押贷款期限的审核，应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。29.4 对抵押贷款额的审核，抵押贷款金额应小于土地评估价值，抵押率应当符合金融部门的规定。29.5 对宗地部分抵押的审核，必须征得有关部门同意。29.6 对一宗地多次抵押的审核，抵押贷款金额的总和应小于国有建设用地使用权及地上建筑物价值。30.1 为有效设立抵押权，应及时办理抵押登记。未经土地管理部门抵押登记，不能发生抵押权成立并生效的法律效果。30.2 异地抵押的，必须到土地所在地的原登记机关办理抵押登记。32.1 土地权属来源证明，《国有土地使用证》和《集体土地使用证》。33.1.1 出租人应为土地使用者并与《国有土地使用证》或《集体土地使用证》的土地权利人一致。33.1.2 出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。33.2 对土地投资情况的审核，未按国有建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，不得出租。33.3 对土地用途的审核，应符合规定的国有建设用地的用途。33.4 对租赁期限的审核，应小于国有建设用地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。土地变更登记是指在初始土地登记后，土地管理部门对土地所有者、土地使用者以及他项权利拥有者因土地权属、土地用途等事项发生变更而进行的土地登记。35.2 出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有建设用地变更登记。第二节 划拨国有建设用地使用权变更登记中的律师业务36.1 申请人为划拨国有建设用地使用者。因住房制度改革出售公有住房引起的变更登记，申请人为售房单位和购房职工。36.2 应当在缴纳国有建设用地使用权出让金后30日内申请；出售公有住房，售房单位和购房职工应当在房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内申请。37.1 划拨国有建设用地补办出让手续的变更登记需要的文件：（4） 国有建设用地使用权出让金及有关税费缴纳凭证；37.2 出售公有住房引起的划拨国有建设用地变更登记需要的文件：第三节 出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营38.1 申请人为出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有建设用地使用权的转让人和受让人，其中因处分抵押财产涉及国有建设用地使用权转让的，申请人为抵押人(使用者)、抵押权人和受让人。38.2.1 以作价出资(入股)方式转让的，在作价出资(入股)合同签订之日起30日内。38.2.2 依法转让土地使用权的，或因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，在转让合同签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后15日内。38.2.3 单位合并、分立和企业兼并的，在合同签订后30日内或接到上级主管部门的批准文件后30日内。38.2.4 处分抵押财产的，在抵押财产处分后30日内。39.3 除了以上权属证明文件外，各类出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有建设用地使用权变更登记，还应提交以下证明文件：（2） 国有建设用地使用权转让的，提交转让合同、转让地块投资证明、商品房预售登记备案材料、税费缴纳凭证。（3） 单位合并、分立和企业兼并的，提交合同及上级主管部门的批准文件。（4） 处分抵押财产的，提交处分抵押财产的证明文件。律师应特别提示受让人，其国有建设用地使用权转让未经土地登记管理部门转移登记，不得对抗第三人。为防止转让人一地多售等非法行为侵害买受人权益，应及时办理转移登记。第四节 集体土地所有权和使用权变更登记中的律师业务申请人为权属变更前后的权利人。应在接到有关协议批准文件后30日内办理。43.1 申请人是土地他项权利关系人。在国有建设用地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人为抵押人和抵押权人。应当在抵押合同发生变更之日起15日内申请。43.2 经抵押权人同意，抵押的国有建设用地使用权依法转让的，申请人为抵押人、抵押权人和受让人。应当在申请办理国有建设用地使用权转让登记的同时申请。43.3 抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人为抵押人和抵押权人。应当在期满之日起15日内申请。43.4 国有建设用地使用权出租期间，租赁合同的项目内容发生变更的，申请人为出租人和承租人。应当在租赁合同发生变更之日起15日内申请。43.5 国有建设用地使用权出租期间依法转让的，申请人为出租人、承租人和受让人。应在申请办理国有建设用地使用权转让登记的同时办理。43.6 国有建设用地使用权出租期满，续签出租合同的，申请人为出租人和承租人。应在期满之日起15日内申请。43.7 依法继承土地他项权利的，申请人为原土地他项权利关系人和继承人。应在办理继承手续之日起30日内申请。43.8 其他形式土地他项权利变更的，申请人为当事人。应当在变更事实发生之日起30日内申请。44.2 原《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》。45.1 名称、地址和土地用途变更登记的申请人应为土地权利人。