最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复（2003年施行）

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最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复 

中华人民共和国最高人民法院公告

　　《最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》已于２００３年１０月１４日由最高人民法院审判委员会第１２９３次会议通过。现予公布，自２００３年１１月２０日起施行。

二00三年十一月十七日

最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复

（2003年10月14日最高人民法院审判委员会第1293次会议通过　法释[2003]17号）

广西壮族自治区高级人民法院：
　　你院《关于首长机电设备贸易（香港）有限公司不服柳州市房产局注销抵押登记、吊销（１９９７）柳房他证字第０４１０号房屋他项权证并要求发还０４１０号房屋他项权证上诉一案的请示》收悉。经研究答复如下：
　　房地产管理机关可以撤销错误的注销抵押登记行为。
　　此复

附：

广西壮族自治区高级人民法院关于首长机电设备贸易（香港）有限公司不服柳州市房产局注销抵押登记、吊销（1997）柳房他证字第0410号房屋他项权证并要求发还0410号房屋他项权证上诉一案的请示

（[2003]桂行请字第1号）

最高人民法院：
　　我院正在审理中的首长机电设备贸易（香港）有限公司不服柳州市房产局注销抵押登记、吊销0410号房屋他项权证并要求返还0410号房屋他项权证上诉一案中涉及柳州市房产局注销抵押登记行为被确认违法后，能否责令其恢复抵押登记的问题，即恢复抵押登记是否有法律依据。我院对该问题把握不准，特向你院请示。

　　一、当事人基本情况

　　上诉人（原审原告）首长机电设备贸易（香港）有限公司（下称首长公司）。

　　法定代表人黎志荣，总经理。

　　被上诉人（原审被告）柳州市房产管理局。

　　法定代表人卢世琼，局长。

　　二、案情

　　海隆国际有限公司（以下简称海隆公司）是在香港注册的法人公司，1997年1月3日为担保履行其与首长公司的购销合同，将其所有的已领取柳州市房产局颁发的《房屋所有权证》，建筑面积15332．08㎡，并于1996年由广西资产评估事务所评估价值为234158600元，位于柳州市飞鹅路的银兴商业城富荣城第三层商场作为抵押物，向首长公司出具了《不可撤销抵押声明书》，且经南宁市公证处公证。1997年3月10日，海隆公司委托代理人赖汉林与首长公司委托代理人陈志华到柳州市房产交易所办理了抵押登记手续。同年3月21日，柳州市房产局颁发了柳房他证字第0410号《房屋他项权证》，权利价值1000万美元，权利存续期限为自1997年1月1日至2000年12月31日。1997年9月25日，海隆公司的委托代理人赖汉林到柳州市房产交易所申请办理上述房地产抵押注销登记，称两公司的债权债务已结算完毕，要求解除双方的抵押关系，且柳房他证字第0410号《房屋他项权证》不慎遗失。柳州市房产局于9月25日注销了柳房他证字第0410号《房屋他项权证》，并由海隆公司委托代理人赖汉林办理手续在《柳州日报》上登记声明该证遗失作废。与此同时，海隆公司与华商银行签订了《综合融资授信合同》，海隆公司以柳州市银兴商业城富荣城第三层商场作为抵押担保，经柳州市公证处公证，于1997年10月10日海隆公司和华商银行向柳州市房产局申请办理了柳房他证字第00666号《房屋他项权证》。1998年10月22日，首长公司向柳州市公安局报案，称海隆公司法定代表人俞云飞伪造首长公司关于《房屋他项权证》遗失声明作废的证明，私刻首长公司印章、冒充首长公司法定代表人黎志荣的签名、印章、制造债务已清偿的假象，骗取柳州市房产局注销了海隆公司和首长公司的房产抵押登记，又将房产抵押给了华商银行，请求公安机关追究诈骗罪犯的法律责任。1998年10月23日柳州市公安局作出了《印章印文及笔迹检验鉴定书》，证明了海隆公司伪造首长公司的文件等事实。该局于1998年10月30日向柳州市房产局出具了法律意见书，认为第00666号《房屋他项权证》是违法犯罪行为所引起的后果。但又经法定程序以合法形式颁发，而0410号《房屋他项权证》虽被撤销，但实际上又客观存在，应如何处理，请柳州市房产局予以确定。首长公司与海隆公司则分别于1998年10月30日、11月2日向柳州市房产局申请恢复抵押登记。1999年6月9日，柳州市房产局恢复首长公司对富荣城第三层商场的抵押登记，重新给首长公司颁发了柳房他证字第1000898号《房屋他项权证》，注明该证的有效期从原登记日1997年3月21日起算，并书面通报华商银行。华商银行向柳州市中级法院提起诉讼，请求撤销柳州市房产局恢复首长公司对银兴商场富荣城第三层商场抵押权登记的具体行政行为，案经一、二审程序，广西区高级人民法院于2002年3月26日作出（2001）桂行终字第21号行政判决，认为柳州市房产局给首长公司恢复抵押权登记无法律依据，且侵犯了华商银行的利益，判决撤销了柳州市房产局恢复首长公司对柳州市飞鹅路银兴商业城富荣城第三层商场作抵押权登记的具体行政行为。在前一案件审理期间，首长公司于2000年11月12日向柳州市中级人民法院提起行政诉讼，请求确认柳州市房产局1997年9月注销首长公司1997年3月办理的抵押登记、吊销（1997）柳州他证字第0410号《房屋他项权证》的行为违法，判令柳州市房产局发还被其非法吊销的（1997）柳房字第0410号《房屋他项权证》，赔偿其违法行政行为已造成的首长公司的经济损失8万元。

