重要！最高法：购房人名下虽有二套房屋（非唯一住宅）仍可排除强制执行的情形

来源：最高判例，作者：陈鸣鹤律师

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裁判要点：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

尽管买受人作为商品房消费者名下已有一套房屋，但购买的另一套房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要时，可以理解为符合前述司法解释规定的精神，可以认定买受人作为购房消费者针对案涉房屋提出的执行异议符合前述司法解释规定的情形，买受人对案涉房屋享有的民事权益均可以对抗案涉执行（包括对抗抵押权）。

全文：

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申7772号

再审申请人（一审原告、二审上诉人，申请执行人）：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行。住所地：略。负责人：刘小炎，该支行行长。委托诉讼代理人：吴瑜，该支行职员。被申请人（一审被告、二审被上诉人，执行案外人）：钟敏，基本信息略。被申请人（一审被告、二审被上诉人，被执行人）：广西鸿源先科股份有限公司。住所地：略。法定代表人：叶国村，该公司董事长。
再审申请人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）因与被申请人钟敏、广西鸿源先科股份有限公司（以下简称鸿源先科公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（2020）桂民终913号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
工行云南路支行申请再审称：（一）原审判决认定钟敏与鸿源先科公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法有效是错误的。（二）原审判决仅凭鸿源先科公司出具的时间为2003年《证明》、《商品房买卖合同》、《置换房屋协议书》继而认定钟敏已支付大部分购房款是错误的。（三）原审判决依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定驳回诉请，适用法律错误。综上，工行云南路支行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项的规定申请再审。
本院经审查认为，本案再审审查的重点为：一、二审判决认定钟敏对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否有误。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”基于本案已经查明的事实，2003年2月，钟敏与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定钟敏购买鸿源先科公司开发的鸿源生态新城B幢二单元303号房；2003年2月21日，钟敏交付房款49768元，后以上述房屋作为抵押担保向银行按揭贷款110000元付清了剩余房款；2006年11月1日，钟敏作为买受人又与出卖人鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定钟敏购买鸿源生态新城C幢1202号商品房，房屋面积92.32平方米，总价约定为350816元，双方对房屋的基本状况、价款及付款方式和时间、交房条件等作了具体约定；2010年3月6日，钟敏与鸿源先科公司、北海润隆居房地产有限公司签订《鸿源生态新城B栋置换房屋协议书》，约定钟敏同意将鸿源生态新城B栋二单元303号房与C栋1202室商品房进行置换；2017年7月22日，北海鸿源生态新城物业管理处出具《证明》，载明“鸿源生态新城业主C栋1202号房业主钟敏于2011年6月份已装修完毕并已入住。入住后一直正常缴纳物业费”；案涉房屋首次被查封期间届满后未续封，该次查封效力灭失，2011年11月3日案涉房屋再次被查封；截至2017年7月12日，经北海市不动产登记中心查询，钟敏名下有一套房屋，面积为68.2平方米。尽管钟敏作为商品房消费者名下已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要，可以理解为符合前述司法解释规定的精神。由此，结合钟敏提交的中国建设银行贷款转存凭证、中国建设银行个人贷款支付凭证、中国建设银行现金交款单、鸿源先科公司收据等证据材料，基本可以认定钟敏作为购房消费者针对案涉房屋提出的执行异议符合前述司法解释规定的情形。不论工行云南路支行对案涉房屋是否享有抵押权，钟敏对案涉房屋享有的民事权益均可以对抗案涉执行，一、二审判决未支持工行云南路支行继续执行案涉房屋的诉求，并无明显不当，工行云南路支行的该项申请再审事由不能成立。
至于工行云南路支行申请再审主张案涉部分证据材料系伪造，但并未提供充分证据予以佐证，该项申请再审事由亦不能成立。工行云南路支行如果发现新的证据能够证明本案存在虚假诉讼，或者有新的证据证实钟敏与鸿源先科公司存在恶意串通损害其合法权益的行为，可另行主张。
综上所述，工行云南路支行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的再审申请。

审 判 长　贾清林

审 判 员　于　明

审 判 员　朱　科

二〇二一年十二月二十日

法官助理　乔希木

书 记 员　张　蔚

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