45.2.1 名称、地址发生变更的，应当在变更之日起30日内申请。45.2.2 国有建设用地的用途发生变更的，应当在批准变更之日起30日内申请。45.2.3 农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，应当在农业结构调整后30日内申请。45.2.4 集体土地建设用地的用途发生变更的，应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起30日内申请。46.2 原《国有土地使用证》、《集体土地所有权证》等。46.5 地址变更登记的，需提交有关单位(地名办)批准的地址变更证明文件。46.6 国有建设用地用途发生变更的，申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等部门批准用途改变的文件，以出让方式取得国有建设用地的用途发生变更的，土地使用者还应当提交签订的国有建设用地使用权出让合同变更协议，或者重新签订的国有建设用地使用权出让合同。46.7 农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，申请人应提交农业部门或其他有批准权部门的批准文件；集体土地建设用地的用途发生变更的，申请人应提交地方人民政府批准用途改变的文件。注销土地登记是指土地权利消灭或因其他原因致使原登记内容失去效力，而由土地登记机关将已登记的内容进行注销的变更登记。48.1 集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，申请人为原集体土地所有权人。应当在集体土地被全部征用或者办理农转非的同时申请。48.2 县级以上人民政府依法收回国有建设用地使用权的，申请人为原国有建设用地使用权人。应当在土地行政主管部门收回国有建设用地使用权的同时申请。48.3 国有建设用地使用权出让或者租赁期届满，未申请续期或者续期申请未获批准的，申请人为原国有建设用地使用权人或原国有建设用地使用权承租人。应当在期满之日前15日内申请。48.4 因自然灾害等造成国有建设用地权利灭失的，申请人为国有建设用地使用权人；因自然灾害等造成集体土地权利灭失的，申请人为集体土地所有权人；权利灭失的土地为集体建设用地的，申请人还应当包括集体建设用地使用权人。应当在土地权利灭失后申请。48.5 土地他项权利终止，包括国有建设用地使用权出租终止和国有建设用地使用权抵押终止。前者的申请人为出租人和承租人；后者的申请人为抵押人和抵押权人，还可能包括因处分抵押国有建设用地使用权而产生的新的国有建设用地使用权人。应当在该土地他项权利终止之日起15日内申请。49.2 土地证书包括，土地所有权证书或国有建设用地使用权证书或土地他项权利证书。49.3.1 集体所有的土地依法被全部征用的，申请人应当提交县级土地行政主管部门开具的该集体所有的土地已被全部征用的证明文件，或者其他有证明效力的文件资料。49.3.2 农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，申请人应当提交有批准权的部门签发的该农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的批准文件。49.3.3 县级以上人民政府依法收回国有建设用地使用权的，申请人应提交县级以上人民政府签发的收回该国有建设用地使用权的文件。49.3.4 国有建设用地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，申请人应当提交县级以上人民政府以国有建设用地所有者身份，与土地使用者或土地承租者签订的国有建设用地使用权出让合同，或者国有建设用地使用权租赁合同。49.3.5 因自然灾害等造成土地权利灭失的，申请人应当提交有充分效力的土地权利灭失的证明材料。49.3.6 土地他项权利终止的，申请人应当提交土地他项权利合同(国有建设用地使用权出租的，为国有建设用地使用权租赁合同，国有建设用地使用权抵押的，为国有建设用地使用权抵押合同，或包括国有建设用地使用权抵押内容的经济合同)，以及其他土地他项权利终止证明材料。第50条 律师应特别提示委托人，如果不按照规则规定申请注销登记，土地登记机关可直接办理注销土地登记，并通知注销结果。土地权属争议经协商不能解决的，当事人可以依法向县级以上人民政府，或者乡级人民政府，或者国土资源行政主管部门提出调查处理申请。县级以上国土资源行政主管部门负责土地权属争议案件（以下简称争议案件）的调查和调解工作；对需要依法作出处理决定的，拟定处理意见，报同级人民政府作出处理决定。53.1 城市市区范围内的土地，国家依法征收的土地。53.2 国家铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地，县级以上（含县级）公路铁路用地。53.3 国有电力、通信设施用地，但国有电力通信杆塔占用农民集体所有的土地，未办理征收手续的除外，县级以上（含县级）水利部门直接管理的水库、渠道等水利工程用地。54.1 土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有。54.2 农村集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用的本集体土地所有权界线确定所有权。54.3 农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的，应视为现使用者所有；连续使用不满20年，或者虽满20年但在20年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的，由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。