　　三、一审判决结果及理由

　　柳州市中级法院经审理认为，海隆公司与首长公司申请办理注销抵押登记，向柳州市房产局提供了双方关于撤销房屋抵押的协议及报告、授权委托书，填写了房地产抵押注销申请审核表，并登报申明遗失的《房屋他项权证》作废。虽然上述协议、报告、授权委托书及其上面首长公司的印章、签字系伪造，但柳州市房产局在办理注销抵押登记时，并没有辨别印章、签字真伪的能力和职能；首长公司抵押权的丧失，是由于诈骗行为所致，柳州市房产局并无过错，首长公司由此受到的损失，应由海隆公司承担。该院一审判决驳回了首长公司的诉讼请求。

　　四、我院意见

　　本院经审理认为，柳州市房产局依据海隆公司伪造的文件材料作出的注销海隆公司与首长公司的房屋抵押登记、吊销0410号《房屋他项权证》的行为属主要证据不足，依行政诉讼法第五十四条第（一）项第一目规定，应予撤销。但对是否责令柳州市房产局给予上诉人恢复抵押登记，则形成两种意见：

　　第一种意见认为：房产局应当给予上诉人恢复房屋抵押登记，即柳州市房产局恢复房屋抵押登记是有法律依据的。理由：1．严重违法的具体行政行为被撤销后，该行为自始无效，相对人的权利应恢复到原来的行政法律关系状况。本案中，注销登记行为被撤销后，作为善意人的首长公司与柳州市房产局之间原来存在抵押登记关系，其有权申请恢复，后者则有义务恢复，且后者不给恢复，没有法律依据。2．违法的行政行为被撤销后，行政机关应有纠正错误的权力和义务。纠错方式可以是应当事人的申请，恢复原法律上的权利义务关系，当然也可以通过给当事人经济损失赔偿的方式。但本案中柳州市房产局实际上采取了恢复登记的方式，特别是当事人已申请要求恢复，行政机关纠错时，首先选择恢复登记，是行政机关行使裁量的职权范围。3．恢复登记不存在法律上的障碍。一是本案中的抵押物虽然在被违法注销抵押登记后，华商银行在其之上设定了另一抵押权，但华商银行在首长公司发现其登记被违法注销时，仍未行使和处分抵押权，抵押物仍在，且所有权并没有转移。因此，基于首长公司与海隆公司的原抵押登记合同（仍生效，从未被双方当事人合意解除），经柳州市房产局给予恢复登记，即产生抵押效力。二是华商银行的抵押权不应成为阻止恢复登记的法定障碍。根据最高法院关于执行《担保法》的司法解释第五十八条第二款规定，因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序。因此，后一抵押权的存在，不能当然否定前一抵押权的存在和效力。三是恢复登记后，首长公司与华商银行的抵押权顺序纠纷，属于民事纠纷，不属恢复登记时就作处理的问题。

　　第二种意见认为，柳州市房产局恢复抵押登记无法律依据，应驳回首长公司要求发还0410号《房屋他项权证》的诉讼请求。理由：

　　1．我国现行立法没有“恢复”抵押登记的提法，柳州市房产局办理“恢复”抵押登记实际上适用的程序是重新办理抵押，其恢复抵押登记的生效时间从1997年3月起算没有法律依据，因此恢复登记的行为不具有合法性。首长公司的抵押权已经被注销，依照法律规定，抵押权是通过登记而产生的，而不是通过恢复而产生的，抵押权生效时间应从登记之日起，如果首长公司要取得抵押权，必须重新办理抵押登记。

　　2．根据行政法原理，行政行为一经作出，就具有公定力、确定力，对于行政机关和相对人都产生约束力。如果行政行为是违法的，行政机关有权予以撤销或变更。但是，如果行政行为已经使行政相对人对其产生信赖，行政相对人在此信赖基础上已经作出一定行为，行政机关在考虑撤销违法或不当行政行为时，应保护行政相对人的信赖利益。本案中华商银行不是单方面地信任海隆公司，是在柳州市房产局确认该房产不存在先前抵押的前提下申请办理抵押权登记的，因此华商银行更信任的是柳州市房产局。根据不动产物权的公示公信制度，海隆公司依法定程序办理了房屋抵押登记，其取得的房屋抵押权是合法的，应受法律保护。如果允许柳州市房产局通过恢复登记的方式确认首长公司的原房屋抵押权，将侵犯华商银行的合法权益。

　　以上两种意见，第一种处理意见为本院审委会多数人意见。对本案如何适用法律进行审理，请你院给予批复。

　　二○○三年六月九日

- END -

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