54.4 乡（镇）或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地，分别属于乡（镇）或农民集体所有。54.5 乡（镇）企业使用本乡（镇）、村集体所有的土地，依照有关规定进行补偿和安置的，土地所有权转为乡（镇）农民集体所有。经依法批准的乡（镇）、村公共设施，公益事业使用的农民集体土地，分别属于乡（镇）、村农民集体所有。54.6 农民集体经依法批准以国有建设用地作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有土地的使用权作价入股，创办外商投资企业和内联乡镇企业的，集体土地所有权不变。55.1 国有建设用地给直接使用土地的具有法人资格的单位或个人，另有规定的除外。55.2 因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将国有建设用地确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回国有建设用地。55.3 原宗教团体、寺观教学等宗教活动用地，被其他单位占用，原使用单位因恢复宗教活动需要退还使用的，应按有关规定予以退还，确属无法退还或者国有建设用地有争议的，经协商、处理后确定国有建设用地。55.4 军事设施用地（含靶场、试验场、训练场）依照解放初土地接收文件和人民政府批准征用或划拨土地的文件确定国有建设用地。国有建设用地有争议的，按照国务院、中央军委有关文件规定处理后，再确定国有建设用地。55.5 国家确定的保留或地方代管的军事设施用地的国有建设用地确定给军队，现由其55.6 经国家批准撤销的军事设施，其国有建设用地依照有关规定，由当地县级以上人民政府收回并重新确定使用权。55.7 依法接收、征用、划拨的铁路线路用地及其他铁路设施用地，现仍由铁路单位使用的，其使用权确定给铁路单位。铁路线路路基两侧依法取得使用权的保护用地，使用权确定给铁路单位。55.8 驻机关、企事业单位内的行政管理和服务性单位，经政府批准使用的土地，可以由土地管理部门商被驻单位规定土地的用途和其他限制条件后，分别确定实际土地使用者的国有建设用地，但租用房屋的除外。55.9 原铁路、公路、水利、电力、军队及其他单位和个人使用的土地，1982年5月《国家建设征用土地条例》公布之前，已经转由其他单位或个人使用的，除按照国家法律和政策应当退还的，其国有建设用地可确定给实际土地使用者，但严重影响上述部门的设施安全和正常使用的，暂不确定国有建设用地，按照有关规定处理后，再确定国有建设用地。1982年5月以后非法转让的，经依法处理后再确定使用权。55.10 以国有建设用地为条件与其他单位或个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定国有建设用地，但1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定国有建设用地。55.11 以出让方式取得国有建设用地或以划拨方式取得的国有建设用地，补办出让手续后作为资产入股的，国有建设用地确定给股份制企业。国家以国有建设用地作价入股的，国有建设用地确定给股份制企业。国家将国有建设用地租赁给股份制企业的，国有建设用地确定给股份制企业。企业以出让方式取得的国有建设用地或以划拨方式取得的国有建设用地补办出让手续后，出租给股份制企业的，国有建设用地不变。55.12 法人之间合并，依法属于应当以有偿方式取得国有建设用地的，原国有建设用地人应当办理有关手续，有偿取得国有建设用地；依法可以划拨形式取得国有建设用地的，可以办理划拨土地权属变更登记，取得国有建设用地。56.1 乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。对多占少用、占而不用的，其闲置部分不予确定使用权，并退还农民集体，另行安排使用。56.2 1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂时按照现在实现使用面积，确定集体土地建设用地使用权。56.3 自1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。56.4 符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。56.5 非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，集体建设用地由集体收回。56.6 接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂时确定其集体建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体建设用地使用权。56.7 空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定集体建设用地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。第57条 律师可以接受土地权属争议任一方委托，代理行政和诉讼程序。第58条 若作为与土地管理部门相对一方的代理人，律师应当提示委托人：（1） 对土地管理部门不予受理的决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》，申请行政复议或者提起行政诉讼。（2） 土地管理部门决定受理后，认为承办人员与案件处理有利害关系的，有权请求该承办人员回避。承办人员是否回避，由受理案件的土地管理部门决定。（3） 在土地权属争议解决之前，任何一方不得改变土地的现状和破坏土地上的附着物，不得影响生产和在有争议的土地上兴建建筑物和其他附着物。擅自在有争议的土地上兴建建筑物和其他附着物的，土地管理部门有权责令停止施工。（4） 土地管理部门对受理的土地权属争议案件，应当在查清事实、分清责任的基础上先行调解。调解应当符合自愿、合法的原则。调解达成协议的，应当制作调解书。调解书经当事人签名或者盖章，调处人员署名并加盖土地管理部门的印章后生效。律师应当提示当事人，生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。（5） 土地权属争议处理完后，当事人应及时向土地管理部门申请土地权属登记。59.1 土地征收，是指国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将集体所有的土地转变为国有土地，并给被征地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。59.2 农用地转用，是指将土地利用现状调查确定的农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划，以及国家规定的审批权限报批后，转变为建设用地的行为。60.1 《中华人民共和国行政许可法》（以下简称《行政许可法》）。60.2 《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称《村民委员会组织法》）。60.5 《国务院关于深化改革严格土地管理的意见》。60.6 《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》。60.7 《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》。60.8 《最高人民法院关于征用土地、落实私房政策等具体行政行为相互矛盾而引起的房屋纠纷不应由人民法院处理的复函》。60.9 《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》。60.10 《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。第61条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施该规划占用集体土地的，由县级土地行政主管部门按照土地利用年度计划编制《建设项目用地呈报说明书》，拟定《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征用土地方案和供地方案》，经县人民政府审核同意后，分批次逐级上报省级以上人民政府批准。一般步骤如下：61.1 用地申请。建设单位向市、县政府土地行政主管部门申请建设用地，填写《建设用地申请表》，并附具以下材料：（2） 项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；61.2 填报“一书四方案”。市、县政府土地行政主管部门在受理用地申请后，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。61.3 市级政府及土地行政主管部门审核、上报。市级政府土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，上报省级人民政府土地行政主管部门审查。61.4 省级政府及土地行政主管部门审核、上报。省级政府土地行政主管部门收到市级政府上报的材料后进行审查，并上报省级人民政府或国土资源部审查批准。61.6 进行征用土地公告。市、县人民政府土地行政主管部门在收到征用土地方案批准文件10个工作日内进行征用土地公告，并负责具体实施。公告的内容包括以下4个方面：（1） 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；61.7 征地补偿、安置方案公告。县级人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收方案，在征收土地公告之日起45日内拟订征地补偿安置方案，经市、县人民政府批准，由市、县土地行政主管部门予以公告。公告内容包括：（1） 集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；（2） 土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；（3） 安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；61.8 办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。61.9 落实征地补偿安置方案，实施供地。市、县人民政府土地行政主管部门根据市、县人民政府批准的征地补偿方案，实施补偿安置，并办理土地交接手续，土地行政主管部门核发《建设用地划拨决定书》,施工单位进场施工。特别提示：在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外独立选址的建设项目用地，可按项目实施统一征地。需由项目用地单位在向计划部门提交可行性研究报告的同时，向县土地行政管理部门提出用地预申请，土地行政管理部门对建设项目的用地进行审查，出具建设用地预审报告。62.2 违反土地利用总体规划和年度计划的不得批准用地；62.4 违法用地行为未经依法查处的不得批准建设用地。根据《土地管理法》和《物权法》等法律法规的规定，征地补偿费用包括：（1） 土地补偿费，是对土地所有者的权属及其对土地的投入和收益造成损失的补偿，补偿对象为村集体经济组织及被征地的农民。（2） 安置补助费，是用以安置土地被征用后失去生产资料的农业人员的补助费用，原则是谁安置补助费归谁。（3） 地上附着物补偿费，是指因征地导致被征用土地上各种地上地下建筑物、构筑物（如房屋、水井、道路、水渠等）的拆迁和恢复，林木的迁移或砍伐等，给予所有者补偿的费用。（4） 青苗补偿费，是指征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，给予土地承包者或使用者以经济补偿。（5） 农民的社会保障费用，是指对土地被征用后失去生产资料的农业人员，在年老、疾病、伤残、失业、生育、死亡、遭遇灾害、面临生活困难时，依法给予物质帮助，以保障基本生活需要的费用。特别提示：目前我国不同地区被征地农民的社会保障费用的来源不同，有的来源于征地单位在原有的征地补偿费基础上另外支付的费用；有的来源于安置补助费或扣除留给村（或64.1 根据《土地管理法》第47条的规定，具体计算方法为： 补偿标准＝平均年产值×（土地补偿倍数＋安置补助倍数）平均年产值标准：一般是按被征地前三年平均年产量乘以国家规定的产品现行平均价格计算，国家没有规定价格的，按当地市场的平均价格计算。补偿倍数标准：在法律、法规的限定范围内，综合考虑被征地的具体条件，并结合以往征地费用标准，予以确定。64.2 根据《国务院关于深化改革严格土地管理的意见》的规定，目前各省、自治区、直辖市人民政府陆续制定了统一年产值标准和区片综合地价。64.2.1 征地统一年产值标准，是在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值，测算不仅要考虑农用地农作物的收益，还要考虑被征用农用地带来的其他相关收益。64.2.2 征地区片综合地价，是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。区片综合地价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗补偿标准。64.2.3 为切实保障被征地农民的合法权益，国土资源部发出通知，要求深化征地制度改革。从2009年起，国家逐步适当地提高征地补偿标准。通知强调，要完善征地补偿机制。按照被征土地同地同价原则，综合论证和听证结果，由地方人民政府批准实施统一的征地补偿标准，对被征地农民进行合理补偿，及时足额支付到位。各省（区、市）要抓紧做好征地统一年产值标准和区片综合地价修订完善工作，结合本地区经济社会发展水平和被征地农民的社会保障费用，适当提高征地补偿标准，经省（区、市）人民政府批准，从2009年起逐步公布实施。第65条 依据国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定，对于被征地人口进行安置的主要方式有：（1） 农业生产安置。征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。（2） 重新择业安置。积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。（3） 入股分红安置。对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。（4） 异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。征收集体土地的，征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当协商签订书面征地补偿安置协议。补偿协议应当包括补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理方式等内容。68.1 签订协议前，市、县国土资源局在被征用土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征用土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。68.2 市、县国土资源局会同被征地所在地的乡镇政府就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。村委会或村民对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，市、县国土资源局或被征地所在的乡镇政府，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。68.3 市、县国土资源局会同被征用土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。68.4 被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当就协议主要内容按照村民大会或者村民代表大会议事程序等民主程序作出决议。签订协议后，农村集体经济组织或者村民委员会应当向农村村民公示征地补偿安置协议。律师接受委托后，应当对农村集体经济组织或者村民委员会在签订征地补偿安置协议前是否履行民主程序、征地双方达成协议的内容是否符合法律规定进行审查，并听取农村村民的意见。征地补偿安置的听证包括拟定或者修改区域性征地补偿标准的听证、拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的听证，不包括对征地行为本身的听证。本章所涉及的征地补偿安置听证是指某一具体的征地项目的被征地块的补偿标准和安置方案的听证活动。71.1 对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，必须在征地补偿安置方案公告之日起10个工作日内提出申请。当事人经主管部门告知听证权利后５个工作日内未向听证机构提出书面申请的，视为放弃听证。71.2 有关征地补偿和安置费用标准听证的申请，向市、县人民政府土地行政主管部门提出。71.3 提出申请的人必须是听证的当事人，包括被征地农村集体经济组织、农村村民、其他权利人或其代理人。第72条 符合上述条件，申请材料齐备的申请，主管部门应当受理，并制作《听证通知书》，在听证的７个工作日前通知当事人。73.1 农民集体土地所有权、农民土地承包经营权及其他权利人合法权益不受侵害。73.2 在征地依法报批前，政府应将预征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地集体经济组织、农户或其他权利人，当事人具有土地预征前的知情权和申请听证的权利。73.4 当事人听证、确认的有关材料为各级政府在征地报批时的必备材料，具有政府征地报批的部分参与权。73.5 土地征收批复文件下达后10日内，人民政府应公告批复结果，当事人对人民政府征收批复结果具有知情权。73.6 土地补偿征收公告后45日内，由国土资源局公告土地补偿、安置方案, 当事人对土地补偿、安置方案享有知情权。73.7 办理征地补偿登记手续时，对土地行政主管部门的调查结果有进一步的核实权。73.8 对征地补偿、安置方案提出异议或申请听证的权利。73.9 对政府未依法进行征用土地公告或者未依法进行征地补偿、安置方案公告的，有依法要求公告的权利，有拒绝办理征地补偿登记手续或办理征地补偿、安置手续的权利。73.10 政府未按照依法批准的征用土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿，有提出协调申请或提出裁决申请的权利。73.11 土地补偿费未全额到位,有拒绝交出土地、阻止施工的权利。73.12 土地征收批复后两年内没有实施施工，造成土地荒芜的，由批准的政府收回后，有恢复耕种的权利。第74条 律师应当告知委托人申请协调、裁决的事项和范围（1） 对市、县人民政府批准的征地安置补助标准有异议的；（2） 对征地补偿安置方案涉及的被征土地地类、人均耕地面积、被征土地前三年平均年产值的认定有异议的；（3） 实行区片综合地价计算征地补偿费的地区，对区片综合地价的适用标准和计算有异议的；（4） 征地补偿安置方案中的青苗、建筑物、构筑物及其他附着物的补偿标准有争议的。特别提示：目前各省对补偿标准的具体规定不一样，承办律师一般应了解和熟悉被征地所在省或自治区的规定。74.2 对征地方案的异议、土地征收程序违法、强行征占土地、以租代征、违法征收等，均不符合申请裁决的条件。第75条 律师应审查委托人是否符合法定的申请人主体资格75.1 对青苗、地面附着物的补偿标准有争议申请协调、裁决的，由其所有权人、使用权人提出。75.2 对土地补偿费的标准有争议申请协调、裁决的，由被征地的农村集体经济组织提出。75.3 对安置补助费的标准有争议申请协调、裁决的，安置补助费发放给被安置人员的，由被安置人员提出；安置补助费发放给被征地的农村集体经济组织或者其他单位的，由被征地的农村集体经济组织或者其他单位提出。76.1 申请协调的机关。当事人对征地补偿标准有争议的，应当向区、县人民政府申请协调，或者向其上级人民政府申请协调。由于各省或自治区规定不同，承办律师应当按照当地的规定向有关人民政府提出申请。76.2 申请裁决的机关。省、自治区或市人民政府是征地补偿安置标准争议裁决机关，市国土资源和房屋管理局是办理征地补偿安置标准争议裁决的具体工作机构。各省或自治区的规定基本一致，也就是《土地管理法实施条例》第25条的规定。第77条 律师应协助委托人准备并向当地省或自治区政府土地管理部门提交下列材料：第78条 律师应告知委托人协调、裁决业务的注意事项78.1 政府协调是政府裁决征地补偿标准争议的前置程序。对征地补偿安置方案中确定的征地补偿标准有争议的，应当按照先向区、县人民政府申请协调，经协调没有达成一致意见的，区、县人民政府应当书面告知当事人申请裁决的机关和期限，并在告知书上载明协调过程及协调未达成一致意见的原因。78.2 申请土地补偿费安置标准争议协调、裁决应当在规定期限内提出。目前由于各省或自治区协调、裁决规定的期限不同，申请人应当按照当地的规定提出申请，如果在规定期限内不提出申请，申请人等于放弃了提出异议的权利。超过规定的期限提出申请，人民政府将不予受理。78.3 征地补偿标准争议裁决期间不停止征地方案的实施。78.4 经过区、县人民政府协调已经达成一致意见，申请人又就同一事项申请裁决的，裁决机构不予受理。78.5 裁决工作机构已下达准予撤回裁决申请的决定，申请人又就同一事项申请裁决的，裁决机构不予受理。78.6 人民法院或者行政复议机关对裁决申请事项已有裁决或决定结果的或者正在审裁决工作机构应自受理裁决申请之日起60个工作日内，作出书面裁决决定。情况复杂的，经裁决工作机构负责人批准，可以延长30日，并书面告知申请人；情况特别复杂的，经裁决工作机构负责人同意，报市人民政府批准，可以延长６０日，并书面告知申请人。第80条 当事人对裁决机关作出的裁决决定不服的，可以在法定期限内依照《中华人民共和国行政复议法》（以下简称《行政复议法》）和《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定申请行政复议或者提起行政诉讼。81.1 对市、县人民政府批准的征地补偿安置补助标准有异议的。81.2 对征地补偿安置方案涉及的被征土地类别、人均耕地面积、被征土地前三年平均年产值的认定有异议的。81.3 实行区片综合地价计算征地补偿费的地区，对区片综合地价的适用标准和计算有异议的。81.4 对征地补偿安置方案中的青苗、建筑物、构筑物及其他附着物的补偿标准有争议。特别说明：申请人对征地补偿标准争议裁决不服提出行政复议，故复议范围同于申请裁决的请求范围。在征地补偿安置标准争议中，对补偿争议的“裁决”不服提起复议，复议机关为原征地批准机关（省级人民政府或国务院），并由复议机关负责法制工作的机构具体办理行政复议事项。在行政复议的实践中，行政机关主要采取以下两种方式：一是书面审查办法；行政复议机关只对申请材料及证据和被申请人及第三人提供的答辩材料及相关证据进行书面审查，原则上不向复议双方了解情况，也不做相关调查。二是当面审查办法。行政复议机关当面审查的方式是多样的，既可分别听取意见，也可将各方当事人召集到一起进行调查、质证辩论。（1） 及时与行政复议机关沟通，掌握第一时间的信息，及时查阅、了解被申请人提交的答辩意见和证据材料。（2） 对被申请人提供的答辩和证据材料进行分析，作出是否申请听证的决定。（3） 代理当事人提出事实、理由和相关证据，如实反映当事人的意见。着重对征地审批、补偿安置标准的合法性和合理性给予充分的论述。84.1 复议机关自受理之日起60日内作出复议决定；延长期限最多不超过30日。84.2 对行政复议机关不予受理或不予答复的起诉期限：自收到不受理决定书之日起或复议期满之日起15日内提出行政诉讼。对土地复议决定不服的，可向法院提出诉讼，也可向国务院申请裁决；国务院作出的复议决定或裁定属于最终裁决。86.1 因征地补偿安置争议裁决提起诉讼，同案原告为5人以上的，应当告知同案原告可以推选1~5名诉讼代表人参加诉讼。86.2 征地补偿安置标准争议的裁决或复议决定，是由原征地批准机关即省、自治区、直辖市人民政府或国务院作出的，对省政府提起诉讼应向省、自治区、直辖市人民政府所在地中级人民法院提起；对国务院不得提起诉讼。86.3 经过复议的，应当在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提出起诉；复议机关逾期不作决定的，应当在复议期满或延期届满之日起15日内向人民法院提出起诉。第87条 律师代理征地补偿安置争议诉讼中需要审查的内容87.2 审查争议补偿标准作出的法律程序和权限，如是否进行了征地审批、公告等。87.3 如果补偿依据符合法律规定，则审查补偿是否到位。第88条 农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议事程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。第89条 律师应当告知委托人提起有关征地补偿费用分配的诉讼应当注意的事项：89.1 根据相关司法解释的规定，土地承包中的承包地征收补偿费用分配纠纷属于民事案件。89.2 集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。89.3 集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。第90条 律师应从以下几个方面审查委托人是否具有土地补偿费分配纠纷案件诉讼主体资格90.1 土地承包人和集体经济组织的成员具有原告主体资格。90.2 集体经济组织成员资格标准的确定。集体经济成员资格确认问题是农村土地补偿费分配纠纷案件的核心问题。审判实践中，法院在集体经济组织成员资格确认标准主要有两种模式。一是户籍主义模式，即只要具有本集体经济组织统征前农业户籍的，就视为集体经济组织成员，可以平等享受分配权利。二是户籍加义务结合模式。即除了具有本集体经济组织农业户籍外，还应与其他成员一样尽义务，才视为集体经济组织成员。代理律师可以根据当地具体规定和法院实际做法审慎代理决定。90.3 参与土地补偿费分配的集体经济组织成员的时间标准。土地补偿费是因征用集体土地补偿给集体经济组织成员的费用，根据司法解释的规定，这里的“集体经济组织成员”应只限于“征地补偿安置方案确定时”的人员。90.4 特殊群体人员集体经济组织成员的资格确定。特殊群体人员，如超生子女、轮换工、出嫁的姑娘、入赘的女婿，尽义务但户籍未在本集体经济组织的集体经济组织成员资格确定，如国家或当地有规定的，按规定执行。如国家和地方均未规定，一般原则上应以尊重集体经济组织习惯和合法两个原则解决。90.5 与原告相对应的，被告一般是村民委员会。但在有些时候，村民小组也可以成为被告。根据《中华人民共和国土地管理法》第10条和司法解释的规定，村民小组有权经营、管理集体所有土地，可以讨论决定土地补偿费分配。实践中，国土局征收土地很多时候也是以村民小组为单位的。村民小组是依《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称《村民委员会组织法》）的规定由村民委员会依法设立的，具有自己的管理机构和一定财产，可视为《民事诉讼法》第49条规定的“其他组织”。因此，村民小组可以作为土地补偿费分配纠纷案件的被告。土地储备，是指各级人民政府依照法定程序，在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。92.4 《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》。92.7 《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》。第93条 完成土地储备包含三个基本环节，即土地的收回（收购、征用、置换）；土地的储存；土地的供应。在这三个环节中均包含三个方面的基本程序，即审批程序、公示程序和签约程序。93.1 土地储备的审批程序。在土地储备行为的各个环节中，土地所有权、使用权的转让和变更是经常发生的。而对于不动产产权的转让和变更，国家历来有严格的程序性规定，其中行政审批手续则是土地所有权和使用权转让或变更的前提和必经程序。在土地储备过程中，涉及土地的收回（收购、征用、置换），土地的供应等环节均需履行必要的行政审批程序。同时在这一过程中，对于土地用途的变化，收回土地的补偿标准、收购或供应土地的价格标准等，也必须履行必要的审批手续。不履行行政审批手续，或者越权行使审批权，则可能造成土地储备行为的违法和无效。因为行政审批手续的有关规定均属于法律、法规所规定的强制性规范。93.2 土地储备的公示程序。目前试行的土地储备制度，强调统一收购和回收土地、统一储备、统一开发、统一供应。突出强化了各个环节的透明度原则，把土地的回收、供应交易等各个环节纳入政府和社会的监督之下。93.2.1 土地使用权交易公示制度。按照国土资源部《关于整顿和规范土地市场的通知》规定，土地使用权交易应当实行公开交易制度。93.2.2 土地征用的公告制度。征用土地必须按照《土地管理法》第46条的规定进行公告。公告内容按照国土资源部《征用土地公告办法》规定，主要包括：征地批准文件、批准文号、批准时间和批准用途；征地补偿标准和农业人员安置途径等。93.2.3 土地基准地价的定期更新和公布制度。在土地储备中，对土地使用权的有偿收回（收购）以及土地的供应（出让）等环节均涉及土地的基准地价问题。基准地价不仅是协议出让土地使用权时确定出让金底价的重要参考依据，也是招标、拍卖确定出让金底价的重要依据。93.2.4 土地储备范围等内容的公告制度。公告内容应当包括已纳入土地储备的土地范围、土地基本情况、土地未来用途、土地使用年限等基本内容。93.3 土地储备中的签约程序。在土地储备过程中大量存在的是非平等主体之间的行政法律关系，如土地使用权的无偿收回、土地的征用以及土地使用权的划拨等。在这些法律关系中，由于法律关系主体的特殊性和不平等性，在有关土地权属的变更过程中不存在当事人之间就有关土地用途、价格等实质内容进行协商、谈判的问题，有关实质内容都是由政府单方决定的，而相对人则必须无条件服从。但是在土地储备的有偿收购和土地的有偿出让（包括协议出让或招标拍卖出让）中，政府和有关当事人则是平等的民事主体。就有关的收购（出让）价格等实质内容，双方应遵循自愿、公平和诚实信用的原则，协商确定。经协商达成一致的则应签订“国有土地使用权收回协议”或“国有土地使用权出让协议”。只不过在土地储备过程中，要约和承诺的过程有一定的特殊性。政府作为一方当事人对合同的签订具有一定的主动性，在通常情况下，首次要约均是由政府发出，而且要约的许多内容如土地用途、土地使用年限等，相对人只能无条件接受（承诺），而不能提出反要约。94.1 储备机构需与拟储备地块的原权利人签署土地储备合同。94.2 储备拟转为经营性建设用地的原国有农用地、拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地、土地管理部门依法收回的闲置国有土地，以及市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地，均应以经合法登记的原国有土地使用权人作为合同相对方，签署土地储备合同。94.3 储备拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地，应以经合法登记的农村集体所有土地的所有权人作为合同相对方，签署土地储备合同。特别提示：律师在审查土地储备合同当事人是否合法适格时，应重点审查作为合同相对方的土地原权利人，其在签订土地储备合同时是否依法存在，是否具备签署土地储备合同的民事权利能力和行为能力；若系法人，其是否获得了签署土地储备合同的合法授权、批准和同意。95.1 储备土地的坐落、四至范围、土地面积、土地用途、土地取得方式等。95.3 土地储备补偿价格的支付期限、支付数额及支付方式。除土地管理部门依法收回的闲置国有土地外，储备其他各类土地，储备机构应给予储备土地原权利人以补偿，即在储备合同中明确约定补偿价格。土地储备补偿价格，主要通过储备各方以协商的方式确定。其中，土地储备机构对原划拨给企事业单位使用的国有土地实施收购储备的，应当按照本市的基准地价并结合土地市场行情，与该单位进行协商，确定补偿价格。（1）土地储备补偿价格应包括土地原权利人对土地所作前期投入、原权利人获得的经济补偿、征地费用、拆迁安置补偿费用、管理费用等。（2）补偿价格可以是单价或者总价。若为单价，应注意土地面积的计算标准、结算程序、调整方法等问题。土地储备合同应明确约定储备土地交付的条件、标准和期限。储备土地交付的条件可以是现状、场地平整，或者约定的其他条件。98.1 取得实施土地储备的全部批准、同意和许可。98.2 作好实施土地储备前的调查、核实及相关准备。98.3 安排用于支付土地储备补偿价格的全部资金。98.4 按照约定向储备土地原权利人支付土地补偿价款。98.5 办理土地储备过程中所涉征地、拆迁许可手续。98.6 按照法律法规的规定，自行或者委托其他单位完成土地储备所涉征地、拆迁安置、补偿事宜。99.1 取得签署土地储备合同的全部批准、同意和许可。99.2 做好土地储备的前期工作，确保按期交付储备土地。99.3 按期完成储备土地交付条件和标准，协助储备机构验收，并向储备机构交付土地。99.4 收取储备机构所付补偿款项，并出具合法收款凭证或者发票。99.5 协助储备机构完成土地储备所涉征地、拆迁安置补偿事宜。99.6 协助储备机构办理土地储备房地产权利登记手续。100.1.1 土地储备原权利人未按时、按标准交付储备土地。100.1.2 储备土地在办理房地产权属登记前被设定抵押、查封或者受其他权利限制。100.1.3 原权利人未予配合或者协助储备机构办理储备土地房地产权利登记。（2） 土地储备机构未按时验收并接受储备土地交付。
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